工程部运作手册2024-6-3

皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

23.1.3 每月检查用户端电平控制是否在65±5dB,发现问题及时处理.

23.1.4 检查天线支撑杆、底座螺丝的固定情况,有无生锈，并加黄油保护； 检查拉线的松紧，防雷电接地是否良好.

23.1.5 天线铁件定期涂银粉漆，半年一次。 23.1.6 大风、暴雨过后上天台检查一次。 23.1.7 保证机房内常温，干燥。

23.1.8 保证机房内清洁，做到防尘，定期除尘。 23.1.9 机房内设备要防止人为静电干扰。

23.1.10 每周检查电视机房内各设备是否正常工作。 23.1.11 填写《电视系统月保养纪

工程部运作手册 23.2 消防系统的维护与保养 编 号：WI-HLGK-GC-23.2 -2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 23.2 消防系统的维护与保养 23.2.1 维护人员不能随意进行手动控制，编制程序，取得数据或改变数据。 23.2.2 在维护过程中若系统停止工作，预计超过两小时，应通知主管部门。 23.2.3 机柜要做到防尘与除尘，接点牢固。

23.2.4 在进行常规保养试验中会引起一些报警与故障，所以应事先通知设备管理部门做好准备工作。

23.2.5 定期检查各联动点的通畅，定期做联动实验，做好月检和年检。 a) 月检内容：

1) 逐个查视楼层井道内的分线箱（巡检箱），看箱门有无关闭及箱体外观情况是否良好，箱外线路有无故障隐患。

2) 公共场所的烟感器，温感器安装倾斜度不大于45ｏ，与底座接触是 否良好，外观是否清洁良好，工作灯闪亮是否正常。

3) 手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失。 4) 任选二点手动报警进行模拟报警，测试报警功能是否正常。

5) 对系统报警器柜内进行清扫除尘，线路松动的应进行紧固，对文字标志等有脱落的要进行修补。

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6) 对不洁净的烟感器、温感器进行清洁，对可能接触不良部位进行加固. 7) 检查楼层通讯对讲系统是否良好。

8) 检查防火卷闸门使用是否正常。 9） 填写《消防设施月保养纪录》。 b) 年检内容：

1) 逐个拆下烟感器、温感器，对其底座上的灰尘，锈斑进行清洁，并对底座及线路进行紧固。 2) 对每个楼层井道内的分线箱开箱清扫，并对箱内线头及箱外连线进行紧固。

3) 填写《消防设施年保养纪录》

工程部运作手册 23.3 保安监控系统的维护与保养 23.3 保安监控系统的维护与保养 23.3.1 每季度用镜头纸维护镜头。 23.3.2 检查摄像头各接插部件是否松动。 23.3.3 检查摄像头转动是否良好。

23.3.4 每周检查弱电竖井内摄头电源工作是否正常。

23.3.5 每月要对弱电竖井内摄像头驱动电源箱除尘，接线是否牢固。 a) 每季对云台进行清理、上油、润滑。 b) 每季对摄像机进行调整，保证图象清晰。 23.3.6 每月检查电梯摄像头随缆有无破损。

23.3.7 对出现异常情况的摄像头应及时查明原因且修复。 23.3.8 每周检查控制室内各设备是否正常工作。

工程部运作手册 23.5 音响系统的维护与保养 23.5 音响系统的维护与保养

23.5.1 保证接口插头牢固，接触良好。 23.5.2 保证机房内常温，干燥。

23.5.3 保证机房内清洁，做到防尘，定期除尘。

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编 号：WI-HLGK-GC-23.3 -2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 编 号：WI-HLGK-GC-23.5 -2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

23.5.4 开启音响系统应先开周边设备再开功放，关时相反。

a) 每月对室外音响进行除尘、清洗、接头检查；每季对室内音响进行除尘、清洗、接头检查。 b) 依使用情况，每月或每季对均衡、效果、压限、功效、音箱进行检测，对其进行校正，排除隐患。

23.5.5 在室外使用时要防止人为损坏。

工程部运作手册 23.6 综合布线机房管理制度 23.6 综合布线机房管理制度 23.6.1 严禁无关人员进入机房。 23.6.2 钥匙要严格管理，出借须登记。 23.6.3 机房严禁吸烟。

23.6.4 保持机房整洁卫生，定期清扫设备。

23.6.5 跳接线路必须有工作单，详细填写工作记录。 23.6.6 对客户电话号码要严守机密，不得外传。

23.6.7 发现机房设备故障要及时维修，发现重大问题及时向上级汇报。 23.6.8 保持室内灭火器材清洁卫生

工程部运作手册 24.1 水管爆裂的维修工序 24.1 水管爆裂的维修工序

如巡视中发现或接到水管爆裂的消息后，工程师应在15分钟内赶赴现场并组织水工人员进行维修。

24.1.1 若喷水发生在公寓内，应先关闭公寓内水表总阀，拆下阀门，更换新阀门，将旧阀门带回修复。维修完成后再打开总阀门，查看供水情况，确认无漏水情况，方可离开。

24.1.2 如住户外的总管爆裂（水表、水表阀门、水表接头）应关闭管路上的总阀门，更换新水管，将旧水管带回。维修完成后再打开总阀门，查看供水情况，确认无漏水情况，方可离开。

24.1.3 如总供水管爆裂，应先关闭大厦的总进阀门，查看爆裂情况采取补焊或更换新管，打

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编 号：WI-HLGK-GC-23.6 -2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 编 号：WI-HLGK-GC-24.1-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1

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开总阀门，确认无漏水情况，方可供水。

24.1.4外网总进水管或消防管爆裂，应通知自来水公司抢修。24小时抢修热线：66189955

工程部运作手册 24.2 泵类的维修工序 24.2 泵类的维修工序

编 号：WI-HLGK-GC-24.2-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 24.2.1 停掉本泵控制电源，并挂上“禁止合闸，有人工作”的标示牌拆下泵的接线端子盒盖，拆开接线端子，做好标记，关闭泵的进出口阀门。

24.2.2 拆下穿杠及穿杠螺丝逐级拆下泵体，检查叶轮情况，据使用情况更换叶轮或轴封、轴承等。

24.2.3 逐级装好泵体、叶轮，装好穿杠及螺丝稳固电机。装好连轴螺丝，安上接线端子连接县，盖好端盖。

24.2.4 打开进出口阀门，用放气阀放气，用手转动连轴器，看是否运转灵活，无卡位及异常声音，送电点动运转二次。正式运转时观察表，记压力，观察出水量是否正常。初运转期多观察。

工程部运作手册 编 号：WI-HLGK-GC-24.3-2001 版 式：A / 0 24.3 恭桶、蹲便、地漏堵塞的维修工序 页 码：1/1 24.3 恭桶、蹲便、地漏堵塞的维修工序 恭桶、蹲便、地漏堵塞应采取以下方法：

24.3.1 加压疏通法：恭桶、蹲便放满水用揣子或拖把来回抽动，加压冲开堵塞物。 24.3.2 如加压疏通法不能解决，应采取机械疏通法：用疏通机绞出里面的堵塞物。 24.3.3 以上方法均不能清除堵塞物时，应拆开恭桶，掏出堵塞物，然后重新用玻璃胶将恭桶固定好，待玻璃胶固化后再通水投入使用。

24.3.4 药物疏通法（此法只适用于厨房管道）： 将疏通剂倒入管道内加入少量的水，10分钟后等堵物软化加水冲走。

24.3.5 更换管道法：采取以上方法无法疏通地漏时，需更换楼下的排水管、弯头或管道。

工程部运作手册 编 号：WI-HLGK-GC-24.4-2001 版 式：A / 0 24.4 恭桶及卫生洁具漏水的维修工序 页 码：1/1 第 44页 /共 47页

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24.4 恭桶及卫生洁具漏水的维修工序

24.4.1 恭桶漏水时，检查漏水部位，因水箱固定不稳，应拆下水箱，查看垫圈是否老化、裂纹，更换垫圈，重新固定并确保不渗水。

24.4.2 水箱供水设施失控，调整水箱设施或更换进水设施中的胶垫。 24.4.3 恭桶底部漏水，应重新拆下稳固或打胶处理，不漏水为止。

24.4.4 蹲便冲洗阀漏水时，应先关闭控制阀，查看冲洗阀，更换损坏部件，重新装好，打开控制阀，调整水量。

工程部运作手册 24.5 阀门的维修工序 24.5 阀门的维修工序

编 号：WI-HLGK-GC-24.5-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 24.5.1 关闭管道的有关阀门，并将阀门拆下，检查阀门，阀体如有砂眼，应用铅丝捻住，如需更换新阀门应在停、泄水后晚间进行操作。

24.5.2填料更换需将原填料

24.5.3取出，加入新填料，以紧固后不漏水为准。 24.5.4维修完成后，应以不滴水、开关灵活为准。

24.5.5 新阀安装前，要对阀门进行外观检查、开关灵活性检查、填料多少的检查。

24.5.6填写相关记录。

工程部运作手册 24.6 风机的维修工序 24.6 风机的维修工序

编 号：WI-HLGK-GC-24.6-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 24.6.1 断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。 24.6.2 紧固各部分松动的螺丝及联轴。

24.6.3 调整皮带的松紧度，手摇转风轮，观察转动是否平稳。 24.6.4 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。 24.6.5 清洁电机及风轮、过滤器、表冷器及机壳内外部。

24.6.6 向转动部位加润滑油，保证联轴节及轴承的灵活性及稳定性。 24.6.7 检查调节阀机械开闭动作的可靠性、灵活性。开闭角度标志。

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物业工程部运作手册

目录

一、架构图 ...................................................................................................................... 2 二、部门职责................................................................................................................... 2 三、岗位职责................................................................................................................... 3

（一）工程主管岗位职责 .......................................................................................... 3 （二）领班岗位职责 ................................................................................................. 4 （三）电气维护员岗位职责 ...................................................................................... 4 （四）暖通维护员岗位职责 ...................................................................................... 5 （五）弱电维护员岗位职责 ...................................................................................... 5

（六）电梯维护员岗位职责 ...................................................................................... 6

（七）仓库管理员岗位职责 ...................................................................................... 6 四、工程部各类管理制度及流程 ...................................................................................... 7

（一）上门维修服务管理规定 ................................................................................... 7 （二）值班工值班制度 ............................................................................................. 7 五、各类设备检查检修表 ................................................................................................. 8

1、电器设备年定期检查检修一览表 ................................................................... 8 2、空调设备年定期检查检修一览表1 ................................................................ 9

3、空调设备年定期检查检修一览表2 .............................................................. 10 4、给排水设备年定期检查检修一览表1 ............................................................11 5、给排水设备年定期检查检修一览表2 ........................................................... 12 6、给排水设备年定期检查检修一览表3 ........................................................... 13

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一、架构图

1、在结合酒店筹备前期与本地实际情况，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟悉，也不可能各类设备单独安排班组管理维护，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题。基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、弱电系统维护、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”七个岗位，初步拟定为“万能班组”形式运行，所聘人员为一专多长人才。

2、以上七类工种暂拟成三类岗位，“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位暂编为“电气维护班”，“水暖、机修、锅炉”暂编为“暖通维护班”和“ 弱电维护班”。

3、晚班人员在23点后只安排值班人员，其他员工下班。

主管1人 电气维护领班1暖通维护领班1弱电维护领班1人 人 人 电气维护员3暖通维护员3弱电维护员2人人人 二、部门职责

1、 保持与政府有关部门的联络。

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2、 建立健全各项工程管理规章。 3、 负责酒店内机电设备操作运作正常。 4、 制订长、短期机电设备维修方案与计划表。 5、 监督酒店机电设备供应商、保养商的工作及进度。 6、 负责酒店公众地方的装修更改工程。

7、 负责对酒店区域内工程维修记录、技术资料、设备说明、技术档案等整理及存档。 8、 负责酒店设备设施的更新、技术改造、改建扩建计划，审核批准二次装修图纸，监督施工、

组织验收。

9、 负责酒店能源管理。

10、 加强安全教育，经常进行安全检查，保证安全生产。

11、 负责对工程技术人员的业务培训，不断提高其综合技术水平与专业技术能力。 12、 负责设备零部件及易损备件的管理。 13、 为领导供应酒店的有关数据、技术资料。 14、 做好相关设备运行能耗等统计工作。

三、岗位职责

（一）工程主管岗位职责

1、 直接报告上级是物业管理部长。

2、 模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工

作任务。

3、 负责酒店设备设施的运行、维护保养及管理工作。

4、 组织并实施设备更新、改造工程计划、重大设备维护保养计划、备件管理等。 5、 监督酒店机电设备供应商、维保商的工作及进度。

6、 负责处理工程系统各部位日常发生的问题，并具体解决客人对工程维修工作的投诉。 7、 负责处理二次装修事务及酒店公众地方的装修更改工程。 8、 控制大厦能源，降低消耗，提高经济效益。

9、 合理按排员工，负责员工的业务技术培训及业务考核工作。

10、 积极主动参加各种业务培训，不断更新专业知识，高效、高质地完成好本职工作

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11、 制定年度部门财务预算及工作报告呈交物业部长。 12、 履行领导指派的其他工作。

（二）领班岗位职责

1、 直接报告上级是工程部主管，合理调配班组成员，适人适岗安排各专业工作，做好交接班

记录。

2、 配合主管制定更新各岗位各设备的运行操作规程和规章制度。

3、 负责酒店电气设备系统、中央空调系统、给排水系统设备的运行、弱电系统等维护和保养。 4、 监督并执行日常保养和维修工作及确保员工恰当地执行工作和遵守物业规则。 5、 检查及解决有关保养及维修问题并及时汇报。 6、 负责酒店能源管理，降低能耗，提高经济效益。 7、 配合并执行主管组织安排的员工技术考核和培训。 8、 负责紧急情况的处理并及时汇报。

9、 负责大厦电专业工程改造的全过程的技术指导、监督和验收。

10、 配合主管制定本部门设备台帐，负责检查填写各种相关报表及设备运行，定期保养情况

的详细记录。

11、 配合主管制定年度工作计划、物资申购计划。

12、 配合主管定期进行能源分析，合理调整设备运行方案，控制能源消耗。

（三）电气维护员岗位职责

1、 确保所有电气设备处理良好运行状态。 2、 定时巡视变电室内的设备情况。

3、 精通酒店电气类设备系统，熟悉并掌握其他各类设备系统操作规范及流程，不断提高个人

业务素质，达到一专多能的要求。 4、 保证各层配电室内开关柜、配电箱完好。

5、 负责酒店配置的各种电气设备故障的排除及更换修理，保证公共区域照明完好。 6、 协助领班做好值班期间各类电气设备的运行情况及各类维修维护情况。 7、 按时完成设备的定时保养工作。 8、 及时有效地完成上级指派的任务。

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9、 积极参加紧急情况维修。

10、 遵照上级的工作指示执行其他工作。

11、 填写《高压运行记录表》、《低压运行记录表》、《电工维修日志》。

（四）暖通维护员岗位职责

1、 确保所有设备处于良好运行状态。 2、 定时巡视室内外的设备情况。

3、 精通酒店暖通系统，熟悉并掌握其他各类设备系统操作规范及流程，不断提高个人业务素

质，达到一专多能的要求。

4、 保证酒店内生活给水、排水消防水系统设备和设施的检查维修工作，定期检修。 5、 按要求做好机房、设备管理工作，发现隐患及时处理汇报。 6、 按时完成设备的定时保养工作。 7、 积极参加紧急情况维修。

8、 遵照上级的工作指示执行其他工作。

9、 填写《空调运行日志》、《空调机运行记录》、《给排水运行日值》、《给排水运行记录》。

（五）弱电维护员岗位职责

1、 协助领班及主管做好酒店弱电系统的运行、保养及维修，确保酒店所有弱电设备与系统的

良好运行。

2、 执行日常保养和维修工作，填写记录。 3、 负责紧急情况的处理。

4、 确保弱电设备及会议控制室的清洁及整齐。

5、 定期对消防系统所有设备进行检查，发现故障及时排除。

6、 精通酒店各类弱电设备系统（消防、广播、保安监控、电视天线、中控等设备系统），熟悉

并掌握其他各设备系统操作规范及流程，不断提高个人业务素质。 7、 协助销售部及其他部门做好会议、联谊等活动需求。

8、 定期执行酒店弱电设备系统的检查、维护、使用等工作，做好改造等工作。 9、 遵照上级的工作指示执行其他工作。

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工程部运作手册 22.1 电气设备维护与保养 22.1.6 空调机组：

编 号：WI-HLGK-GC-22.1-2001 版 式：A / 0 页 码：2/2 a) 送、回风机更换轴承，遥测电机绝缘阻值，检查接线端子是否良好。 b) 检测送、回风机电流和温度是否正常。 c) 检查电机声音、温度是否正常。 22.1.7 冷却塔：

a) 更换电机轴承，遥测电机绝缘电阻，检查接线端子是否良好。 b) 定期巡视检查电机、温度、声音、电流是否正常。 22.1.8 污水泵：

a) 检查漂子接点是否正常，控制回路是否良好。 22.1.9 生活水泵：

a) 检查接线端子是否，良好遥测电机绝缘电阻。 b) 巡视检查电机、温度、声音、电流是否正常。 c) 检查漂子接点是否正常，控制回路是否良好。 22.1.10 消防送、回风机：

与暖通专业配合定期启动电机运行，检查电机、温度、声音、电流是否正常。

工程部运作手册 22.3 变配电安全规程 22.3 变配电安全规程

22.3.1 值班人员巡视高压设备应保持安全距离（安全距离：1KV以下0.1米，10KV以下0.7米）。

22.3.2 值班人员进行倒闸操作前，应根据操作票的顺序在模拟板上进行核对性操作。执行一人操作，一人监护的唱票复诵制。

22.3.3 如操作发生疑问时，应停止操作，待问题弄清后，方可进行操作，不准擅自更改操作票。

22.3.4 使用高压安全用具及高压操作时，应戴绝缘手套，穿绝缘靴。

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编 号：WI-HLGK-GC-22.3-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

22.3.5 禁止用手触摸带电设备的绝缘物和绝缘部分。 22.3.6 变配电设备运行时，严禁清扫和修理。

22.3.7 值班人员发现危及人身或设备安全的情况时，可先断开有关电源，再向调度和有关领导汇报。

22.3.8 变配电室设备检修时，值班人员应根据操作票要求，完成各项安全措施，并向工作负责人指明停电范围。工作范围内以及带电设备所在的部位，安全措施未执行完毕，任何人不准进入现场工作。

22.3.9 高压设备发生接地故障时，人体距离故障地点的安全距离应保持室内4米，进入上述范围的人员应穿绝缘靴、戴绝缘手套。

22.3.10 发生事故后，未查明原因和未进行妥善处理时，不得恢复正常运行。

工程部运作手册 22.4 高压维修安全规程 22.4 高压维修安全规程

22.4.1 在高压设备上工作，必须持有工作票，并填写操作票。至少应有两人在一起工作，一人工作，一人监护。

22.4.2电气设备、线路检修应严格执行停电、验电、放电、装设接地线、悬挂标示牌和装设临时遮栏等安全措施，安全措施未完成不得开始工作。 22.4.3 工作中人与带电体要保持安全距离。 22.4.4 被检修设备线路上要有明显断开点。

22.4.5 工作中，禁止移动、拆卸临时遮栏、地线、标示牌等安全设施。

22.4.6 工作结束时，要全面检查无误后，方可拆除地线等安全装置。申请送电后，不得在线路、设备上从事检修工作。

工程部运作手册 22.5 低压维修安全规程 22.5 低压维修安全规程

22.5.1 检修电气设备、线路时，要先停电、验电并在开关上悬挂标示牌后，方可进行工作。 22.5.2 带电工作必须经领导批准，制定安全措施，并有人监护。

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编 号：WI-HLGK-GC-22.4-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 编 号：WI-HLGK-GC-22.5-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

22.5.3 机械运转时，禁止检修、必须运转中检修的设备，要有可靠的安全措施，并有人监护。 22.5.4 电气设备线路在未确认有无电时，要按有电对待。

22.5.5 安装电气设备、线路时，必须保证安全设施齐全、可靠。检修电气设备、线路不得擅自拆除，更改安全防护装置。

22.5.6 登梯作业时，梯子及梯子的放置要牢固可靠。禁止两人在同一高梯上工作。登梯电工作业必须有人监护。

22.5.7 在顶棚内工作前，要先检查其牢固程度，工作时要有良好照明。 22.5.8 两米以上的高空作业，必须系好安全带，不许上下投掷物品。

22.5.9 使用移动式电气设备及手持电动工具要装漏电保安器。使用移动灯具电压应低于36V，并且要符合安全规定。

22.5.10 停、送电和试车工作都必须有专人指挥负责。

22.5.11 维修、检修、工作完毕，要认真检查工作质量，清点工具材料，并在确认设备、线路上无人工作后，方可摘下标示牌，合闸送电。

工程部运作手册 22.6 停送电安全操作规程 22.6 停送电安全操作规程 22.6.1 停电过程：

a) 停运高压开关、变压器、低压主进开关及变配电低压柜重要负荷时，必须由电气专业主管以上人员填写停运设备申请表，上报公司领导同意，方可办理停电手续。并根据要求填写电气工作票和倒闸操作票。

b) 在高压设备上工作需要全部停电或部分停电的线路及控制盘、低压配电盘、电气干线上工作，必须由工作负责人填写电气工作票，在得到电气专业主管的许可命令后，方可停电。根据要求填写倒闸操作票。

c) 在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施： 1) 停电 2) 验电 3) 装设接地线

4) 悬挂标示牌和装设遮拦

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编 号：WI-HLGK-GC-22.6-2001 版 式：A / 0 页 码：1/2 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

22.6.2 送电过程：

a) 工作结束后，工作负责人必须检查检修线路的状况以及在开关、母线、电缆接线处有无遗留工具材料等，通知全部工作人员由工作地点撤下后，命令拆除地线。 b) 工作负责人在检查完毕后，确认无任何遗留问题，可以恢复 运行，并应在电气工作票上填写工作终结时间经与值班人员双方签 字后，工作票方可终结。

c) 值班人员在接到电气工作票后，在得到电气专业主管的许可命令后，经过摇测所送电气线路绝缘后，方可合闸送电。

22.6.3 倒闸操作票制度

a) 电气工作人员在高压线路上进行倒闸操作时，必须填写倒闸操作票，并根据倒闸操作票的

顺序在模拟盘上进行模拟操作。

运作手册 22.6 停送电安全操作规程 编 号：WI-HLGK-GC-22.6-2001 版 式：A / 0 页 码：2/2 b) 倒闸操作票必须根据主管许可命令后，一人操作，一人监护

c) 操作人填写操作票应严肃认真负责，按倒闸操作顺序填写，字迹要清楚，不得掉项或缺项。票面应整洁不得涂改。每张操作票上只能填写一项操作任务。

工程部运作手册 22.7 配电室交接班制度 22.7 配电室交接班制度

22.7.1 接班人员应提前十五分钟到达工作岗位，做好接班准备工作。若接班人员因故未到，交班人员应坚守工作岗位，并向上级汇报。

22.7.2 交接班时应尽量避免倒闸操作和许可工作。在交接班过程中发生事故或异常情况时，原则上应由交班人负责处理，但接班人应主动协助处理，当事故处理完毕后，方可进行交接班。 22.7.3 交班前，值班负责人应组织值班人员进行本班工作小结，并将交班事项填写在高压运行日制内。交班时，应交清下列内容：

a) 系统运行方式、设备运行情况、异常情况及处理经过。

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编 号：WI-HLGK-GC-22.7-2001 版 式：A / 0 页 码：1/2 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

b) 设备的检修和改造工作进展情况及结果。

c) 巡视发现的缺陷和处理情况及本班完成的维修工作。 d) 继电保护、自动装置、运行装置的运行及动作情况。 e) 接地线使用的组数及安装位置。

f) 本班已完成和未完成的工作及有关的安全措施，注意事项。 g) 工具、仪表、材料、备件的使用变动情况。 h) 上级指示、各种记录和技术资料的保管情况。 i) 设备清洁、环境卫生、通讯、等情况保持良好。

22.7.4 接班人员应认真听取交班人员的介绍，并会同交班人员到现场检查以下工作： a) 核对模拟板是否与系统设备的实际运行状态相符，要进行现场检查。 b) 对于有缺陷运行的设备，要检查其缺陷是否有发展的趋势。

c) 检查继电保护运行、动作及变更情况，对信号及自动装置，按规定进行试验。 d) 了解设备的检修情况，检查检修设备上的临时安全措施是否完整。 e) 直流系统运行方式及蓄电池充放电情况。

f) 审查各种记录、图表、技术资料及清点工具、仪表、材料、备品、备件。

g) 检查文明生产及环境卫生。

22.7.5 交接班工作必须做到交接两清，双方一致认为交接清楚无问题后，在高压运行日志上签名交接班工作即告完成。

22.7.6 接班后，值班负责人应组织值班人员开会，根据运行情况，检修及天气变化情况，提出本值班运行注意的事项和事故预想。

工程部运作手册 23.1 电视系统的维护与保养 23 弱电设备运行维护手册 23.1 电视系统的维护与保养

23.1.1主放大系统每季度除尘一次，检查通风是否良好，连接有无松动、脱落，用场强仪检查一次主信号是否正常。

23.1.2 每月检查一次分支放大器，检查每个分支放大器的一个终端信号是 否在70±5dB公贝以内。

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球的位置在此左右。 21.3.3 运转方法

a) 启动循环水泵，调节阀门使循环水量调节在全水量。 b) 检查水槽水位是否合适，正确水位（全负荷）应在溢流管下 约100—150mm。

c) 检查循环水是否被污染，如有污染则要换成干净水。 d) 调整水量调节阀，使各散水槽水位一致（30—80mm）。 e) 检查水槽有无堵塞现象。

f) 检查风机运转电流，有无异常噪音、移动等。

工程部运作手册 21.4 冷却塔维护与保养 21.4 冷却塔维护与保养 21.4.1 运转时的维护保养：

a) 检查皮带张力情况，调整皮带张力时，一定要切断电源。 b) 冷却塔的功能与循环水量有关，应检查是否达到规定的水量。 c) 应保持适当的水槽水位，运转水位应在溢流水位以下100—150mm处。 d) 应充分注意噪音、振动和电流值。

e) 应定期扫除水槽和过滤网上残留物，保证其运行通畅。

f) 以每天运转8—10小时计算，每3个月应进行一次鼓风机轴承检查并添加油脂，每处加油量为10g。

g) 每年清洗冷却塔填料，更换部分供水调节阀。 h) 定期清洗冷却塔布水器及回水滤网。

i) 定期巡检冷却塔风机皮带并调节。 j) 每5年更换冷却塔风机轴承。 k) 每6年更换冷却塔填料。 21.4.2 长期停机时的维护与保养

a) 因冬天温度较低，会导致管道冻裂破损，所以应排出循环水。另外应排出供水管阀和球阀闸的水。

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编 号：WI-HLGK-GC-21.4-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

b) 应排出水槽内的水，并进行内部清扫，打开排水阀进行排水，直至残留水排净为止。 c) 应检查各部分的锁紧螺丝有否松动。 d) 松开皮带，使之不承受不必要的张力。 e) 对排气口和塔体应加装外罩进行保护

工程部运作手册 21.5 冷热水泵、冷却水泵操作规程 编 号：WI-HLGK-GC-21.5-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 21.5 冷热水泵、冷却水泵操作规程 21.5.1 启动前准备

a) 用手拨转电机风叶，叶轮应无卡磨现象，转动灵活。 b) 打开进口阀门、排气阀使液体充满整个泵腔，然后关闭排 气阀。

c) 用手盘动泵使润滑液进入机械密封端面。

d) 点动电机，确定转向是否正确。 21.5.2 启动与运行

a) 分开进口阀门，关闭吐出管路阀门。

b) 接通电源，当泵达到正常转速后，再逐渐打开吐出管路上阀 门，并调节到所需工况。

c) 注意观察仪表读数，检查轴封泄漏情况，正常时机械密封泄漏量〈3滴/分，检查电机、轴承处温升≤70℃,如果发现异常情况，应及时处理。

21.5.3 停车

a) 逐渐关闭吐出管路阀门，切断电源。

b) 关闭进口阀门。

c) 如环境温度低于0℃，应将泵内液体放尽，以免冻裂。

工程部运作手册 编 号：WI-HLGK-GC-21.6-2001 版 式：A / 0 21.6 冷热水泵、冷却水泵维护与保养 页 码：1/1 21.6 冷热水泵、冷却水泵维护与保养 21.6.1 运行中的维护与保养

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a) 进口管道必须充满液体，禁止泵在汽蚀状态下长期运行。 b) 定期检查电机电流值，不能超过电机额定电流。

c) 泵进行长期运行后，由于机械磨损，使机组噪音及振动增大时，应停车检查， 必要时可更换易损件，机组大修期一般为三年。 21.6.2 机械密封维护与保养

a) 机械密封润滑应清洁无固体颗粒。 b) 严禁机械密封在干磨情况下工作。

c) 启动前应先盘动泵（电机）几圈，以免突启动造成石墨环断 裂损坏。

d) 密封泄漏允差3滴/分，否则检修。

工程部运作手册 21.8 冷冻机制冷操作规程 21.8 冷冻机制冷操作规程 21.8.1 每次开机前确认：

a) 机组真空度不高于60pa，关闭采暖蒸汽阀，采暖溶液阀。 b) 冷水进、出口阀打开，冷却水进、出口阀打开，冷却塔、 供水、回水阀打开，冷却塔补水阀打开。

c) 在触摸屏上选择“制冷”、“自动”运行方式。 d) 制冷运行参数设置正确。 e) 冷温水、冷却水系统不缺水。 f) 供气压力不低于80mbar。 21.8.2 开机程序：

a) 开冷温水泵。观察进、出口压力表之压差，确认流量满足 要求，以免将铜管冻裂。

b) 开冷却水泵（务必在冷温水泵启动且在流量正常时才能开）。 c) 按“自动开机”触摸键。

d) 待冷却水温度≥28℃时，开冷却塔风机（若系统联动，则冷却塔风机会自动控制）。注意：在任何情况下，冷温水泵必须最先开。

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编 号：WI-HLGK-GC-21.8-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1

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21.8.3 停机程序：

a) 按“自动稀释停机”触摸键（观察燃烧机是否立即停火）。 b) 稀释停机5分钟后，关冷却塔风机，冷却水泵。 c) 待机组所有泵停止运转（自动稀释完毕），按“断电”。 d) 关冷温水泵。

注意：1) 关冷却水泵时，高发温度应低于80℃。关冷温水泵时，冷温水温度应高于15℃。否则，应重新按“自动稀释停机”，并延迟停冷温水泵，冷却水泵。2) 任何情况下，冷温水泵都必须最后关。

21.8.4 运行监视：严格按《直燃型溴化锂吸收式冷热水机组运行纪录》项目逐项监视.

工程部运作手册 21.9 热力站供热操作规程 21.9 热力站供热操作规程

21.9.1 操作人员开机前，须认真检查板式换热器有无异常状况及其配套设备循环泵有无异常

情况。

21.9.2 板式换热器送水运行前应先开启系统循环泵，认真检查板式换热器二次水入水、出水

是否有压力差，只有在入出水差在0.5公斤／厘米以上时方可送入一次水。

21.9.3 一次水送水运行时，要慢慢开启进水阀，严禁快速送水，使板式换热器进汽上端与下

端温差过大，发生机械变形．造成漏水和使用寿命过短等原因。

21.9.4板式换热器运行期间，要每小时做一次工作记录，进出口温度控制在70℃～90~C之内，

严禁超温运行，压力控制在0·4MPa～0．45MPa之内，操作人员应遵守巡岗时间15分钟～20分钟，并观察水泵、软连接、控制柜变频器显示状态是否正常。

21.9.5 换热器停止换热时，应先关进水阀，后关出水阀，以防漏水，造成胶垫老化及事故，

循环泵可视水温情况下降40℃以下时方可停止运行。(冬季严寒季节可不停循环泵以防结冻造成管道冻裂)

21.9.6 板式换热器运行操作标准是正确操作该设备的惟一方法，不得任意违章操作，实行每

班责任制和专业人员管理，对违章操作及造成事故者，将按公司处罚条例执行。

21.9.7 特别情况处理办法 ：

a) 循环泵没有压力或损坏，应马上启动备用循环泵，并观察是否有

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编 号：WI-HLGK-GC-21.9-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

压力差。

b) 板式换热器进出水没有压力差，应立即停止供汽，并马上检查循环泵或过滤器。 c) 停电紧急处理：应立即停止供汽，并应立即恢复供电，或与有关部门联系。

工程部运作手册 21.10 冷冻机维护与保养 21.10 冷冻机维护与保养 21.10.1 短期停机保养

a) 短期停机（1-2周）保养，主要是保持机内的真空度。若发现有空气渗入机组内，应及时启动真空泵排除。

b) 机组检修、更换阀门或泵时切忌机组长时间侵入大气。检修工作应事先计划好，迅速完成，并马上抽真空。

21.10.2 长期停机的保养

a) 在停机稀释运行开始时，将冷剂水全部旁通入吸收器，使整个机组内的溶液充分混合稀释，以防止结晶。

b) 将冷凝器、蒸发器和吸收器水室的积水排净。

c) 检查和清洗传热管。若管内有泥沙、棉织物等杂物，用机械方法予以排除。若管内结水垢，可以采用酸洗方法。

d) 查看溴化锂溶液的颜色，并与初期的样品对比，若颜色变为黑红色（含杂质），可用沉淀或过滤法处理。

e) 清洗燃油（燃气）过滤器；清除燃烧器头部（包括燃烧筒、旋风盘、点火电极等）和燃烧器风机叶轮上的灰尘。

f) 用覆盖物将燃烧器和操作盘等盖好，避免落灰。

g) 务必保持机组的高真空：每周由专人定期检查并作好记录。 h) 每2年进行直燃机吸收器、冷凝器铜管的清洗。 j) 每3年进行直燃机蒸发器铜管的清洗。 k) 每5年进行空调冷却水、冷冻水系统的清洗。

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编 号：WI-HLGK-GC-21.10-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1

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21.11 冷冻机安全运行规程 21.11 冷冻机安全运行规程

页 码：1/1 21.11.1 严禁超越安全“设定值”调节安全装置。 21.11.2 严禁先开“冷却水泵”，后开“冷温水泵”。 21.11.3 严禁先停“冷温水泵” ，后停“冷却水泵”。 21.11.4 严禁在冷温水靶式流量控制器有异常时开机。 21.11.5 严禁在保护功能异常时开机。

21.11.6 严禁机房内温度低于5℃或高于43℃。

21.11.7 非运行中机组的冷却、冷冻水进出水阀门均必须关闭，以避免水流旁通。 21.11.8 严禁非机房人员接触安全装置。

21.11.9 检查机组状态是否满足开机条件，确认后按照《冷水机组操作手册》启动机组。

工程部运作手册 21.14 冷却水质检验 21.14 冷却水质检验

21.14.1 测定水中硬度所使用的仪器、药品及步骤 a) 仪器：量筒、锥形瓶、酸式滴定管、

b) 药品：0.5%铬黑T指示剂、氨缓冲液、0.005MEDTA标准溶液。 c) 实验步骤：

1）化验时左手持瓶、右手握塞，左手滴定、右手摇瓶。 2) 准确量取100毫升水样置于锥形瓶中； 3) 加入5毫升氨缓冲液，使水样PH=10；

4) 加入5%铬黑T指示剂3-4滴，水样显紫红色（红色）； 5) 用0.005M的EDTA滴定呈天蓝色，记下所消耗的EDTA数量。 计算公式：硬度= EDTA消耗量×EDTA浓度×2×50÷水样体积×1000毫升/升

21.14.2 测定水中氯离子所使用的仪器、药品及步骤 a) 仪器：酸式滴定管、碱式滴定管、锥形瓶、量筒、

b) 药品：1%酚酞指示剂、0.1N硫酸溶液、5%铬酸钾溶液、1ml=1mgcl硝酸银溶液、氢氧化钠溶液、

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编 号：WI-HLGK-GC-21.14-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

c) 实验步骤：

1）化验时左手持瓶、右手握塞，左手滴定、右手摇瓶。 2) 取100毫升水样置于锥形瓶中；

3) 加入酚酞2-3滴，水样变红，如水样不显红色则加入2-3滴氢氧化钠溶液； 4) 用0.01N硫酸调至红色刚好消失； 5) 加入5%铬酸钾溶液1-2毫升，呈黄色；

6) 用1ml=1mgcl硝酸银溶液滴定至水样刚好为砖红色，记下消耗的硝酸银用量。 计算公式：氯根=硝酸银消耗量×硝酸银浓度÷水样体积×1000毫升/升

7) PH值的测定：将试纸浸入溶液中半秒中后取出，与色板比较即得PH值。

工程部运作手册 21.15 暖通机房安全管理制度 21.15 暖通机房安全管理制度

21.15.1 认真执行大厦的安全，消防制度，确保大厦及设备的安全。

21.15.2 空调机房、冷冻机房严禁烟火，不得吸烟，与工作无关人员不得进入机房，不得存放易燃品，避免着火隐患。

21.15.3 值班人员必须坚守岗位，对各机房要做到勤巡视，勤检查，发现问题应及时处理并向上级汇报，确保安全。

21.15.4 严格执行操作规程，正确操作使用冷冻机、水泵、空调机、排风机，并及时维修保养，注意安全。

21.15.5 检修维护时通知中控室，手动切断需维修设备电源，修复后电源复位通知中控室。 21.15.6 不得倚靠主机，工作时注意零部件及仪表不得损坏。

21.15.7 对不负责任、疏忽或违反机械运行规程而发生设备损坏等事故，应负行政和法律责任。 21.15.8 高空作业要有监护人，带电作业要有电工配合完成，做好安全准备。

21.15.9 要注意并登记进入机房的施工人员姓名，单位名称及工作内容，以避免偷窃和破坏。

工程部运作手册 21.16 暖通交接班制度 21.16 暖通交接班制度

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编 号：WI-HLGK-GC-21.15-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 编 号：WI-HLGK-GC-21.16-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

21.16.1 接班人员必须提前十分钟到达岗位。交班人员做好交接班前的各项准备工作，接班人员到岗前交班人员不经批准不得下岗。

21.16.2 交班人员必须把本班运行记录设备故障检修调整情况向一班交待清楚。

21.16.3交接班人员必须到设备现场巡视共同确认设备运行良好如有特殊情况及问题，交班人员有权要求上一班人员共同处理。

21.16.4 交接班人员要特别注意设备运行情况。

21.16.5 交接班人员要确认设备压力，温度及水位正常，各阀门的调整位置几控制仪表的工作状态。

21.16.6 下班前应将机房值班室、设备清扫干净，整理好工具钥匙等方可交班。

21.16.7 交接班人员在认为没有问题时，应在交接记录上签字，没有接班人签字，上一班人员不得下岗。

21.16.8 接班人员在交接记录上签字后，对所出现的一切问题负责。

工程部运作手册 21.17 暖通岗位责任制度 21.17 暖通岗位责任制度

21.17.1 在岗值班人员对各机房及大厦内各种通风设备、热水供应、冷风供应及其相应管道风道实行运行负责制。

21.17.2 值班人员应熟悉各机房、设备管道、风道、严格按操作规程操作。

21.17.3 每小时巡视一次空调机房、直燃机房，检查运行设备的温度，压力及运行状态做好记录。

21.17.4 每天开机前后检查冷冻水、冷却塔的补充用水及软水泵运行状态并认真记录。 21.17.5 每天上午、下午各一次，检查楼层温度及公共区温度和各风口。 21.17.6 每天对空调机、新风机组及排风机进行检查并做记录。

21.17.7 值班人员按时做好巡查工作，按时记录、抄表，不得弄虚作假，每天记录，由记录者签字。

21.17.8 值班人员巡视发现问题时，属于一般维修范围应立即修复出现较大问题应及时上报工程主管。

21.17.9 保持值班室及机房内卫生，不得在机房内吸烟，不得随意堆放杂物，下班前搞好值班

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编 号：WI-HLGK-GC-21.17-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

室内及机房内卫生。

21.17.10 要把工具、物料钥匙等保管好；离开设备机房时要牢记把门锁上。 21.17.11 值班室电话只供工作联络使用。

工程部运作手册 21.18 设备机房防火制度 21.18 设备机房防火制度

21.18.1 机房内的机械设备，油眼应经常加油，保持润滑以防起火，电箱、 电器设备线路应保持干燥，以防短路起火。

21.18.2 定期检查，调换压力容器上及管道上的压力表，以防压力过高，发 生爆炸事故。

21.18.3 所有机房内，严格控制明火的使用，如确实需要，须经保安部消防 组明文同意并采取有效措施后，方可动火。

21.18.4 机房内严禁堆放危险品易燃易爆物品。 21.18.5 凡规定安装防爆灯的机房，必须使用防爆灯。

21.18.6 机房内严禁吸烟，严禁携带火种进入机房，保安人员负责巡视。 21.18.7 所有设备机房，必须按不同性质来配置消防器材，消防组定期检查 效用。

21.18.8 严禁私自挪用机房内的消防器材、设备。

21.18.9 消防人员必须定期检查所有机房内的消防器材、设备等，确保正常 使用。

21.18.10 所有消防通道必须保持畅通无阻，防烟门要经常保证锁好。

21.18.11火警发生时应先联络保安组消防中心电话。将事故地点报告出来，启动警铃通知其他人员，并尝试用手提灭火器等设施协助灭火，阻止火势蔓延。

21.18.12 机器更换出来的废油和清洁出来的棉布要及时清理出机房。

21.18.13 如火警是由于运作中的机电设备或电闸引起的要保持头脑冷静，先将相应的上一级电源开关脱离，以防火势蔓延。

21.18.14 如大厦消防组认为火势过大无法控制时，要通知消防房，并通过消防控制中心发出紧急疏散通知，指出最近的消防通道，让大厦客户及其他工作人员从各个出口分批撤离。

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编 号：WI-HLGK-GC-21.18-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1 皇庭国际大酒店物业工程部工作手册

21.18.15工作人员或业户无论是离开或前往火灾现场协助灭火，都不可以使用电梯以免发生困人事件。

工程部运作手册 22.1 电气设备维护与保养 22 强电设备运行维护手册 22.1 电气设备维护与保养 22.1.1 高压柜：

a) 继电保护整定及耐压试验：

主要过流继电器、速断继电器、零序继电器的继电保护电流和动作时间的调整。高压手车、柜体、母线、电缆、避雷器、耐压试验。

b) 清扫高压手车、柜体、母线、瓷瓶等处的尘土，紧固电缆接线处螺栓、各端子排接线处。 22.1.2 变压器：

a) 清扫变压器，紧固高压电缆接线处螺栓及低压母线螺栓。 b) 变压器高压侧线圈对地耐压试验。

c) 变压器温控器检测温度传感器是否良好，整定启动风机，高温报警、超过温跳闸是否准确。 22.1.3 低压柜：

a) 清扫柜体、开关及母线处尘土。 b) 接线端子、电缆母线接线处螺栓紧固。

c) 每周用远红外测温仪测量开关、电缆、母线温度。 22.1.4 直流屏：

a) 检测每组电池电压值是否在规定范围。 b) 柜体、开关清扫尘土。 22.1.5 低压配电盘、箱：

a) 清扫开关、尘土，紧固接线端子螺栓。 b) 用远红外测温仪检测开关温度是否正常。

c) 定期巡视检查开关、电缆及接线是否良好；检查电压表、电流表指示

否正常。

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编 号：WI-HLGK-GC-22.1-2001 版 式：A / 0 页 码：1/2

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24.6.8 手动开机，听查风机各部件运转声音。

24.6.9 连续三次开停机，检查手动各点遥控的正确性、可靠性。

24.6.10连续运转半小时验证风机运转是否正常。

编 号：WI-HLGK-GC-24.7-2001 工程部运作手册 版 式：A / 0 24.7 直燃机、热水器的维修工序 页 码：1/1 24.7 直燃机、热水器的维修工序

24.7.1 断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。 24.7.2 紧固各部分松动的螺丝。

24.7.3 检查更换真空泵油、电磁阀及抽真空能力。 24.7.4 检查机组密封性。 24.7.5 检测冷剂水有无被污染。

24.7.6 检测溴化锂溶液浓度、PH值、辛醇含量。 24.7.7 检查更换机组密闭阀门。 24.7.8 检测更换热媒水。 24.7.9 清洁传热管及管板。

24.7.10 清洁过滤器、燃烧器、风机、电机及机组内外部。 24.7.11 启动真空泵对机组抽真空。

24.7.12 启动机组检查触摸屏是否灵敏，以及正确性和可靠性。

编 号：WI-HLGK-GC-24.12-2001 工程部运作手册 版 式：A / 0 24.12 配电箱维修工序 页 码：1/1 24.12 配电箱维修工序

24.12.1 检查配电箱外观、电气元件、线路是否有烧焦现象。 24.12.2 各电气元件的接线部分是否有松动。

24.12.3 检查各元件的额定电流值是否与负荷相匹配。 24.12.4 根据现象更换元器件和电线。

编 号：WI-HLGK-GC-24.13-2001 工程部运作手册 版 式：A / 0 第 46页 /共 47页

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24.13 电动机维修工序 24.13 电动机维修工序

页 码：1/1 24.13.1 首先将电动机电源停电、挂牌。 24.13.2 拆除电动机与外部电气设备的连线。 24.13.3 拆除皮带线和连接轴。 24.13.4 更换轴承。

24.13.5 安装结束后，遥测电动机绝缘是否良好。

工程部运作手册 24.14 电话系统故障维修工序 编 号：WI-HLGK-GC-24.14-2001 版 式：A / 0 页 码：1/1

24.14 电话系统故障维修工序

24.14.1 当用户电话无信号时，应先检查主机房信号是否正常。

24.14.2 主机房信号不正常，端子并无损坏，应立即报修电话局。由电话局修复后再检查主机房信号是否正常。

24.14.3 主机房信号正常，检查和故障点有关的平层机房是否正常，如不正常，则主机房到各平层机房垂直干线损坏，更换垂直端子线。

24.14.4 如平层机房信号正常，检查客户终端口信号是否正常，如正常，则客户电话坏或客户电话线损坏，应立即通知客户更换。如不正常，则平层到客户线缆或终端口损坏，更换。

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