天津2024年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路

天津2017年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路

考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。 A：3816 B：3899 C：4087 D：4920

E：工业用地的监测点评估价格

2、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9

3、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。 A：8571 B：10000 C：13393 D：15625

E：工业用地的监测点评估价格

4、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 A．开发工作量 B．经营利润 C．经营收入 D．投资数额

5、下列关于地籍图，表述不正确的是。

A：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据 B：地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图 C：城市地籍图比例一般为1：800

D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素 E：执行层的组织协调

6、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵

押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为__。 A．4.7% B．7% C．11% D．14%

7、下列不属于债券特征的是。 A：偿还性 B：收益性 C：安全性 D：非流动性

E：执行层的组织协调

8、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，计算该期房目前的价格应为。 A：4400元／㎡ B：4409元／㎡ C：4445元／㎡ D：4455元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

9、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 A．易受政策影响性 B．存在效益外溢和转移 C．适于进行长期投资 D．最高最佳使用性

10、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。 A．丘；房地产权利人 B．套；权属单元 C．宗地；权属单元

D．宗地；房地产权利人

11、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资 B：土地开发投资 C：其他投资 D：生产性投资 E：借款合同

12、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积

A．①②③④⑤ B．①②④⑤ C．①③④⑤

D．①②③⑤

13、某种商品的用途越多，其。 A：需求弹性越小 B：需求弹性越大 C：越缺乏弹性 D：完全无弹性

E：执行层的组织协调 14、某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000 元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。 A：3 275 B：3 287 C：3 402 D：4 375

E：工业用地的监测点评估价格 15、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力 16、下列表述中不正确的是。

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格

17、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。 A．选址规划意见通知书 B．规划设计条件通知书 C．建设用地规划许可证 D．建设工程规划许可证

18、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。 A：价值 B：价格 C：效益 D：利润

E：工业用地的监测点评估价格

19、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。 A．政策 B．财务 C．市场 D．经营

20、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。 A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程

21、房地产开发建设中，满两年未动工开发的可以。 A：无偿收回土地使用权 B：有偿收回土地使用权 C：无偿出租土地使用权 D：无偿出让土地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。 A．700000元 B．695554元 C．777268元 D．800500元

23、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。 A．指数平滑法 B．市场因子推演法 C．德尔菲法

D．销售人员意见综合法

24、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则．【2004年考题】 A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格

25、报酬资本化公式的假设前提不包括。 A：净收益A每年不变 B：收益年限n为有限年 C：报酬率Y不等于零

D：价格y符合评估时点市场情况 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、银行为某人提供期限为10年，年利率为6％，首期月还款为1 000元，月还款递增率为0．2％的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。 A：1 115．56

B：1 111．28 C：1 015．56 D：1 010．72 E：借款合同

2、廉租住房保障资金的来源有。 A：财政预算资金 B：房屋维修资金 C：土地出让净收益

D：住房公积金增值收益 E：廉租住房预售资金

3、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是。

A：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％ B：在县城、建制镇的，税率为5％ C：在县城、建制镇的，税率为3％

D：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5％ E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％

4、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。 A：基准日期 B：土地开发程度

C：基准地价修正体系 D：土地用途

E：基准地价公布日期

5、下列房地产中，难以采用市场法估价的有。 A：房地产开发用地 B：学校 C：在建工程 D：别墅 E：特殊厂房

6、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有。 A：权益型 B：抵押型 C：伞型合伙 D：多重合伙 E：混合型

7、房地产预售、销售广告，必须载明以下__事项。 A．开发企业名称

B．中介服务机构代理销售的载明该机构名称 C．预售或者销售许可证书号 D．项目的具体位置

E．项目的销售价格有效期

8、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。

A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物

业管理服务，双方应当签订物业服务合同

B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同

C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间 D：《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会 E：《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位 9、固体废物按废物的形状可分为。 A：块状废物

B：泥状废物(污泥) C：颗粒状废物 D：粉状废物 E：固体的废物

10、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。 A：补偿方式和补偿金额 B：安置用房面积和安置地点 C：搬迁期限 D：搬迁协议

E：搬迁过渡方式和过渡期限

11、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是。 A：交换价值 B：公开市场价值 C：投资价值 D：理论价格 E：标定地价

12、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。 A．78% B．85% C．117% D．150%

13、某宗房地产的年净收益为1.8万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金的资本化率为 12%，抵押贷款常数为0.078。则该房地产的价格为__。 A．15.706 B．13.578 C．13.846 D．19.846 14、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。 A：查验申请人提供的权属证明 B：审查申请人提供的评估报告 C：就登记有关事项询问当事人

D：必要时对被登记房屋进行实地查看 E：及时登记有关事项

15、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。

A．100 B．250 C．500 D．1000

16、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是。 A：吸纳率分析

B：调查房地产存量、过去走势及未来趋势 C：家庭规模与结构分析

D：市场购买者的产品功能需求 E：借款合同

17、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有．【2004年考题】 A：消费者的收入增加

B：作为替代品的房地产的价格上升 C：作为互补品的房地产的价格上升 D：消费者预期其未来的收入增加 E：消费者预期未来的房地产价格上升

18、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。 A．75% B．79% C．81% D．84%

19、房屋抵押权自__之日起生效。 A．抵押合同签订 B．抵押合同生效 C．抵押权登记

D．核发他项权利证书

20、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。 A：国内外市场环境调查 B：技术发展调查

C：市场需求容量调查 D：竞争情况调查 E：借款合同 21、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。 A．图书馆 B．钢铁厂

C．空置的写字楼 D．单纯的建筑物 E．加油站

22、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。 A．基本不变，逐渐降低 B．基本不变，逐渐升高

C．逐渐升高，基本不变 D．逐渐降低，基本不变

23、房地产所有权登记发证的法定机关是__。 A．国家房地产管理部门 B．国家土地管理部门 C．市、县土地管理部门 D．市、县房地产管理部门

24、地产业投资的物业类型包括__。 A．居住物 B．商用物业 C．工业物 D．特殊物业 E．运输物业

25、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括。 A：产品调查 B：技术发展调查

C：国内外市场环境调查 D：市场营销因素调查 E：促销策略调查

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