建设工程经济作业二参考答案

江苏开放大学 形成性考核作业

学 号 姓 名

课程代码

课程名称 建设工程经济 评阅教师

第 2 次任务 共 4 次任务

建设工程经济课程实践之经济分析

示范案例 刘先生，月收入3 000多元，现有积蓄20万元，在市中心有95m2的住房一套。2009 年5月在昆明市三环外购买了一套64. 22 m2的住房，房价4360元／m２，房款总价280000元。由于刘先生购买的是第二套住房，首付40%，共计112000元，剩余168000元向银行申请了20年的等额本息商业按揭贷款，贷款基准利率为5.94%，第二套房利率上浮10%为6.534%，月供1255. 97元（取整1256）。

【问题】如果刘先生将此套商品房出租，出租经营期20年，20年的平均租金为1000元／月，平均每年的净收为9888元。试用投资回收期法、净现值法分析刘先生用20年的租金收回房款首付112000元的可行性。 【问题求解分析】 (1)求每年的净收益

房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的5%；城市建设维护税为营业税额的7%；教育附加税为营业税额的3%；房产税为租金收入的12%；印花税为租赁合同金额的1?。

20年中平均每年出租经营收入及税费估算：

1)租金总收入＝月租金×12=1000×12=12 000（元）。 2)税费估算（亦为年经营成本）：

①营业税＝租金×5%=12 000元×5%=600元

②城市建设维护税＝营业税×7%=600元×7%=42元 ③教育附加税＝营业税×3%=600元×3%=18元

④房产税＝租金收入×12%=12 000元×12%=1440元 ⑤印花税＝租赁合同金额×1?=12 000元×1?＝12元 税费合计＝①+②+③+④+⑤＝2112元。 净收益：12000 – 2112＝9888（元）。 (2)用投资回收期法进行评价

首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如图10.1所示。 下面分别用表上计算法和公式计算法评价项目的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷款利率上浮10%为6.534%。当采用动态投资回收期判断项目的可行性时，可按ic=7%计算。

2)用公式计算法评价项目的可行性。 静态解法1：

t= -112000+9888+9888+…+9888+3232/9888=0

解得Pt=11. 33（年）

解得Pt=12－1十3232／9888=11. 33（年）20年

故用动态投资回收期法评价，投资方案不能达到预期效果。 评价结论：投资项目不可行。 (3)用净现值法进行评价

1)如果按第二套住房，即按7%计算：

NPV(ic＝7%)= -112 000 +9888×(P／A，97%，20) = -112 000+9888×10. 5940

= -112000 +104753. 47= -7246. 53（元）<0 说明该投资项目（20年内）在经济上是不可行的。 2)如果按基准利率5.94%贷款（首套住房），可按6%计算，则 NPV（ic =6%）= -112 000 +9888×(P/A,6%, 20) ＝ -112000 +9888×11. 4699

＝ -112000+113414.37＝1414. 37（元）>0

因为NPV(ic =6%)>0，说明该投资项目在20年内除能按6%（大于银行基准利率5.94%）的收益率收回首付款外，在20年末还能获得1414. 37元的超额净现值收益（抵偿首付款后的净收益），所以该投资项目在经济上是可行的。 (4)案例的评价结论

1)当ic =-7%时（利率上浮1 0%）：

①静态投资回收期11.33年可收回首付款，小于20年，故方案可行。

②但动态投资回收期23. 01年方可收回首付款，大于20年，故方案不可行。

③NPV(ic =7%)<0，说明首付款不能在20年内收回，故该投资项目在经济上是不可行的。 ④综合结论：不可行。

2)当ic =6%时（按基准利率）： NPV(ic =6%)>。，说明首付款能在20年内收回，故该投资项目在经济上是可行的；

投资回收期的结论根据分析也能在20年内收回首付款，故该投资项目在经济上是可行的。 综合结论：可行。

3．课程实践与应用项目描述和工作任务布置 (1)课程实践与应用项目描述 见以上示范案例。

(2)课程实践与应用项目的工作任务布置 如果刘先生将新购的这套商品房留为自住，市中心原有的住房出租，并用月租首先提供月供。如果出租经营期为20年，20年的平均租金为2800元／月，平均每年的净收入为15267元。试用投资回收期法、净现值法分析刘先生用20年租金支付月供，并收回房款首付112000元的可行性。

4．课程实践任务要求

1)不足条件通过市场调研后分析取用。

2)参照实训表10.4，求出当ic =6%时，动态投资回收期的评价结论。

作业要求：请直接在此后续完成分析就可以，按照前面的范例一步步完成，若是公式不会打，可以手写拍照上传，这些只能是自己手写拍照的，其它形式的图片不能在作业中出现，只限于公式，可以打字的部分尽量打字。

案例分析

(1)求每年的净收益 解：（1）求每年的净收益

房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的5%；城市建设维护税为营业税额的7%；教育附加税为营业税额的3%；房产税为租金收入的12%；印花税为租赁合同金额的1?。

20年中平均每年出租经营收入及税费估算：

1） 租金总收入=月租金×12=2800×12=33600（元） 2） 税费估算（亦为年经营成本）

①营业税=租金×5%=33600×5%=1680(元)

②城市建设维护税=营业税×7%=1680×7%=117.6(元) ③教育附加税=营业税×3%=1680×3%=50.4(元)

④房产税=租金收入×12%=33600×12%=4032（元） ⑤印花税=租赁合同金额×1?=33600×1?=33.6（元） ⑥每年的还款=月供×（F/A,0.5445%,12）=15532（元） 税费合计=①+②+③+④+⑤+ ⑥ =21247元 净收益：33600—21247=12353（元） （2）用投资回收法进行评价

首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如下10.1所示。

下面分别用表上计算法和公式计算法评价项目的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷款利率上浮10%为6.534%。当采用动态投资回收期判断项目的可行性时，可按ic=7%计算。

1） 用表上计算法评价项目的可行性，见表。

静态、动态投资回收期现金流量计算表 单位：元 年 指 标 份 0 —112 000 —112 000 1.0 —000 112 1 12353 —99647 2 12353 —87294 3 12353 —74941 4 12353 —62588 5 12353 —50235 6 12353 —37822 7 12353 —25529 净现金流量 累计净现金流量 现值系数 净现值 0.9346 11545 0.8734 10789 0.8163 10084 —79582 0.7629 9424 —70158 0.7130 8808 —61350 0.6663 8231 —53119 0.6227 7692 —45427 累计净现值 指 标 年 份 —000 112 —100455 —89666 8 9 10 11 12 13 14 15 净现金流量 累计净现金流量 现值系数 净现值 累计净现值 指 标 年 份 12353 —13176 12353 —823 12353 11530 12353 正值 12353 12353 （后面 12353 省略） 12353 0.5820 7189 —38238 0.5439 6719 —31519 0.5083 6279 —25240 0.4751 5870 —19370 0.4440 5485 —13885 0.4150 5126 —8759 0.3878 4790 —3969 0.3624 4477 508 16 17～70 净现金流量 现值系数 净现值 累计净现值 评价结论 12353 0.3387 4184 4692 12353?? 0.3166?? 3911?? 8603?? ①静态投资回收期=9.07年，即9.07年可收回首付款，小于20年，方案可行 ②动态投资回收期=14.83年，即14.83年可收回首付款，小于20年，方案可行 说明 “①静态投资回收期=9.07年”和“动态投资回收期=14.83年，”分别表示静态评价数据和动态评价数据 2)用公式计算法项目的可行性。 静态解法1：

?t?0n(CI-CO)=-112000+12353+12353+12353+??+12353+823/12353=0

解得Pt=9.07(年) ﹤Pc=20年，投资方案能达到预期效果。 静态解法2：

解得Pt=10-1+823/12353=9.07(年) ﹤Pc=20年，投资方案能达到预期效果。 动态评价：计算过程上表。将数据代入，得

PD=15-1+(3969/12353) ≈14.83(年) ﹤20年

故用动态投资回收期法进行评价，投资方案能达到预期效果。 评论结论投资项目可行。 （3）用净现值法进行评价

1）如果按第二套住房，即按7%计算： NPV(ic=7%)=-112000+12353×(P/A,7%,20) =-112000+12353×10.5940

=-112000+130868=18868（元）﹥0 说明该投资项目（20年内）在经济上是可行的。 2） 如果按基准利率5.94%贷款（首套住房），可按6%计算，则

NPV(ic=6%)=-112000+12353(P/A,6%,20) =-112000+12353×11.4699 =-112000+141688

=29688（元）＞0

因为NPV（ic=6%）＞0,说明该投资项目在20年内除能按6%(大于银行基准利率5.94%)的收益率收回首付款外，在20年末还能获得32681.32元的超额净现值收益（抵偿首付款后的净收益），所以该投资项目在经济上是可行的。 （4）案例的评价结论

1） 当ic=7%时（利率上浮10%）： ①静态投资回收期9.07年可收回首付款，小于20年，故方案可行。②动态投资回收期14.83年可收回首付款，小于20年，故方案可行。③NPV（ic=7%）﹥0,说明首付款能在20年内收回，故该投资项目在经济上是可行的。④综合结论：可行。 2）当ic=6%时（按基准利率）：

NPV(ic=6%)﹥0说明首付款能在20年内收回，故该投资项目在经济上是可行的；投资回收期的结论根据分析也能在20年内收回首付款，故该投资项目在经济上是可行的。综合结论：可行。

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