房地产课后练习题

1、有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如表5-10所示。

表5-10 宗地交易修正表

宗地 成交价（元/ m2） 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A B C D E F G

该城市地价指数表见表5-11。

表5-11 城市地价指数表

时间 指数

据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价值。

2、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，全部出租，每建筑面积的月租金3000元，土地本金化率为7%，建筑物本

2002年 100 2003年 103 2004年 107 2005年 110 2006年 108 2007年 107 2008年 112 680 610 700 680 750 700 2005年 2005年 2004年 2006年 2007年 2008年 2008年 +1% 0 +5% 0 -1% 0 0 1.3 1.1 1.4 1.0 1.6 1.3 1.1 0 0 0 -1% 0 +1% 0 +1% -1% -2% -1% +2% 0 0 金化率8%，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物残余估价法估测建筑物的价值。

1、答案：

112100105100100????110101115100101112100105100100????B：610?11010010510099112100105100100????C：700?10710512010098112100105100100????D：680?1081001009999112100105100100????E：750?10799128100102112100105100100????F：700?112100115101100A：680??620（元/m2） ?627（元/m2） ?623（元/m2） ?755（元/m2） ?638（元/m2） ?633（元/m2）

评估结果：案例D的值为异常值，给予剔除。其他的较为接近，取其平均值作为评估结果。

所以G的评估结果为：

（620＋627＋623＋638＋633）／5=628（元/m2）

1、某经济开发区内有一块面积为12000平方米的土地，该地块的拆迁、青苗补偿费、

安置补助费和耕地占用税等土地征用费用为每亩16万元，土地开发费为2亿元/平方公里，土地开发期为2年，第一年投入资金占开发费用的45%，投资回报率为土地取得费与开发费用的12%，土地增值收益率为15%，银行贷款年利率为8%，计算土地的价值。 2、【案例】××房地产抵押目的评估

一、 评估对象概况及评估要求

（一） 评估对象状况描述

评估对象于××市××区××号，为钢筋混凝土结构的一工业厂房。建成于2003年8月，占地面积3000平方米，建筑面积1850平方米。

（二） 评估目的和要求

中国××公司因向××银行申请房地产抵押贷款，拟用位于××市××区×号的房地

产（工业厂房建筑面积1850平方米）作为抵押，委托××房地产评估有限公司对评估对象的公开市场价值进行评估。该案例运用成本法评估房地产价值。评估基准日定为2008年8月30日。

二、 评估方法选用

评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据评估对象的实际情况，对该厂房建筑物采用成本法评估。

三、 评估测算已知条件

1. 采用房地产分离评估，综合计价的评估思路。 2. 估算土地资产的市场价格

假定土地价格为2160元/平方米。 3. 估算建筑物重置成本

经过对该厂房建筑物造价（不包括土地价格）的测算，厂房的重置成本为2500元/平方米（含合理利润、税费等）。

4、评估人员经过现场勘查，并依据钢筋混凝土结构耐用年限的有关标准，判断该厂房尚可使用50年。

5、该厂房结构设计不够合理，为了达到正常的状态需要的费用为30万元，该厂房甲车间设计年产消毒柜3万台，由于市场竞争激烈，产品供过于求，甲车间生产2.5万台已满足销售需要。规模效益指数为0.7。

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