王志刚工作室策划案之剑法流程全图(16)

王志刚工作室策划案之剑法流程全图

被动转为主动，从被引导，到拉动着物业管理和服务机构，成为生活方式的最终营造者。

十四、企业战略选择

一、一个上市公司介入房地产有三种方式。 其一：作房产，即做一个住宅产品开发商。

其二：作地产，即城市开发商的概念--在城市总体规划发展的前提下，作好某一区域性的策划、定位、规划、配套等，把生地作成熟地、旺地，再引入其他开发商共同开发。

其三：作资产，例如华润介入房地产的方式很简单，直接控股万科和华远，进行资本运营。 人和项目，企业有两种战略选择，如图示：

从市场、企业、项目几个方面对这几种选择进行分析： 1、 不启动项目

这种策略选择是考虑项目现在地块不成熟，开发风险较大；企业又没有团队、经验和品牌的现状，把人和地块先放2-3年，不去动它。我们可以作一个基本分析，对这块地的升值潜力进行预测。

那麽以最保守的测算，还按前几年的增长率，两年之后地价为60万每亩以上，扣除资金利息,到时出让土地利润为1.03亿元左右。

可以估算一下，当开发容积率为1.5，成本为1500元/平方米，售价为2000元/平方米的普通住宅，全部卖完利润也只有1.5个亿，还要投资2到3个亿的资金（虽然资金可以滚动），但风险还是有的。

显而易见，此种选择基本无风险，关键在于企业能否想办法在2-3年内土地不被回收。但是此种选择不能帮助公司出品牌、出团队，与企业进军房地产的战略方向相离。 2、 快做

根据目前的市场和项目资源，迅速启动项目，确定项目的定位，策划出差异性和市场竞争力强的产品，冲击市场。它的机会点是：

（1） 首期如果成功，市场影响力较大，能够迅速出品牌、出团队、出效益。

（2） 可以和黄项目抱成一团，依仗它们的声势炒热地块，在借势的同时可以很明显的针对和黄

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