国有土地使用权挂牌出让中的地价评估(3)

　　1 、销售收入（开发价值）。对挂牌项目进行市场定位后，根据其所在区域同类物业的市场销售价格的比较，得出挂牌宗地如果进行房地产开发后的销售价格。

　　2 、销售税费（俗称二税一费）。为销售收入的5.5 ％。

　　3 、前期开发费用。包括：

　　（1 ）勘察设计费用，为建安工程费的2.6 ％；

　　（2 ）招投标费，为建安工程费的0.06％；

　　（3 ）监理费用及质量监督费，为建安工程费的0.95％；

　　（4 ）专业人员费，为建安工程费的5 ％。

　　4 、市政费用。包括：

　　（1 ）区外工程费为200 元／平方米；

　　（2 ）区内市政费用为建安工程费的5-10％（包括红线内上水、下水、电力、燃气等管网的工程费）。

　　5 、建安工程费及有关费用。包括：

　　（1 ）建安工程费（包括综合建筑、设备及装修），根据项目的市场定位确定每平方米的造价；

　　（2 ）小区配套费，为建安工程费的5-10％；

　　（3 ）绿化费，根据项目的绿化情况而定。

　　6 、建设期管理费用，为成本之和的3-5 ％。

　　7 、财务费用（贷款利息），为成本之和的6-8 ％，

　　8 、不可预见费，为成本之和的2-5 ％。

　　9 、销售费用（广告及营销费），为销售收入的2-5 ％。

　　10、开发利润，为总成本的5-20％。

　　由于挂牌出让方式实施的时间还不长，有关运作还在探索中，因此随着挂牌出让的不断完善，挂牌出让中的地价评估方法也会更加完善。

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