红山税务分局集体土地开发建设调查

红山税务分局集体土地开发建设调查

根据市局工作布置,为进一步调查了解红山地区集体土地开发建设情况和纳税情况,我局于2004年11月对全区范围内自1997年立项的集体土地开发项目进行了全面调查.现将调查主要情况汇报如下:

一、调查总体情况:

经调查,全区自1997年立项的集体土地开发项目21个,截止调查结束工程已完工13个,计划投资额200072万元,已实际完成投资额220692万元,实际占地面积和实际建筑面积分别为1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止调查结束已销售面积577519.87平方米,实现销售收入65643.65万元,其中6个项目已申报纳税1752.29万元。

二、具体调查内容:

1、开发形式:主要开发形式以村镇或村镇成立的开发企业开发建设为主,其中村镇委托外来开发企业开发的项目有6个.

2、开发项目的审批情况：集体土地开发均通过区计划与经济委员会批准，项目主要是“农民中心村复建房”、“××项目配套生活区”、“××项目配套设施”以及“农村老师集资建房”名义立项。

    3、开发项目的土地来源，经调查，调查的21个项目大部分是集体土地，其中八卦洲有69亩地块为二桥拆迁安置的国有土地，其他均为集体土地开发建设，未按规定征为国有。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续。

    4、房屋销售对象：经调查，目前调查21个项目，立项以安置本地农民为主，目前从实际情况来看，销售对象均有非当地农民，非当地农民销售大约占60%，有的项目销售对象都是非当地农民。

    5、开发单位资质：经调查，具体开发单位具备开发资质的有5个项目，其余均是以村镇或村镇企业名义开发建设，不具备房地产开发资质。

    6、领取销售许可证情况：目前21个项目均未领取销售许可证。

    7、能否办理土地使用权证和房屋产权证。目前根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续，补办手续后可以为购房者办理相应的土地使用权证和房屋产权证，其他项目无法办理“两证”。

8、销售收入和申报纳税情况。目前21个项目已实现销售收入65643.65万元，已申报销售收入35045.8万元，缴纳销售不动产营业税1752.29万元。

三、集体土地开发特点及存在问题

1、项目手续不规范，属非法占地、非法开发。

所有21个项目，均以““农民中心村复建房”、“××项目配套生活区”、“××项目配套设施”以及“农村老师集资建房”等名义，在区计经委立项。而实际使用用途中，真正的农民复建房仅占40%左右，其余均对外销售。由于未取得合法用地手续，近几年来受到市国土部门的多次整改通知和处罚。

2、所谓“商品房”无合法证件。由于未取得合法手续，开发项目无《商品房销售（预售）许可证》，因此无法办理“国有土地使用权证”和“房屋产权证”。

3、占用土地和实际建筑面积均超过实际批准面积。

21个项目经区计经委批准的用地面积为119.83万平方米，实际用地面积120.58平方米；批准建筑面积141.13万平方米，实际建筑面积152.40万平方米。

4、建设规模巨大。

最大的“兴都花园”占地65万平方米、建筑面积80万平方米，建设期从1997年一直到2005年跨越8个年头，其次是“金山花苑”和“沁苑山庄”分别占地15万平方米、建筑面积23万平方米。

5、资金来源多渠道。

由于村委会只是农村自治组织，没有大量的资金投入开发。因此大多采用吸收社会游资进行开发。主要形式有三种：一是由村委会组织项目“指挥部”，开发收益由行政村享有，通过由项目建筑单位垫资建设的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有关款项并给予一定的利息补偿，如万寿村的“沁苑山庄”和“金山花苑”；二是将土地卖给有资金实力的企业或个人，如“万丰苑”收取土地款675万元，“万寿商贸中心”收取土地款240万元；三是有行政村部分干部投资成立一个经营实体，由该实体承包开发，如“兴都花园”由兴卫村的干部和其他投资人共7人，投资成立“南京海派商贸有限责任公司”，上缴兴卫村3.11亿元取得65万平方米的开发权。

百度搜索“70edu”或“70教育网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，70教育网，提供经典调研报告红山税务分局集体土地开发建设调查在线全文阅读。