大力发展廉租房的探讨

　　【摘要】 经济适用房在一定程度上解决了低收入群体的住房困难问题,但因执行政策的偏差和固有的局限性没能完全发挥其社会保障功能,并孕育了潜在的风险、滋生了一些社会问题。相比而言,廉租房可以最大限度地实现住房保障功能,增加社会效益、促进社会公平。逐步取消经济适用房大力发展廉租房是实现低收入人群住房保障,改进民生促进社会和谐发展的重要手段。 　　【关键词】 住房保障商品房经济适用房廉租房 　　为了满足低收入者的住房要求,我国建立了以经济适用房供应量为主、廉租房供应量为辅的住房保障制度。但分析发现经济适用房的政策执行效果并没有达到预期目标,而且暴露出太多问题。同经济适用房相比,廉租房存在种种优势,并且能避免经济适用房中出现的种种问题。以廉租房取代经济适用房,可以达到增加民生促进社会和谐发展的目的。 　　 一、经济适用房存在的问题 　　就经济适用房的发展现状而言,存在着诸多需要解决的问题,这些问题不但制约其社会保障功能的发挥,还影响着房地产市场的健康发展,并滋生出腐败和社会矛盾,主要问题如下。 　　 1、经济适用房户型标准超标 　　2005《经济适用房价格管理办法》规定:“经济适用房严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右,市县人民政府根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用房的户型面积和各种户型比例,并严格进行管理。”然而在实际操作中,开发商为了争取更多利润建设一些面积超标的经济适用房,甚至有些地区出现了200平米复式豪宅的经济适用房。低收入者收入有限,即使小面积的住房也常超出其购房能力,何况严重超标的建筑面积,更不是一般低收入者所能承受的。 　　2、监控缺位导致销售对象失控 　　经济适用房销售对象定位于“低收入群体”,但在实际销售过程中,由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨,很多不符合低收入群体条件的人购走了经济适用房;同时,由于监管缺位和市场经济本身的逐利性,开发商、政府官员、部分富裕群体相互勾结,使得部分经济房落入高收入群体之手,这显然违背了经济适用房政策的设计初衷。监管缺位的根源在于制度设计本身的缺陷。从政策上看,虽然对经济适用房申请人审核合格后有数天的公示期,但是将这种监管责任转嫁于没有调查权力也没有执法权力的普通群众的做法本身就缺乏可行性,弱势群体无法拥有监管他人的力量。从市场的角度看,争得经济适用房是一种稳赚不赔的投资,高额的利益诱惑自然触发各种利益群体去争夺这份蛋糕,低收入者是社会的弱势群体,在竞争中自然处于劣势,经济适用房落入自然会落入中高收入群体之手。 　　3、经济适用房干扰正常的房地产市场 　　在市场经济中,市场具有自调节作用,生产者和消费者根据市场价格变化来调整供给量和需求量,最终达到优化经济结构提高资源利用效益的目的。政府如果过度干预市场,必然使得一部分资源的利用效益遭受损失。目前的房地产市场中,同种商品存在着两种价格体系:一种是政府有控制功能的经济适用房,另一种是纯粹市场化的商品房。基本同质的两种商品同时出现在同一个市场上,两种价格体系在一定程度上扰乱了正常的市场秩序。对消费者而言,市场套利的存在,必然促使他们去争夺低价的经济适用房,从而使商品房的定价和销量受到影响。对开发商而言,经济适用房在土地价格和开发政策上都存在优惠,争得经济适用房开发权无疑在市场竞争中拥有绝对优势。当房地产市场处于低迷期时,一部分开发商承受经营艰难的景遇,而另一部分开发商则可以享受政策带来的无风险利润,这不但有悖公平竞争的市场原则,还损害了资源的使用效益。 　　4、政府补贴优惠开发商使得低收入者难以直接受益 　　在经济适用房建设上,国家给予开发商土地价格优惠,包括降低批租土地价格、实行税收减免等。这些补贴和优惠直接给了开发商,然而一些低收入者并没有从国家补贴和优惠中得到太多福利,倒是开发商得到了更多好处。政府本来寄望于经济适用房来大力改善民生,但是实施结果是开发商得到稳定利润,中高收入者购走部分低价房子,低收入者的住房问题仍没有得到有效解决。这不是我们推行这项政策的本来目的,另外,在社会管理上,经适房滋生了部分政府官员的寻租行为、引起部分民怨。 　　5、经济适用房有产生次贷危机的风险 　　经济适用房的销售对象是低收入群体,低收入群体本来收入有限,其有限的收入主要用于满足基本生活需要,而没有能力节余大量资金。虽然经济适用房销售价格比商品房低,并且有国家的贷款优惠,但是对于低收入人群而言仍然是奢侈品消费,其总价格一般超出低收入者的支付能力。从维护金融秩序角度看,低首付的贷款方式将原本没有购房能力的人拉入购房者行列,客观上为发放贷款的商业银行孕育了风险,因为这种支付方式是以房屋的持续上涨或微跌为基础的。美国住房市场2007年10月开始出现的次级抵押贷款(简称“次贷”)危机证明了这一点。次贷危机的根源在于,政府为了刺激房地产市场的发展,允许低收入者通过抵押贷款方式拥有自己的住房,这些人群原本达不到正常的信用贷款标准。经济高涨时期,一般不会出现偿付能力不足的风险,但是在经济低迷期或者出现住房去泡沫化时,会造成大量的失业或者收入减少从而不足以支付贷款,并且抵押住房的市场价值不能够偿付剩余债务,这些次级贷款就会形成商业银行的坏帐,从而造成金融机构资产的损失,金融风险就产生了。 　　二、取消经济适用房大力发展廉租房的必要性 　　1、切实实现低收入群体的住房保障 　　房屋存在二方面的价值,一是居住的价值,二是投资的价值。不同收入群体对经济适用房的价值需求是不同的,高收入群体的需求主要在于投资,购买后多数利用与商品房之间存在套利转手牟利;低收入群体的需求主要在于自己居住。保障性住房的保障功能就是满足低收入群体的住房需要,改善其居住环境,而不必拥有房屋所有权。经济适用房可以改善低收入者的居住环境,但未必改进其生活质量,因为在其低收入仅能保障基本生活需要的情况下,购房会增加生活负担,有时甚至牺牲了其他如教育、医疗、休闲等方面的消费,而且背负多年的偿债压力。廉租房由于租赁的价格远远小于购置住房的价格,不需要压缩低收入群体其他方面的消费,也就不会降低其生活质量,可以实现无损质量情况下的住房保障。 　　2、提高政府资源配置效益 　　从政府资源的配置效益看,廉租房所带来的社会效益要远远大于经济适用房。同廉租房相比,经济适用房至少存在三个方面的效益损失:一是大量经济适用房落入高收入群体带来的社会保障损失,他们占用了本应保护低收入群体利益的资源,挤压了保障范围;二是财政投入的长期保障效益损失,因为经济适用房一旦购买就可以很快在市场上以商品房的价格流转(我国目前规定5年的期限),从而彻底退出保障领域,就不能在未来对其他低收入群体行使其持续保障功能;三是政府威望在群众中的损失,经济适用房带来大量的负面问题,官员、高收入群体争夺经济适用房滋生了腐败,也加剧了高收入群体和低收入群体的对立,目前的实施现状体现了这一点。 　　廉租房可以消除上述问题。廉租房的面积一般较小,只可租赁而无所有权的特点将避免高收入群体的争夺,从而扩大了房源,增加了保障范围;采取退出机制的廉租房可以发挥其持续的社会保障功能,因为一旦低收入群体进入到中高收入群体行列,其退出的房屋可以继续租赁给其它低收入者,消除了经济适用房的一次保障性;廉租房还会带来存量优势,由于所有权的流转限制,不断投入增量资金建设新的廉租房,加上已建成的廉租房资源,廉租房总量将会越来越多,我们就可以扩大廉租房的保障范围,不但实现城市低收入居民的住房保障,而且有可能实现进城农民工的住房保障。

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