经营城市理论思考及对策(2)

二是严格土地制度，强化宏观管理。当前，国家实施宏观调控政策，严格土地审批，这就要求我们要进一步加大对土地市场的监控力度，政府必须对土地一级市场实施垄断，政府垄断土地一级市场后，可以对规划用地先行投资，也可委托“造地”公司对土地进行整理，通过完善基础设施开发环境，将生地变熟地、净地，然后以招、拍、挂的方式出让该地块的使用权，防止土地资产的流失，提高土地价值。

三是控制土地数量，提高土地效益。除了采取政府垄断一级市场、不卖生地只卖熟地、根据规划成片开发等措施外，还须根据市场供求关系有计划有步骤地分期分批出让土地，将土地增值收益尽可能收到政府手中，提高土地投资强度，谋求土地效益最大化。

四是营造城市环境，提高土地附加值。把经营城市的思路贯穿到城市规划、建设、管理的全过程，树立城市形象，营造城市特色，打出城市品牌，提高城市档次，从而使城市土地资产不断增值。将环境摆在突出位置，以人为本，绿化、美化、亮化城市，加大生态环境保护，把城市功能提高到一个新的层次，不断提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商机、造人气，带动城市土地增值。

五是推行城市土地证券化，筹集土地储备资金。从当前城市土地储备资金运行机制来看，城市土地储备资金主要来源于政府财政、银行投资等方面。由于城市土地资源资产的增值潜力大，据此，可以实行土地资本化运作，通过金融商品创新，来推进城市土地储备机制的高效运作。具体是通过城市土地证券化，来筹集资金。同时，对于城市土地征用，也可以采取证券化的方式，以降低城市建设的成本，同时又可以使农户获得持久的收入。

三、经营城市的创新在于完善经营机制

围绕市场经济规律，运作存量资产，搞活增量资产，激活无形资产，把城市整体作为客体来进行经营和运作，构建城市投资主体多元化、融资方式多样化、运作方式市场化的新机制，最终使城市资本实现“投入——经营——增值——再投入”的良性循环，以真正实现“以城养城，以城建城”和城市的可持续发展。

一是运作存量资产。通过对存量资产实行有偿转让，实现“货币－实物－货币”的良性循环。当然也可以引进竞争机制，对部分市政基础设施实行委托管理，建立多种形式的资产管理模式，提高投资效益，使市政基础设施建设走上良性的自我发展道路。

二是搞活增量资产。只要符合法律法规和相关政策，各种经济成份的资本都可以投入到有收益的准公共产品(如城市公交、供气、供水等)及部分可市场化的城市基础设施项目中，成为市场机制下新增的混合资本。

三是激活无形资产。有选择地出让部分基础设施的使用权和经营权。如对城市出租车经营权、路桥冠名权等进行招标拍卖，使城市的无形资产转化为有形资产；通过对城市的历史文化、人文自然景观等城市特有的内涵，进行发掘、利用，不断增加城市的知名度，增加城市的集聚力。

四是构建多元化投资主体。除上述融资方式外，还可组建实体性投资主体，如城市建设投资总公司，城市建设投资总公司应当是经政府批准和授权的按照现代企业制度建立的城市建设专业机构，具有自身的资本和独立的法人地位，这样可以灵活机动地进行市场操作，保证投资、建设和管理的高效率。公司的职能可以分为两类：一类是政策性职能，主要是承担纯公益性项目的投资建设；另一类是经营性职能，以企业法人的身份进入城建市场，进行准公共品的投资，以此实现纯公益性项目与准公共品之间的良性循环。同时，根据项目需要，公司可以以其独立法人资格采取银行贷款，发行企业债券，组建项目股份公司，吸收社会游资等多种融资方式募集建设资金。

四、经营城市的动力在于发展城市经济

城市的综合竞争力最终集中体现在企业的竞争力，而经济发展将成为城市进一步发展的强大推动力。近年来，城市经济发展迅猛，成为经济发展极具潜力和活力的新的经济增长点，成为当地经济增长的支柱，为经营城市提供了有力的保障。

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