2024福州金山房地产市场调查报告7.4

2010上半年福州房地产市场调研报告

序 言

2010上半年，地产政策频出，政府重拳出击整顿房地产市场，市场逐步进入降温状态，购房者观望情绪也日益浓烈，刚性购房者期待房价能进一步下跌，投资者投资也越来越趋向理性。特别是进入5月以来，全国一线城市楼市成交量惨淡的消息不绝于耳，让压抑太久的人们有了些许的安慰。房价要跌了！能跌多少呢？根据银行做了压力测试，有的说能承受下跌50％的压力，有的说是30%，到底能不能跌，要跌能跌多少，谁都说不准。

一、【2010年1-6月福州市市场回顾】

1、从签约量和均价上分析：

纵观2010年上半年房地产发展变化，从新年1月份伊始，福州整体房地

产市场依然延续09年的火热势头，1月成交量达到了2240套，成交均价也达到了10448元/㎡，虽然自2009年12月开始政策转向，明显由宽松转向紧缩，然而经过2009年一年的市场旺销，开发商在资金压力上已明显减弱。而整体的经济开始反转，通货膨胀预期加强。

进入2月，正值春节长假，加上2月只有28天，，使得楼市签约量再度

应声而落，总签约套数仅为1177套，环比减少1063套。签约面积也只有报出区区的135025㎡，环比减少120542㎡，降幅高达47.16%，两组数据双双遭遇腰斩。然而在房价方面，2月再度上涨5.16%，报出10988元/㎡,环比上涨540元/㎡。面对高高在上的房价，很多购房者只能寄希望国家的调控了。

3月相比二月的低迷状态，情况显然有所改善。3月五行政区总签约套数

为1631套，环比增加454套，增幅为38.57%。签约面积方面，达到190629㎡，环比增加55604㎡，增幅为41.18%。以上两组数据之所以出现大幅提高，除了市场有所改善外，三月总天数为31天，比2月的28天多出3天也有很大关系。均价方面，3月再度创纪录的报出11267元/㎡,环比上涨279元/㎡，涨幅为2.53%，连续三个月均价破万。

4月，楼市多事的季节。随着近期国务院一系列调控房价的重拳出击，曾

经高歌猛进的房价涨幅开始趋缓，“量缩价滞”成为当前楼市的“标准样式”。官方

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正式对楼市定调：楼市开始步入调整期。然而在楼市调控风声水起的4月，福州楼市依然取得不俗的业绩，五行政区总签约套数达到2409套，环比增加778套，为过去四个月以来的最高值，签约面积方面更是突破二十万平米，达到255215㎡，环比增加64586㎡，增幅为33.88%。均价方面，连续四月突破万元，报出 11322元/㎡，环比上涨55元/㎡。为何在调控效果日趋显现的4月，福州楼市还能表现如此疯狂呢。有业内表示，4月的签约量很大一部分是先前的累积，并不能及时反映楼市的近况，而真正的销售数据要在随后一段时间内才能显现出来。

5月的福州楼市是2010年以来最低迷的一月，在一系列的楼市调控的重压下，福州楼市已经失去了2009年的风光，签约量骤然下降，五月的签约量已经回到了2008年最低的水平。住宅签约量仅为861套，签约面积更是下降到了10万平米以下，报出93428㎡，环比减少161787㎡，降幅达到63.39%。均价方面，在经适房和马尾区楼盘的拉低作用下，5月均价报出9497元/㎡，环比下跌1825元/㎡，跌幅为16.11%。然而如果剔除经适房和马尾楼盘的拉低作用，其实福州高房价依然稳固，呈现“量跌价稳”局面。对此业内认为，目前福州楼市还在高位波动，开发商既担忧又心存希望。担忧的是新政后续政策频出，同时又希望政府出来救市，无论购房者，还是开发商都很矛盾。

6月虽然楼市降价的声音不绝于耳，政策也没有松动的迹象，全国房价普降的态势已经形成，但目前的市场上依然不乏购房者，二手房乃至一手房都有不菲的成交， 随着几个楼盘降价开盘，一开盘便有一大批购房者蜂拥而至，取得不错的销售业绩已是无可厚非。出现这种情况，很多等待购房的民众来说，的确有些纠结和郁闷。毕竟等待了好久，发现可能会像以前那样，杯具再重演！

表为2010年1月-6月福州住宅签约明细表，从表中我们可以看到，5月福州楼市的签约量骤然下降,然而6月以来福州楼市出现了较大幅度的反弹。

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2、从土地开发量分析：

上半年，福州土地市场明显处于较安静的状态。受政策方面的影响，开发商拿地明显已没有了09年的狂热，开发商观望情绪明显，土地价格也相对趋向合理。从政府的土地放量上，上半年，福州的土地拍卖面积也相对较小，且从3月5日福州成功拍出7宗地块上看，开发商拿地已越来越谨慎，特别是进入6月以来福州更是最低拍出楼面地价1454元每平米的“白菜价”，而同时小地块的土地出让因面积小、总价低也吸引了大量的个人土地投资者。在中央出台楼市调控新政的大背景下，福州的土地拍卖越来越趋向理性。

总结：2010上半年，福州房地产市场速度已放缓，政府高强度的调控政策已对福州市场产生了较大程度的影响，房价已趋向理性发展，开发商、刚性购房者、投资者观望情绪浓烈。 二、【福州6月各大版块成交排行】

6月五行政区签约明细表

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图一为2010年5月-6月福州五行政区住宅签约套数对比图，6月份五行政区住宅总签约套数为1184套，环比增加323套。受益于华润橡树湾开盘热销，“仓山区”6月签约套数达到774套，环比增加275套，高居榜首。其次为“晋安区”，6月签约174套，环比增加22套。另外三个行政区签约套数都在百套以下，“鼓楼区”最少，只签约60套，环比增加11套。

图二为2010年5月-6月福州五行政区住宅签约面积对比图，6月五行政区总签约面积重新回到了十万平米以上，6月报出127044㎡，环比增加33616㎡，增幅为35.98%。“仓山区”变化最大，6月签约83345㎡，环比增加52.1%，超过其余四个行政区总和。“晋安区”则在“万科金域榕郡”的带领下，签约面积逼近二万平米，达到19893㎡，环比增加32.25%，位列次席。 “台江区”签约面积也达到11100㎡，其余两个行政区较少。

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图四为2010年5月-6月福州五行政区住宅签约套均面积对比图，6月五行政区总签约套均面积为107.3㎡，环比缩小1.13㎡。其中“台江区”套均面积最大，达到133.73㎡，环比扩大41.17㎡。 “晋安区”签约面积也超过一百平米，达到114.32㎡，环比扩大15.37%。其余三个行政区都在一百平米以下，“马尾区”套均面积最小，只有80.6㎡，环比缩小27.83㎡

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