贵阳市购物中心项目调研报告

贵阳鸿通城商业广场

目录

目录................................................................................................................................................................................................... 1

第一部分：贵阳市概况 ...................................................................................... 2

一、贵阳市概况............................................................................................................................................................................. 2 二、贵阳市及项目地周边交通环境调查 ................................................................................................................................ 3 1、贵阳市道路设施状况调查总结....................................................................................................................................... 3 2、贵阳市公共交通环境调查总结....................................................................................................................................... 3 3、贵阳市道路设施状况调查 ............................................................................................................................................... 4 4、贵阳市境内公、铁路线路图 ........................................................................................................................................... 5 三、贵阳市及项目区域经济情况 ............................................................................................................................................. 5 1、贵阳市整体经济状况 ........................................................................................................................................................ 5 2、贵阳市各区县国内生产总值状况调查 ......................................................................................................................... 6 3、贵阳市城镇居民消费性支出构成状况 ......................................................................................................................... 8 4、贵阳市及项目所在区未来规划状况调查总结 ............................................................................................................ 8 四、项目及周边环境调研........................................................................................................................................................... 9 一）、本项目概况...................................................................................................................................................................... 9 二）、项目所在区域及商圈调查与析 ................................................................................................................................ 10

第二部分：贵阳市房地产市场调研.................................................................. 13

一、贵阳市房地产概况及现状 ................................................................................................................................................ 13 二、贵阳市商业地产市场调研 ................................................................................................................................................ 13 一）、贵阳市主要商圈调研 .................................................................................................................................................. 13 二）、贵阳市在售商业项目调研 ......................................................................................................................................... 23 三）、贵阳市重点百货、购物中心商业调研................................................................................................................... 33

第三部分 调研总结 .......................................................................................... 43

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第一部分：贵阳市概况

一、贵阳市概况

贵阳市位于中国西南云贵高原东部，是贵州省省会，全省政治、经济和文化中心，全市总面积8034平方公里，现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县（一市三县六区）。2007年，全市总人口达到350.85万人，国民生产总值为477亿元，较上年增长了25.3%。贵阳资源富集，蕴藏有丰富的铝、磷、煤、铁、镁、硅、重晶石、白云石、石灰石、大理石、高岭土等多种矿产资源，同时水资源总量为46.79亿立方米，开发利用价值高。

贵阳市是中国的又一春城，气候温和湿润，雨量充沛、四季宜人，春夏秋三季都是旅游的黄金季节。最热是七月下旬，年平均气温为14.6℃，极端最高气温为33.5℃，极端最低气温为-3.8℃，年温差在40℃以下，空气不干燥，四季无风沙，宜人的气候是贵阳的骄傲,博得了“上有天堂,下有苏杭,气候宜人数贵阳”之美誉。

贵阳市是一个以汉民族为主多民族聚集的城市，少数民族数量多达38个，悠久的历史孕育了璀璨的民族文化，形成了浓郁的民族风俗，这些文化遗产，追述着中华文化的源远流长，记录着中原文化和贵州少数民族文化的交融。

贵阳市地处内陆，因此对外交通主要以铁路、公路和航空为主，目前已经初步建设起了比较完备的道路交通体系，可以比较方便的运送来自全国各地的旅客。贵阳是贵州省最大的消费品市场和商品流通集散地。

项目所在的南明区是贵阳市的中心城区之一，是省委、市政府办公所在地，也是西南重要的交通通信枢纽和旅游胜地。全区总面积89.68平方公里，辖两个乡和15个街道办事处，总人口50.59万人，城市化水平达96.36%。2007年全区国内生产总值达到82.5亿元,人均GDP达到16307.6元。南明山水秀丽，气候温和，森林覆盖率达38.6%。目前已形成了以食

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品加工业、服装业、医药工业、高新技术产业、商贸饮食业、文化旅游业和社区服务业为主的产业体系，同时新启动的龙洞堡开发区、南明区科技基地、沙冲商贸走廊、南明河经济文化带、神奇路科技一条街、新华伙食文化一条街等开发项目也逐渐成为全区的经济亮点。

二、贵阳市及项目地周边交通环境调查 1、贵阳市道路设施状况调查总结

? 贵阳市为内陆城市，道路交通主要以公路、铁路为主；

? 经过贵阳市的主线铁路有5条，均是跨省铁路，主要通达贵州省周边各省（川、

桂、昆、湘），这些铁路与其他省内铁路形成贯穿全国的铁路网； ? 经过贵阳市的高速公路有5条，均通往贵州省内各地区；

? 经过贵阳市的国道有2条，分别是东西走向的321国道（广州---桂林---贵阳

---成都）和南北走向的210国道（包头---西安---重庆---贵阳---南宁），形成一横一纵的道路交通网。

2、贵阳市公共交通环境调查总结

? 贵阳市广域交通主要以铁路、公路及航空为主；

? 贵阳市铁路通达地区主要以华北、华东、中南、西南方向为主，其中以华东方

向列车居多；

? 贵阳市航空通达地区主要以华北、华东、中南、西南方向为主；

? 贵阳市道路交通占据较大比重，通达省内各地区多达几百条线路，还有通往贵

州周边各省及华东地区班车上百条线路；

贵阳市主要汽车站分布较为集中，分布于贵阳市城南、城北两个区域，其中城北以贵

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阳汽车总站为中心，城南以火车站为中心；

3、贵阳市道路设施状况调查

道路类型 序号 1 2 铁路 2 4 5 1 2 高速公路 3 4 贵黄高速公路 贵新高速公路 贵阳---黄果树 贵阳---都匀---新泰 名称 湘黔铁路 贵昆铁路 黔桂铁路 川黔铁路 株六铁路 贵遵高速公路 贵毕高速公路 连通区域 湖南---贵州 贵州---云南 贵州---广西 重庆---贵州 湖南---贵州 贵阳---遵义 贵阳---毕节 4

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5 1 国道 2 清镇高速公路 321国道 210国道 清镇---镇宁 广州---桂林---贵阳---成都 包头---西安---重庆---贵阳---南宁

4、贵阳市境内公、铁路线路图

三、贵阳市及项目区域经济情况 1、贵阳市整体经济状况

? 2006年贵阳市全年社会消费品零售总额完成232.11亿元，比上年增长15.0%，扣除物价

上涨因素，实际增长14.2%。

? 从城乡看，城市消费品零售额完成212.18亿元，比上年增长14.8%，占零售总额的91.4%；

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县及县以下消费品零售额20.46亿元，比上年增长17.6%，占零售总额的8.6%。 ? 从行业看，批发零售贸易业完成零售额177.59亿元，比上年增长15.0%；

? 贵阳市六城区国内生产总值占贵阳市总体的78.16％，其中中心城区（云岩区、南明区）

国内生产总值占贵阳市总体43.70％，其他经济发展水平较好的城区为乌当区、白云区； ? 贵阳市所辖三县一市经济发展水平较为薄弱，2007年，三县一市国内生产总值占贵阳市

总体的21.84％。

2、贵阳市各区县国内生产总值状况调查

国内生产总值 第一产业 占比 第二产业 占比 第三产业 占比 地区 万元 万元 ％ 万元 ％ 万元 ％ 贵州省 15919000 3341100 20.99 7146600 44.89 5431300 34.12 贵阳市 4772853 323978 6.79 2627230 55.05 1821645 38.17 云岩区 1260950 4316 0.34 683709 54.22 572925 45.44 南明区 824819 5342 0.65 403974 48.98 415503 50.37 花溪区 364681 51605 14.15 147361 40.41 165715 45.44 城区 乌当区 526436 56416 10.72 319241 60.64 150779 28.64 小河区 217415 5646 2.60 135331 62.25 76438 35.15 白云区 536311 15916 2.97 323930 60.40 196465 36.63 管辖市 清镇市 437344 52010 11.89 279408 63.89 105926 24.22 管辖县 修文县 168209 44200 26.28 81074 48.20 42935 25.52 6

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开阳县 息烽县 247222 189466 59419 29108 24.03 15.36 127433 125769 51.55 66.38 60370 34589 24.42 18.26

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3、贵阳市城镇居民消费性支出构成状况

? 贵阳市居民消费性支出占比最大的分别是食品和文化娱乐,其次服装10%。

交通通讯11%（交通3.8%，通讯6.2%）

? 用于医疗保健，杂项商品及服务、家庭用品及服务的支出最少，分别是6％、

4％、5％；

食品与文化娱乐教育在居民消费性支出中所占的比率最大，增长较快的为衣着。居住随着房价的一路走高，增长有萎缩现象

4、贵阳市及项目所在区未来规划状况调查总结

? 贵阳市人口规划：根据贵阳市城市总体规划，“十一五”期间，贵阳市城镇人

口平均每年将增加约10万人，城镇化水平将达到58%左右，平均每年增加约1.9个百分点，2010年贵阳城镇人口将发展到224万人；

? 贵阳市空间布局规划：根据贵阳市城市总体规划，2010年，贵阳市建成区建

设用地达到157平方公里，届时将形成以中心区（南明区、云岩区）为市级中心，小河、白云区为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态；

? 贵阳市商业经济规划：贵阳市将大力发展商业零售业，城区的商业网点基本

名称 食品 文化娱乐教育 衣着 居住 通迅 医疗保健 家庭用品及服务 交通 杂项商品及服务 人均消费支出 占比 2749.94 1156.17 700.65 553.44 465.70 384.09 358.11 284.70 259.47 增长绝对值 39.78% 12% 16.73% 11% 10.14% 28% 8.01% -28% 6.21% 3.6% 5.56% 17% 5.18% -26% 3.79% 12% 3.75% 9% 8

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格局将形成1个市级商业中心、1个新城商业中心、7个区域商业中心、53个社区商业中心和众多商业街；针对具体业态,将有步骤的发展大型百货商店、仓储式商场、大中型综合超市、大中型专业店、专卖店、购物中心，加快连锁经营的发展；批发商业的发展也将向着“两带众星”的规划格局发展，逐步形成以汽车机械、副食为主的“南部市场带”和电子、建材、农贸市场为主的“北部市场带”，突出城市区域商业功能的发挥；

? 项目所在区南明区商业发展规划：根据南明区政府规划，到2009年,南明

区商业地产面积达到100万平方米,营业额达到100亿元；届时，将依托火车站和客运枢纽总站双口岸,发展以批发为主,同时具有零售、休闲娱乐、物流货运、信息发布、产品展览展示等等功能,使之成为贵阳乃至全省对外产品展示窗口和商业交流的商业核心圈。

四、项目及周边环境调研 一）、本项目概况

贵阳客流园区枢纽总站（原称贵阳第二汽车客运站）是交通部，贵阳市政府批准的“贵阳公路枢纽总体布局规划”中确定的八大客运站之一，也是贵阳市委，市政府确定的交通基础设施重点建设项目，项目由贵阳鸿通运输有限公司开发，预计投入资金2.5亿元，项目预计将于2008年初全部完工。

1、项目所处位置及四至情况：

项目位于贵阳市南明区解放路及沙冲路交界处，东靠沙冲路，西靠遵义路，南临达高桥，北靠解放路。距离火车站不足100米，距离现今体育馆汽车客运站不足300米。

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2、项目地块特征及大体分布情况：

项目整体呈狭长状，主体部分南北走向。主体商业部分分为四层，地上两层，地下两层，最底层为停车场。

二）、项目所在区域及商圈调查与析

1、项目所在区域

贵阳市现管辖区域为云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县。本项目地处南明区管辖范围内。南明区是传统意义上贵阳两个中心城区之一，是省委、原市政府办公所在地，全省、全市的政治、经济、文化、科技和教育中心，全区总面积89.68平方千米，总人口68万人，城市化水平达94.88%。

2、南明片区特点

? 本片区地处贵阳城市中心区，周边人口密集，利于进行商业发展 ? 片区商业处于自发形成阶段，但是商业规模比较大，利于商业规划分区

发展

? 片区是城市交通枢纽和省际交通始发地，商业动态好，吞吐量大，利于

做动态型商业的开发。

? 片区商业规划受交通影响较大，人流互补性不大，影响商业功能的发挥。 ? 片区主题商业明显，但各主题商业各自为阵，比较分散，互补性比较差，

商圈优势尚未体现。

? 贵阳市区交通要道交汇之处，交通条件得天独厚。

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3、本项目商圈划分

以本项目为圆点，1500米为半径范围之内，区域为北至新路口，南至电视机厂，西至花果园，东至嘉润路。

4、商圈基本情况

1）人口、人流情况 A、人口数量：

小河人口12万人（半数是贵阳和其它区域搬迁过去） 南明区火车站附近人口8万，城镇人口居多。 B、人流情况：

? 外区域人口流动为主。 ? 本地区域人口流动却比较少。

2）商业情况：该区域商业实际上是围绕火车站展开，但由于本区域规划有两条城际干道和城市形象展示大道，强调车流的疏散功能和运输功能，交通道路宽敞，车流多，无形之中把本片区分割成四大块。目前本区域在此分割之下形成四个商业体系和二条商业干道。商业体系商业建筑方量大约在15万平方。 ? 商业主要干道：

解放路：和外环路一样是贵阳城区外环线，主要起到一个交通干道的输送功能，该条大道商业主要是五金、汽车配件为主的商业业态，共有163个大小该类商户，占本条大道商户的65%比例。是一个典型的主题商业街。以上四个商业体系商业建筑方量大约在13万平方米。

遵义路：遵义路是本区域中轴干道，也是贵阳的城市形象大街，大路宽敞，直接与人民广场相连，原临街商业逐步退出市场，转化成多个大型商场。目

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前尚未形成其独有的商业业态。

5、项目所在商圈小结

? 本项目地处贵阳两城区的中心区域，但为非商业中心区域。

? 地处火车站附近，人流吞吐量大，对投资者、商户有极大的诱惑力，但

同时带来的负面影响是人群过杂，环境脏乱。 ? 商业规划杂乱，多处于自发状态，商圈互补性差。

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第二部分：贵阳市房地产市场调研

一、贵阳市房地产概况及现状

贵阳商业地产在城市规划改造的推动之下浮出水面，贵阳商业地产真正兴起于2000年，随着城市住宅的改造兴建，城市主要干道、郊区的社区商业和批发主题商业都是其发展的主要方向。

2000年-2003年，是贵阳商业上升发展的阶段，也是商业地产的摸索阶段，商业地产开发手段及专业度都比较低，首先体现在规划定位上，建筑产品不符合经营的需求和不满足现代购物的特点，导致出现了很多商业有价无市，甚至空置。

2004年，是贵阳的商业地产年，先后多个商业项目推向市场，从前任调研公司05年反馈的数据来看，除个别项目销售较差之外，上市项目销售率已超过70%，

随着城市改造的推进，2005年的商业地产主要集中市内繁华区，特别是市西路和火车站区域。

贵阳做为一个省会城市，房地产市场起步晚，基数低，受国家宏观调控大环境影响小，住宅市场价格目前保持着稳中求升的状况，08年商业地产开发量减少。贵阳商业目前正处于消费转型时期，偏好型商业零售崛起；单一系列综合性商业需求上升，商业业态、商业经营结构变化快；传统型临街商业退出市场，便利型商业走入社区；

二、贵阳市商业地产市场调研 一）、贵阳市主要商圈调研

贵阳市现辖六区、三县、一市，其中云岩区和南明区为城市主城区。由于山地地形而形成了城市狭长的地理特征，城市南北长而东西短，中华路为城市的主

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要干道贯穿南北，延安路、省府路，多条贵阳市最为繁华的商业街道汇聚于喷水池，借助喷水池商圈聚集的商机、人气和地处省会中心城区交通便捷、商贸繁荣等优势，国贸广场、百盛商场、星力百货、北京华联在其间占据最有利位置，由此形成的贵阳喷水池商圈成为金领、白领、时尚人群的购物首选地。

现有商业规划居中偏北，主要分布在中华北路和中华中路，繁华程度和商业氛围明显强于南部。目前，以大十字为焦点，向北以中华中路为射线北到喷水池，向西以中山西路为射线西到大西门组成。而作为中心焦点的大十字、北端点的喷水池和西端点的大西门，分别以各自交通要道的交叉路口作为自身区域的中心，形成了三个小型的较为繁华的商业区域，在当地市民心目中认知度较高。 1）延安路——是贵阳市中心的交通干线

? 东段（师大——喷水池），商业卖场以临街门面为主，经营以服装鞋帽为主，

餐饮为辅助。近年，该路出现了少量大型主题商城，如西南风、移动营业厅、智诚名店等。

? 中段（喷水池——紫林奄路段），凝聚了贵阳两大商业圈（喷水池

及紫林奄），该路段是贵阳老行政办公比较密集的区域，对商业规划较弱，近年来，相关行政机构相继迁出，该路段功能也逐步转化，由办公区向商业区转变，但由于建筑规划限制，该路段商业发展缓慢。在人才大市场，国鼎家电入驻后有所转变。

? 西段（紫林奄——头桥），该路段有三大机构（新华书店、省高院、省交通

所），行政色彩较浓，另外有两个物流机构（省汽车三场和服务站），该段对对商业建筑规划不足，商业氛围也比较弱

中华中路 南 喷水 池 Autasan 西装 5*10 东 柏顿酒店 顺美服装5*10 便利店1.5*4 玉器世界6*8 Disney5*5 富珠珠佳宝 丽梁姨妈 牛肉粉 皮具城15*20 街客牛元 水吧 肉气 贵阳邮政 智城名店百货 时尚空间 中国建设银行 贵阳移动通讯商业城 14

北 中华北路 国美电器 贵阳鸿通城商业广场

美1.5*4 600元/发 月/平米 2*3 3000元/月 富水北路 2*4 3000元/月 粉王 寿司 延 安 东 怡信计算机学校 中国 银行 天地 男人 陕西路 一家乐 2元店 特爱服装 康尔好内衣 运彩票 茶风景 路 飞毛腿通讯 建筑空地 李小双5*10 361 4*8 非常选择 18万转让费，租金1万/月 面积不规则20平米 芭姿 省外文书店 摩登堡 8*10 Voa服装 2*8 Ses 服装 2*8 街友 2*4 新光眼镜3*6 5000-6000元/月 两压一交 亚礼得运动服 10*8 鸿星尔克 361 6*8 爱乐 6*8 劲王 8*6 班其皮具 6*6 哈哈人3*8 鞋 露友 3*6 鞋 天地男人 8*6 休闲服 奈步 2*8 红蜻蜓皮鞋6*8 枫源佰林2*6 饰品 西湖眼镜 3*6 阿呀呀 6*8 都宝路皮包 2.5*4 寒武季3*5首饰5000元/月两年前租金 雅黛丽2.5*6 内衣 朵人 3*6 内衣 361 8*10 鑫力眼镜 2.5*6 茵佳妮 3*6 公牛 8*10 皮鞋 贵阳飞毛腿通讯 8*8 靓丽服装 6*8 意尔康 6*8 金迈王休闲鞋 75平，租金2万 紫淑 3*8 女装 李宁 7*8 BT.boy 3*8 Yanano 7*8男鞋 叶狄纳6*8 女装 天之娇 3*8 女休闲 五星3*8 休闲女装 卓多姿 3*8 女装休闲租金1.1万/月三压六交 中国工商银行 音源音像行 6*10 佳人苑 3*8 美人鱼 6*8 女装 格美赋 3*8 女鞋 哎丫丫 3*8 饰品 月牙儿6*10女鞋 三彩 6*10女装 凯威路3*8 女装 小区入口 柯达 3*8 花牌女鞋 6*8 贝蒂皮包 2.5*8 与狼共舞 6*8 敦美园2.5*8 百圆裤业3*10 租金11500元/月 3月一交 张生 13834507703 蜃玉蜃MF 2.5*6 阿依莲 6*8女装 汇美舍 3*6 化妆品 韩足舞 4*6 15

延安东路 中华科技眼镜12*12 柏顿酒店 中名钻坊4.8*12 贵阳鸿通城商业广场 路

延安中路 广告牌+空地 德克士入口，上二楼 中国银行 Disney 3*6 五之唐书店 Before 2*4休闲 中国邮政 音像店 西南图书 米苏奶茶 商业银行 依米奴 6*8 银器时代 2*8 水云间 4*8 娇兰佳人 4.5 *10 建筑空地 建筑空地 光鸿烧烤 邓氏螺 浉鸡 转让费6.5万 文昌北路 中国邮政 才足蛋糕 港海便利店租金170-190元/月/㎡ 三汇超市 友谊路 品味普洱茶 新时代 印刷

2）、北京路：贵阳老街区，该规划街区主要因贵州饭店和黔录公司带动发展，加上博物馆、图书馆坐落于此，文化、休闲氛围较浓，商业特点不是很明显，只有在贵州饭店入口两侧50米经营状况相对较好，经营民族用品。

该街区临街门面商业在城市改造过程中逐渐减少，相反各大机构占用面积较大。目前该路段因地矿局地段在改造，目前氛围相弱，但发展前景看好。 3）、遵义路——贵阳火车站入城的形象大道，从电信大楼至火车站路段，沿线中有人民广场、电视台等，该段也是贵阳传统商业老区，在道路改造之前，特别在人民广场未改造之前，是一个临街门面非常密集的区域，改造后，遵义路商业氛围明显减弱，该线路主要起到城市形象及空间展示作用，也是市民活动的区域，如观光大道和人民广场等。经过规划整改，该路段商业主要集中展览馆一带，汇聚包括国鼎家电，西南国际家具广场等，该区域在二客站和浙江商的带动之下将发展成为新的商业圈。

4）、中华路——贵阳城市轴心干道，贯穿南北，南至大南门，北至省委（北京路口），全长7公里，是贵阳城区CBD主要区域。凝结了贵阳的繁华，是贵阳商业形象代表，所有零售商业都围绕中华路展开，该路段城市划分带点共分为三段。

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商业银行12*6 耐克5*12 壹加壹名店（珠宝）6.4*12 （无名）5.6*12 谭木匠3*4 博世堡飞鱼（服饰）3*5 Kappa 5*12 美特斯~邦威 12*12 卡丹路品牌折扣店3*12 百丽专卖店7*12 意尔康皮具3*6 太福银店3*6 罗丽丝（内衣）3*6 富绅折扣店5*4（注：了解到该铺为业主自营，十年前售价200W，目前转让约为400W，建面约30平米） 神鹰服饰7*12 Adidas 6*12 敦美园（化妆品）3*5 流行美（美发）2.5*6 金山珠宝7*10 民鑫珠宝6*10 东方牛仔15*30 稻草人（关门） 百事（休闲运动）6*15 百盛入口 Tata 6*8 朝阳眼镜 6*8 匹克 6*10 科技眼镜 5*8 小区入口 建行 东方牛仔15*30 万卷书城 花梦思 6*5 明牌首饰 5*12 Miamia（服饰）5*12 享利眼镜 7*12 卡丹路 2.5*6 AMASS 5*12 小区入口 3M 杨记丁丁糖2.5*4 黄金加工2.5*4 创意坊（饰品）2.5*6 Manmont（包） 2.5*6 伊美嘉（服装）2.5*3 无转让费，6000元/月，半年交租，水、卫生费各10元/月 迪斯尼（精品）2.5*4 甘菊精油专卖2*2.5 贵阳手表厂 史努比 2*3 独品 2*3.5 公房，3000元/月 10万转让费，管理费25元/月，一月稻草人（关门） 百事（休闲运动）6*15 百盛入口 古今（内衣）6*6 铃儿名品（女装）3*5 Kaiweilu （休闲服）7*10 中国工商银行 东方牛仔15*30 万卷书城 花梦思 6*5 万卷书城 花梦思 6*5 古今（内衣）6*6 铃儿名品（女装）3*5 Kaiweilu （休闲服）7*10 中国工商银行 省府路 潮流前线 4*8 17

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一收租 省府西路 小区入口 时代广场北楼 迪斯尼（饰品）3*4 石头记（玉器）3*10 贵夫人摄影 3*1 正新街 建筑空地 伊美嘉（服装）2.5*3 无转让费，6000元/月，半年交租，水、卫生费各10元/月 迪斯尼（精品）2.5*4 甘菊精油专卖2*2.5 贵阳手表厂 广场 独品 2*3.5 公房，3000元/月 10万转让费，管理费25元/月，一月一收租 省府西路 建筑空地 伊美嘉（服装）2.5*3 无转让费，6000元/月，半年交租，水、卫生费各10元/月 迪斯尼（精品）2.5*4 甘菊精油专卖2*2.5 贵阳手表厂 广场 中山西路 独品 2*3.5 公房，3000元/月 10万转让费，管理费25元/月，一月一收租 省府西路 建筑空地 万卷书城 花梦思 6*5 古今（内衣）6*6 铃儿名品（女装）3*5 Kaiweilu （休闲服）7*10 中国工商银行 省府路 潮流前线 4*8 小区入口 时代广场北楼 迪斯尼（饰品）3*4 石头记（玉器）3*10 贵夫人摄影 3*1 正新街 KFC 10*10 安迪芭莎 7*8 时代广场 百丽 6*8 奥康皮鞋 6*8 小区入口 安踏7*12 椰岛造型（美发） JASONWOOD（休闲裤）3.5*8 敦美园 （化妆品）3.5*4 阿尔蓝特 3.5*8 阿依莲 8*8 中山东路 广场 中山西路 意尔康5*6 李宁7*11 美加蒂时尚小天使3*4建面20，7000-8000元/月，年交，转小3*6 鱼3*6 10-12万 同济堂 18

贵阳鸿通城商业广场

北段（北京路口至喷水池）——贵阳的商务区；该路段商业目前还未完全整合，商业比较分散，从发展时间来看，在2001年以前，该路段作为贵阳城市的老区对商业规划不足，商业主要以传统商业为主，至2001年以后，贵阳加大旧城改造，该路段也进入了实质性的改造，至目前为止，华诚凯旋门、银海大厦、千禧苑、铭都酒店等项目修建完成，并进入实质的使用阶段，加上后期在建项目，金马国际，建行培训中心、世贸商务大厦等项目，应该说中华北路改造基本上成型，加上云岩电影院改造成云岩广场，整个路段以现代气息明显加强，从商业角度看，这些项目底层都是商业，规模小，相互之间又无法联动，商业主要以高层商务为主，该路段聚集了写字楼项目9个、高层住宅楼4个，酒店2个。

? 中段（喷水池——大十字，即中华中路）——贵阳的零售商圈核心区域，该

路段商业变化显著，首先是新华书店搬出改建大十字广场，城市中心景观得以改善，虹祥大厦、龙港大厦、金凤凰大厦的底层商业引进百盛、东方牛仔等主题大百货，再者华联酒店谈出，改造成艾维时尚，男人不逛街等主题商户，驰宇大厦底层改造出租等，所以说该路改造成效明显，加之上时代广场带动，该路段已成为贵阳的零售商圈核心区域。

? 南段（大十字至大南门路，即中华南路）——以电信为核心的电子产品街区，

该路段是贵阳市商业演变最须繁的路段之一，目前历史痕迹已全无（指商业方面），总体分为四个阶段：

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贵阳鸿通城商业广场

喷水池商圈是贵阳核心商圈，贵阳主要零售商业密集分布在该路段，集中了大约70%的零售卖场，临街门面多经营档次较高商品，是贵阳大型商户的主要密集区域。

喷水池商圈东主干道延安东路主要经营男女服装、皮鞋皮具，品牌以中档为主。南主干道中华中路集中了较多品牌专营店、购物中心及百货，其中品牌专营店规模较大，达到100平米左右。

总体来说，喷水池商圈街铺经营品牌以中档为主，门面装修较好，主力铺位面积在30——60平米，铺位方正，租金随商圈中心向外递减在250——700元/月/平米，转让费6.5万——20万不等，租金支付方式多为3个月即一季度一交或半年一交。商圈辐射范围外支线租金受商圈影响小，租金相对较低，在150—200元/月/平米。街铺有公私房之分，租金差约在1000元/铺，消费人群年龄层次20—50岁不等。

5）、客运中心周边商圈调研

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贵阳鸿通城商业广场

主力铺位大小及开间进深：42平米（7*6） 品牌女装8*7 通道宽度及层高：主通道：2.5米，层高：3米 租金：

楼层业态分布图：

珠宝通道化珠珠电梯化宝妆品妆品宝珠宝入口珠宝12 羊毛精品通道成成女熟熟电梯女装女女装装女装装成熟女装3床上用品通道妇内女内电梯内衣内衣内衣衣睡衣衣女士服装5

6）、国晨百货

地理位置：贵阳市中山西路

女装通道化女女电梯手装表妆装手表品手表 西装通道休休电梯休休闲闲休闲闲闲商务休闲4 41

贵阳鸿通城商业广场

建筑面积：75*50*6层=22500

经营品种：化妆品、珠宝饰品、男女鞋、男女休闲正装，运动服饰，童装、床上用品、厨具。 配套设施：无停车位

主力铺位大小及开间进深：42平米（7*6） 通道宽度及层高：主通道：3.5米，层高：3米 租金：

楼层业态分布图：

运运运动动动运动入口运动－1休闲女装内衣正男休休正电梯休闲闲装闲女时尚男装女装装正休闲女装2西装男鞋通道男男男正电梯休休士装闲闲正时尚男装装装时尚男装4

皮鞋珠特珠宝皮卖宝饰电梯包场饰品珠宝品珠宝皮包1休闲女装内衣正男休休正电梯休闲闲闲装女时尚男装女装装正休闲女装3餐具厨具通道床电子童上产电梯童鞋品用儿童背包装品儿童用品542

贵阳鸿通城商业广场

小结：

? 小规模综合型百货退出，转型做主题商业较多； ? 本地大型商户少，大商户以外商为主； ? 大型本地综合百货逐步退出市场；

? 临街商铺淡出、大卖场、高档名牌连锁店进驻；

第三部分 调研总结

? 贵阳相对于沿海城市及同类发达内陆省会城市，房地产起步较晚，特别

是商业，04年才有一定的发展，正因为起点低，房价尚未造成较大虚高，因此，贵阳房地产市场受政府政策调控影响较小，在全国大部分城市房价一片哀歌的情况下，贵阳目前住宅销售价依然保持稳定。商业项目在售楼盘较少，很多楼盘由个人或团体承包下来对外招商收租，不对外出售，目前贵阳市商业楼盘常见的销售模式为返租销售，返租期3-15年，项目周边的浙江商城、新大陆电脑城等项目均取得了不俗的销售业绩，目前经营状况较好。贵阳本地投资客投资意识较弱，在房产投资方面，相对沿海发达城市，商业投资概念不强。

? 通过项目自身优劣与片区特征分析与比较，从扩大优势销弱劣势，把握

机会规避威胁的目地出发，得到此出发点。 ? 从扩大差异化经营模式，形成贵阳商业新标杆

? 利用好火车站、汽车站设施的口岸优势，充份利用区域人流，形成市场

基础。

? 充份发挥客站区域商业新形象，提升地块商业价值。

发现：贵阳当前的零售商业现状

○贵阳作为贵阳省省会城市，其拥有了相应的行政中心、政治中心的地位，

却没有获得商业中心的地位。

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贵阳鸿通城商业广场

○贵阳市目前仅有喷水池一个零售核心商业圈，是全市零售百货、超市、品牌店等最集中的区域，但是贵阳市目前所谓的购物中心体量小、业态不全、配套及建筑布局不合理。

○贵阳是一个收入少，但是衣着、饮食、休闲非常讲究的城市，贵阳目前还没有一个能满足贵阳人吃喝玩乐购一体需求的商业项目。

震惊——全国极少数没有真正意义的购物中心的省会城市

贵阳目前的南国花景、百盛等商场经营业态单一、配套不全，极少有餐饮、娱乐、休闲等区域，严格上根本不能算是正真意义上的购物中心。纵观全国，一个省会城市，没有购物中心是极其罕见的。提升贵阳市商业环境、贵阳人消费理念、提升贵阳市商业中心地位，建立贵阳市首个真正意义上的购物中心实在必行。

思考——打造贵阳市首个真正以上上的购物中心是否可行？？

项目周边配套设施完善，如火车站、汽车站（项目待开发），多个银行、众多商业网点等，交通发达，被人称之为风水宝地，凭借项目优越的交通配套优势、政府对项目所处地块的规划以及周边林立的批发市场、商业网点，其实本项目定位为专业批发市场是有较大的前景的，但一般批发市场商铺租金很难支撑高售价；同时根据对项目周边的人流、车流量近20万及项目所在的片区居民人数达20万的调研数据来看，项目本身至少具备有做一个区域性购物中心的消费基础，特别是地块东临沃尔玛、火车站综合市场；项目北接苏宁电器、浙江商城等，本项目与周边相辅将构建市南小河片区的核心的商业中心商圈，小河片区20万常驻居民及近20人流，冲天的人气必然给项目带来较大的生意机会避开区域内同种业态的选择，同时又结合周边的商业项目，将本商圈打造为以南明区为基础，逐层扩大辐射范围，充分利用客运站在项目地块的优势，打造贵阳首个真正意义上的集吃、喝、玩、乐、购为一体的大型综合类购物中心。

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贵阳鸿通城商业广场

腾飞——全国重点省会城市最后一个没有购物中心的财富井喷

纵观全国，一个城市少则有一个，多则数个购物中心，业态齐全、规模宏大，人潮汹涌、货如轮转，投资者、商户赚的盆满钵满，作为贵阳市目前唯一的真正意义上的购物中心，投资、进驻势必引发贵阳市新一轮的财富井喷。

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