民宿专题研究(2)2024

民宿经营与设计

民宿分布格局

民宿需求有多火爆？

非标准化酒店预订市场正处于爆发式增长时期。

2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%，远高于在线酒店预订市场整体35.8%的同期同比增速。高达66.3%的在线酒店用户同时是非标准化酒店预订用户。

非标准化酒店预订用户主体年轻化。

26岁至35岁用户占50.7%的份额。

民宿行业规模有多大？

主要依托于乡村景观、自然风景及特殊文化资源，以景区为核心向周边辐射，形成了独特的休闲旅居度假形态。 截止2015年上半年，我国民宿超过4万家，民宿行业从业人员约84.7万人，市场规模112亿元。

数据来源：2015年中国民宿发展研究报告 民宿火爆根源

大时代背景

全民度假时代

旅游业持续火爆，度假市场投资前景美好

全民休闲度假时代来临，度假人群剧增，市场需求增长。

1/2 中国每年国内旅游人次达36亿人次，其中超过18亿人次在乡村、古街。

20亿 预计未来5到10年，乡村旅游接待人次可达20亿人次，农民直接接待可达10亿人次。

从需求端看

逆城市化现象

城市人群“回归”，追寻一种乡野生活方式

他们渴望的是与乡村生活产生共鸣，而不单单是离开城市。民宿承接了城市人群的返乡住宿需求，成为对话乡村的载体。

乡愁的文化表达

感受“活”着的乡村，体现为一种对在地文化的深度体验

民宿所携带的文化基因是乡愁的依托，其建筑设计及服务理念都在传递一种文化表达。

从投资端看

地方政府响应

顺应旅游产业变革的时代潮流

民宿行业标准纷纷落地，业态创新、有序竞争，局势大好。

2015年11月25日《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》：推动了民宿合法化。

2016年1月27日《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》：大力发展休闲农业和乡村旅游，有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、自驾露营、户外运动等乡村休闲度假产品。 2016年3月2日出台的《关于促进绿色消费的指导意见》：鼓励个人闲置资源有效利用，有序发展民宿出租等。

2016年3月两会期间，政协委员朱鼎健提出建议编制推行农家乐、民宿综合评定国家标准：引发全国针对个性化住宿规范讨论。

空心村涌现

乡村空心现象为民宿发展提供了建筑载体和活动空间

全国空心村综合整治增地潜力可达约1.14亿亩。

我国自然村十年锐减92万个

返乡创客

文创和跨界为特征的新造乡运动，革新了乡村旅游的开发逻辑

地域文化得以传承，乡村活力得以延续。

首批20个“中国乡村旅游创客示范基地”分布图

资本狂潮

各路资本注入，社会的财富和一部分资源正从都市向乡村转移

品牌、连锁运营模式助推民宿品质高端化发展。

2011-2013年，非标准化住宿市场投资年均增长13.1%，超过酒店行业整体增长率的3个百分点。

首旅酒店旗下首旅寒舍，计划在全国各地筹建近6-10个项目；众安集团旗下香港主板上市企业中国新城市转战民宿市场；外婆家跨界投资6000万元发力高端民宿……

民宿发展历程

民宿最早起源于英国，上世纪60年代初，英国西南部与中部人口较稀疏的农家，为了增加收入开始为客人提供住宿和早餐，属于家庭式的招待，成为最早的民宿类型。

民宿广泛发展于上世纪80年代的台湾地区和日本。台湾旅游景区的住宿设施不足，当地居民便自发将闲置的房屋出租给游客使用；90年代，台湾农业在加入世贸组织的冲击下以及休闲观念的流行，由农民提供给游客吃住游玩的新消费品“民宿”开始流行起来；日本民宿的发展，则是由租借民居歇脚或暂住而发展兴起的行业。

居家式的民宿最突出，多以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现，价格便宜。

仍以B＆B方式经营；民宿经营以保护农舍为目的，民宿收入仅作家庭补贴。

以观光农场经营民宿的方式呈现，属于副业经营。40%游客选择民宿过夜。

起源80年代，后来居上，成为全球民宿发展最成熟的地区，民宿自身成为核心吸引力之一。

民宿属于旅游的一种，多位于景区、地域特色鲜明的区域。 美洲地区 欧洲地区 亚洲地区 发展特色：美洲民宿发展相对成熟，发展特色：以英国、法国为突出，发展特色：以台湾、日本为经典，是全球民宿发展精品的以居家式为主。 是民宿发展的起源地。 代表。 开发形式：以青年旅舍、家庭旅馆的开发方式：优先保护农舍，结合开发展趋势：不同主题风格的民宿成为旅游核心吸引物之一，形式呈现，价格相对便宜。 发，采用副业形式经营。 并呈现高端化、精品化、重服务的趋势。 我国民宿态势 发展阶段

从住宿补充向旅游特色吸引的转变

发展阶段 起步期20世纪90年代萌芽阶段 21世纪初期发展阶段 2010年以后拓展升级阶段 关键字 低端、分散、农家菜 个性化、情怀 精致化、中高端、小而美 自身规模 乡村个体农家乐 主要功能 主要承担住宿及餐饮功能 民宿档次 价廉、档次低，设施不足 民宿主题 基本无主题 民宿服务 村民自发的“热情好客” 投资主体 村民自发经营为主 现状特征

品牌化发展，区域拓展、模式复制 美丽乡村改造、集群式发展,形成民宿度假区域 关注选址，依托景区发展，如人文古镇、自成为景区的核心吸引之一，体验多元化，旅游微然山水景区等 目的地逐渐形成 档次升级，设施健全 精品化、中高端、设施完善 个性化开始凸显，主题风格与服务理念开始关注人文，融入在地文化；但同质化问题也不断衔接 出现 民宿主个性化、特色化服务 在地文化交融，定制化活动体验 村民个体、村镇集体，以“村外”经营者与政府、酒店集团、跨界、社会资本、众筹等多投投资人普遍 资方式 ?

建筑体量小

唐乡主题院落只有9间；宏村拾间房，主楼高3层，客房总数8间；西山岛飞鱼民宿只有5间客房。

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行业力度弱

行业协会数量少、行业监管力度弱、行业体系不健全……

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营业份额小

2014年第二季度，在线酒店预订市场规模达16.7亿元，在线客栈民宿预订市场规模为1.3亿元。民宿平日价格在500-800元不等，价格上浮幅度在20%-50%之间。空置率60%-70%，入住率维持在50%—70%才能持续保障盈利。

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小众（个性化）市场

小文艺、小性格、小情怀——1000个民宿有1000个民宿的特色，1000个人也有1000个选择民宿的理由。

主流市场特征

体验慢生活的人群——关注放松释压、慢节奏、休闲娱乐、有品质的居住环境，关注性价比。 青年、家庭人群——18-35岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近90%，家庭客群居多。

数据来源：易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》 关注新的消费群体

中产阶级消费升级，构成了整个消费服务行业增长的核心驱动力

中产阶级崛起城市由一线沿海城市开始往内陆三四线城市蔓延

中产阶级崛起：2015年财富值已达7.3万亿美元，占全国财富的32%

中国中产阶级人数已增长至全球首位，2012年中国城市中产阶级人数达1.25亿，2020年将增长到3.56亿，占总人口的近70%。

中产阶级追求品质服务，城市周边周末休闲已成为增速最快细分板块之一

在生活和消费方式，在意品牌和品质，尤其是对某些特定产品类别的消费意愿。他们也更注重休闲活动，如和朋友家人度假，看电影、自驾游等。

数据来源：2015年瑞信研究院(Credit Suisse Research Institute)第六份年度《全球财富报告》、2012年麦肯锡“解读中国”

渴望释压、追求品质生活的中产阶级成为中高端民宿的主力客群

民宿供给品质升级 、价格攀升VS不低的入住率反映出中产阶层的旺盛需求

连锁品牌-花间堂 价格：480-1880 入住率：平均65% 区域分布 价格区间 香格里拉 束河古镇 周庄古镇 苏州市区 杭州西溪 丽江古城 四川阆中 无锡阳山 同里古镇 480-1280 480-1280 680-1380 720-1880 1220-1620 480-1880 880-1680 580-1660 680-1180 连锁品牌-正福草堂 价格（自营）：380-1380 入住率：52% 区域分布 价格区间 同里（自营） 480-1380 周庄（自营） 380-1080 丽江（转让） 120-580 单体-大乐之野 价格：1200-2000 入住率：60-70% 民宿区 价格区间 一号楼 二号楼 三号楼 五号楼 1200-1600 1600-2000 1200-1800 1200-1500 六号楼 发展中的思考

1600-2000 看似黄金时代，更需理性的思考，非标住宿也应有自己的标准化

“民宿现在正以10%-20%的速度在增长，风头正劲。但住过民宿的人，又常常有这样的感受：有点贵，舒适度不够，可能不会再去了。各地一窝蜂地建民宿，良莠不齐，有些过热、过剩，是该冷静下来思考一下了。”

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扎堆于景区周边，民宿经营同质化

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初期投资成本过高，回报周期长 市场竞争加剧，投资回报率低

从业人员素质参差不齐

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区域规划体系不完善 基础设施配套不齐全……

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民宿选址与客源地能级相耦合——民宿选址应充分考虑客源基础，客源市场的消费力是持续经营的基础。 民宿建筑风格与场地资源相耦合——民宿建筑是住宿体验的核心，从选材到设计应与自然景观、在地文化相融合。

民宿文化表达与细节设计相耦合——民宿客房设计、景观打造、配套服务等细节，是客人感受文主人情怀与地域文化的重点界面。 民宿投资量与运营收益相耦合——投资初期有效配置资金，依据客源分析合理控制建筑体量、客房量，做好回报周期的预判。

民宿发展趋势

概念更新

从概念上，我们提出广义民宿的概念——泛民宿

传统的民宿定义已无法涵盖兴盛的各类民宿，泛民宿其特征表现为根植于乡村文化形态，为旅游者驻留而设计的文化主题鲜明、功能复合、兼具人文情怀与经营理性的特色住宿产品。

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是一种生活体验

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一场主客的交流，共有情怀的互动 经营规模小，服务个性化人群

地域文化的充分展现

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模式创新

精彩的建筑设计，极致的服务理念 理性的投资回报，关注持久性

从发展模式上，特色民宿“+”成为民宿经营的新潮流

依托资源 文化体验类：古镇“+” 生态休闲类：风景区“+” 微旅游目的地：特色民宿“+” 核心特点 开发方式 民宿因古镇存在 门票主导模式 开放商业模式 依托景区辐射，资源环境辐射或民宿本身足够特色，形成品牌 客群辐射 乡村旅游、自然风景区景区依托 环境依托/品牌依托

改造类民宿策略：

最大限度的保留建筑原有的文化记忆， 就地取材对建筑做必要的修缮

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加建木质的入口雨棚，遮风挡雨的同时突出民宿入口。 对原有的破旧窗户进行修缮。

以木材和茅草为材料建造凉亭，设计民宿的灰空间，凸显民宿的乡居主题。 就地取材，以当地石材铺设人行道路和路边景观小品。 以天然石块和绿色植物做景观围墙。

新建类民宿策略：注重体现当地文化，多选用当地的建筑材料来丰富建筑造型

选材：多选用与自然融合度高的材料，凸显生态性和文化性 材料应用

以张家界梓木原乡为例

空间：

合理的室内与室外灰空间处理

室内和室外的过渡空间是民宿的一个重点设计，阳台、露台等空间可以很好的把人的活动范围从室内延伸到室外，甚至在某些区域可以结合场地现有的地形或植被做巧妙设计，从而和环境更好地融合在一起。

Singita Sabi Sand

（南非）Mombo Safari Camp

（博兹瓦纳）

核心要素：细节与环境设计

细节设计：关注民宿客房的细部设计，细节成就完美

每个房间的卫浴五金件都是定做的，从需找铜管道，搭配螺口，阀门、还有一些特殊配件去工厂开模，到最后组装成型，花费了很多功夫。只为呈现最原始的感觉。

纯手工打磨的恒温大泡池，白色水磨石圆润柔和，窗外是田野竹林和山川，只为与自然更近一步。

楠舍每个房间都安装了铜叩门，专门画了图纸，由老师傅做了模具，然后一个个打磨出来。铜环上很多小细节都做很棒。花了这么多功夫只是为了在叩门时，轻轻握住铜环，脑袋里就浮现出小时候，家里旧旧的大门的样子。听到的是“哐哐哐”的真实感。

以楠舍为例 外环境：舒适宜人的庭院设计

把握新市场下，消费群体对于私享空间的追求。

增强产品的吸引力与用户体验，运用互联网的思维增强客户粘性。 民宿成功牢牢抓住游客的一大因素。

整合利用周边优势资源，与民宿产品定位相适应

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