城市房屋拆迁估价问题探讨(3)

　　第四，估价机构缺乏中立性。以前，房地产价格评估机构都是房地产管理部门的内设机构，虽然建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业，但是，房地产价格评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系。作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这样，房地产评估机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多评估机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低估价以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个估价市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。估价机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，这里作者丝毫没有贬低估价机构的意思，造成这种状况的原因不在于估价机构本身，而在于相应的制度和机制的不科学性。作为行业自律的管理部门，中国房地产估价师学会正在完善公平竞争、公正评估的制度和规范，当然，我国房地产估价师制度建立仅十年，对其要求不能像西方发达国家几十年乃至上百年发展的标准。作为国家主管部门，建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》对保证拆迁房屋评估公正进行起到积极作用。

　　第五，估价报告缺乏救济机制。一些地方政府为了所谓的政绩，甚至个别领导与开发商勾结、中饱私馕，降低开发商的风险，最大限度的赚取利润，指示和干预地方房地产评估机构压低被拆迁房屋评估价值，在补偿裁决中，依估价报告确定的价值进行“等价补偿”，被拆迁人对这种扭曲的估价报告没有救济渠道。这显然是一种权利真空，根据有权利就有救济的原则，对这种估价报告应当有行业救济、行政救济和司法救济。在《城市房屋拆迁估价指导意见》出台之前的法律规范中很难找到对估价报告救济的条款，所以，从救济的角度很难保证估价报告具有公正性。

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