不动产进项税额分期抵扣管理案例

不动产进项税额分期抵扣管理案例

日期：2016-04-15 来源：货物劳务处

例一：购入不动产基本案例

2016年6月5日，纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公经营，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月20日，该纳税人取得该大楼增值税专用发票并认证相符，专用发票注明税额1000万元。

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，该1000万元进项税额中的60%于当期抵扣，剩余40%于当期的第13个月抵扣。 （一）2016年6月该不动产进项税额处理： 1．增值税扣税凭证按一般性规定处理：

该大楼增值税专用发票应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时

（1）作为正常的增值税专用发票填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第1栏“认证相符的税控增值税专用发票”、第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”。

（2）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证填入第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”（购建是指购进和自建）。 通过上述两步一是能够保证“一窗式”比对相符，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过以下后续步骤实现分期抵扣。 2．计算填报本期应抵扣、待抵扣进项税额： 该大楼本期应抵扣进项税额为： 1000万元×60%＝600万元

该600万元应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。

（1）将不动产进项税额全额1000万元，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第2栏“本期不动产进项税额增加额”，并作为增加项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。

（2）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第3栏“本期可抵扣不动产进项税额”，并作为减少项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。

（3）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”。

（4）本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”所填税额，作为增加项填入第12栏“当期申

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报抵扣进项税额合计”，并进入主表第12栏“进项税额——本月数”。 该大楼待抵扣进项税额为： 1000万元×40%＝400万元

该400万元应计入当期“应交税费—待抵扣进项税额”科目核算。

期初待抵扣 不动产进项税额 1 0 本期不动产 进项税额增加额 2 10000000 本期可抵扣不动产 进项税额 3≤1+2+4 6000000 一、申报抵扣的进项税额 项目 （一）认证相符的税控增值税专用发票 其中：本期认证相符且本期申报抵扣 前期认证相符且本期申报抵扣 （二）其他扣税凭证 其中：海关进口增值税专用缴款书 农产品收购发票或者销售发票 代扣代缴税收缴款凭证 其他 （三）本期用于购建不动产的扣税凭证 （四）本期不动产允许抵扣进项税额 （五）外贸企业进项税额抵扣证明 当期申报抵扣进项税额合计 （二）待抵扣进项税额到期处理：

2017年8月申报期申报7月属期增值税时，该400万元到抵扣期，应从当期销项税额中抵扣。

1．该400万元应从当期“应交税费—待抵扣进项税额”科目转入“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。

2．该400万元应于2017年8月申报期申报7月属期增值税时，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第3栏“本期可抵扣不动产进项税额”，并作为减少项填入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。

期初待抵扣 不动产进项税额 1 4000000 本期不动产 进项税额增加额 2 0 本期可抵扣不动产 进项税额 3≤1+2+4 4000000 本期转入的待抵扣 不动产进项税额 4 0 本期转出的待抵扣 不动产进项税额 5≤1+4 0 期末待抵扣不动产 进项税额 6=1+2-3+4-5 0 1 2 3 4=5+6+7+8 5 6 7 8 9 10 11 12=1+4-9+10+11 栏次 份数 —— —— 金额 —— —— —— 税额 10000000 10000000 10000000 6000000 6000000 本期转入的待抵扣 不动产进项税额 4 0 本期转出的待抵扣 不动产进项税额 5≤1+4 0 期末待抵扣不动产 进项税额 6=1+2-3+4-5 4000000 3．该400万元应于2017年8月申报期申报7月属期增值税时，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”，所填税额作为增加项填入第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”，并进入主表第12栏“进项税额——本月数”。

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一、申报抵扣的进项税额 项目 （一）认证相符的税控增值税专用发票 其中：本期认证相符且本期申报抵扣 前期认证相符且本期申报抵扣 （二）其他扣税凭证 其中：海关进口增值税专用缴款书 农产品收购发票或者销售发票 代扣代缴税收缴款凭证 其他 （三）本期用于购建不动产的扣税凭证 （四）本期不动产允许抵扣进项税额 （五）外贸企业进项税额抵扣证明 当期申报抵扣进项税额合计 纳税人购进未完工的不动产在建工程，应按照上述购进不动产情况处理。 案例二：购进货物直接耗用于自建不动产

纳税人购进货物直接耗用于不动产在建工程项目，适用一般计税方法的，按照如下情况分别处理： （一）该不动产在建工程项目属于新建不动产

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，该项购进货物进项税额中的60%于当期抵扣，剩余40%于当期的第13个月抵扣。 具体处理方法参照案例一。

（二）该不动产在建工程项目属于改建、扩建、修缮、装饰不动产 按照如下情况分别处理：

1．购进该部分货物成本未计入不动产原值 则该项购进货物进项税额可于当期全部抵扣。 2．购进该部分货物成本计入不动产原值 （1）购进该部分货物成本不足不动产原值50% 则该项购进货物进项税额可于当期全部抵扣。 （2）购进该部分货物成本达到或超过不动产原值50%

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，该项购进货物进项税额中的60%于当期抵扣，剩余40%于当期的第13个月抵扣。 具体处理方法参照案例一。

1 2 3 4=5+6+7+8 5 6 7 8 9 10 11 12=1+4-9+10+11 栏次 份数 —— —— 金额 —— —— —— 税额 0 0 0 4000000 4000000 3

纳税人购进其他，如设计服务、建筑服务等，直接耗用于自建不动产的，应按照上述购进货物直接耗用于自建不动产情况分别处理。 案例三：新建不动产过程中领用前期购入并已全额抵扣的货物

2016年9月10日，纳税人购入一批外墙瓷砖，取得增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的税额为30万元；纳税人购进该批瓷砖时未决定是否用于不动产（如可能用于销售）。11月20日，纳税人将该批瓷砖耗用于新建的综合大楼办公大楼在建工程。

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，该30万元进项税额在购进当期全额抵扣，后期耗用时，该30万元进项税额中的40%应于耗用当期进项转出，并于耗用当期的第13个月抵扣。 （一）该批瓷砖购进时进项税额处理 按照购进普通材料直接全额抵扣。

（二）2016年12月该不动产进项税额处理： 1．计算填报本期应转出的进项税额： 30万元×40%＝12万元

该12万元应于2016年12月申报期申报11月属期增值税时做进项税额转出处理，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第23栏“其他应作进项税额转出的情形”。

二、进项税额转出额 项目 本期进项税额转出额 其中：免税项目用 集体福利、个人消费 非正常损失 简易计税方法征税项目用 免抵退税办法不得抵扣的进项税额 纳税检查调减进项税额 红字专用发票信息表注明的进项税额 上期留抵税额抵减欠税 上期留抵税额退税 其他应作进项税额转出的情形 2．填报待抵扣进项税额处理：

（1）该12万元应计入当期“应交税费—待抵扣进项税额”科目核算。

（2）该12万元应于2016年12月申报11月属期增值税时转入待抵扣进项税额，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第4栏“本期转入的待抵扣不动产进项税额”。

栏次 13=14至23之和 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 税额 120000 4

期初待抵扣 不动产进项税额 1 0 本期不动产 进项税额增加额 2 0 本期可抵扣不动产 进项税额 3≤1+2+4 0 本期转入的待抵扣 不动产进项税额 4 120000 本期转出的待抵扣 不动产进项税额 5≤1+4 0 期末待抵扣不动产 进项税额 6=1+2-3+4-5 120000 （二）待抵扣进项税额到期处理：

2018年1月申报期申报2017年12月属期增值税时，该12万元到抵扣期，应从当期销项税额中抵扣。

1．该12万元应从当期“应交税费—待抵扣进项税额”科目转入“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。

2．该12万元应于2018年1月申报期申报2017年12月属期增值税时，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第3栏“本期可抵扣不动产进项税额”，并作为减少项填入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。

期初待抵扣 不动产进项税额 1 120000 本期不动产 进项税额增加额 2 0 本期可抵扣不动产 进项税额 3≤1+2+4 120000 本期转入的待抵扣 不动产进项税额 4 0 本期转出的待抵扣 不动产进项税额 5≤1+4 0 期末待抵扣不动产 进项税额 6=1+2-3+4-5 0 3．该12万元应于2018年1月申报期申报2017年12月属期增值税时，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”，所填税额作为增加项填入第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”，并进入主表第12栏“进项税额——本月数”。

一、申报抵扣的进项税额 项目 （一）认证相符的税控增值税专用发票 其中：本期认证相符且本期申报抵扣 前期认证相符且本期申报抵扣 （二）其他扣税凭证 其中：海关进口增值税专用缴款书 农产品收购发票或者销售发票 代扣代缴税收缴款凭证 其他 （三）本期用于购建不动产的扣税凭证 （四）本期不动产允许抵扣进项税额 （五）外贸企业进项税额抵扣证明 当期申报抵扣进项税额合计

案例四：改建、扩建、修缮、装饰不动产过程中领用前期购入并已全额抵扣的材料

纳税人前期购进并已全额抵扣的材料，耗用到改建、扩建、修缮、装饰的不动产在建工程中，应按照案例二是否计入不动产原值，计入原值时是否达到或超过原值50%的各种情况判定是否需要进行分期抵扣。如果需要进行分期抵扣的，具体处理方法参照案例三。

1 2 3 4=5+6+7+8 5 6 7 8 9 10 11 12=1+4-9+10+11 栏次 份数 —— —— 金额 —— —— —— 税额 0 0 0 120000 120000 5

案例五：不动产或者不动产在建工程销售

纳税人以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，自建不动产，以及不动产在建工程，对外转让（包括视同销售）时，如果该不动产或者不动产在建工程项目存在对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额，应在对外转让当期，申报抵扣该不动产或者不动产在建工程项目对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额。

具体处理方法参照案例一中第（二）条“待抵扣进项税额到期处理”。 案例六：原来允许抵扣的不动产转变用途，专用于不得抵扣项目

2016年6月5日，纳税人购入一座厂房，取得增值税专用发票并认证通过，专用发票上注明的金额为10000万元，增值税额1100万元。该厂房既用于征税项目，又用于免税项目。该纳税人按照固定资产管理该办公楼，假定分10年计提折旧，无残值。

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》1100万元进项税额中的60%本期抵扣，剩余40%于第13个月抵扣。 该纳税人第一次允许抵扣的进项税额＝1100万元×60%＝660万元 该纳税人第二次允许抵扣的进项税额＝1100万元×40%＝440万元

该纳税人2016年7月申报期申报6月属期增值税时，具体处理方法参照案例一。 如果纳税人此后将该厂房改变用途，专用于免税项目，则需按照如下情况分别处理： （一）2016年10月改变用途 1．计算不动产净值率

不动产净值率＝〔10000万元－10000万元÷（10×12）×4〕÷10000万元＝96.67% 2．计算不得抵扣的进项税额

不得抵扣的进项税额＝1100万元×96.67%＝1063.33万元 3．不得抵扣的进项税额处理

该厂房60%的进项税额660万元已经于2016年7月申报期申报6月属期增值税时申报抵扣； 剩余440万元因未到抵扣期，仍属于待抵扣进项税额。 2016年10月改变用途时，对不得抵扣的进项税额作如下处理： （1）不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额比较 1063.33万元＞660万元

（2）根据比较结果进行进项税额转出

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因为计算的不得抵扣的进项税额大于该不动产前期已抵扣进项税额，纳税人应在当期按照前期已抵扣进项税额进行进项税额转出处理。 ①该660万元应于2016年11月申报期申报10月属期增值税时做进项税转出；

二、进项税额转出额 项目 本期进项税额转出额 其中：免税项目用 集体福利、个人消费 非正常损失 简易计税方法征税项目用 免抵退税办法不得抵扣的进项税额 纳税检查调减进项税额 红字专用发票信息表注明的进项税额 上期留抵税额抵减欠税 上期留抵税额退税 其他应作进项税额转出的情形 ②该660万元应计入改变用途当期“应交税费—应交增值税（进项税额转出）”科目核算。 ③剩余不得抵扣的进项税额差额处理 差额＝不得抵扣的进项税额－已抵扣进项税额

＝1063.33万元－660万元 ＝403.33万元

该403.33万元应于转变用途当期从待抵扣进项税额中扣减 剩余待抵扣进项税额＝待抵扣进项税额－差额

＝440万元－403.33万元 ＝36.67万元

期初待抵扣 不动产进项税额 1 4400000 本期不动产 进项税额增加额 2 0 本期可抵扣不动产 进项税额 3≤1+2+4 0 本期转入的待抵扣 不动产进项税额 4 0 本期转出的待抵扣 不动产进项税额 5≤1+4 4033333.33 期末待抵扣不动产 进项税额 6=1+2-3+4-5 366666.67 栏次 13=14至23之和 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 税额 6600000 ④该403.33万元应在改变用途当期从“应交税费—待抵扣进项税额”科目转入对应科目核算，无需填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）。

4．待抵扣进项税额到期处理：

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具体处理方法参照案例一中第（二）条“待抵扣进项税额到期处理”。 （二）2017年10月改变用途 1．计算不动产净值率

不动产净值率＝〔10000万元－10000万元÷（10×12）×16〕÷10000万元＝86.67% 2．计算不得抵扣的进项税额

不得抵扣的进项税额＝1100万元×86.67%＝953.33万元 3．不得抵扣的进项税额处理

该厂房60%的进项税额660万元已经于2016年7月申报期申报6月属期增值税时申报抵扣； 该厂房40%的待抵扣进项税额440万元已经于2017年8月申报期申报7月属期增值税时申报抵扣。 则已抵扣进项税额总额＝660万元＋440万元＝1100万元 2017年10月改变用途时，对不得抵扣的进项税额作如下处理： （1）不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额比较 953.33万元＜1100万元

（2）根据比较结果进行进项税额转出

因为计算的不得抵扣的进项税额小于该不动产前期已抵扣进项税额，纳税人应在当期按照不得抵扣的进项税额进行进项税额转出处理。 该953.33万元应于2017年11月申报期申报10月属期增值税时做进项税转出

二、进项税额转出额 项目 本期进项税额转出额 其中：免税项目用 集体福利、个人消费 非正常损失 简易计税方法征税项目用 免抵退税办法不得抵扣的进项税额 纳税检查调减进项税额 红字专用发票信息表注明的进项税额 上期留抵税额抵减欠税 上期留抵税额退税 其他应作进项税额转出的情形

栏次 13=14至23之和 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 税额 9533333.33 8

②该953.33万元应计入改变用途当期“应交税费—应交增值税（进项税额转出）”科目核算。

纳税人已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失的，应按照上述转变用途专用于不得抵扣项目情况处理。 案例七：不动产在建工程非正常损失

纳税人新建不动产在建工程项目发生非正常损失的，如果该不动产在建工程项目存在对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额，应在发生非正常损失当期，对该不动产在建工程项目对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额全部扣减处理。

具体处理方法参照案例六中第（一）条第3项第（2）点扣减待抵扣进项税额的第③、④步处理。 案例八：原来不允许抵扣的不动产转变用途，用于允许抵扣项目

2016年6月5日，纳税人购进办公楼一座共计2000万元。该大楼专用于进行技术开发使用，取得的收入均为免税收入，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，假定分10年计提，无残值。6月20日，该纳税人取得该大楼如下三份发票： 增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为1000万元，税额110万元； 增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为600万元，税额66万元； 增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为400万元，税额44万元。

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》该大楼当期进项税额不得抵扣，计入对应科目核算。

2017年6月，纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣项目，则需按照不动产净值计算可抵扣进项税额后分期抵扣。 （一）可抵扣进项税额处理 1．计算不动产净值率

因购入该大楼不得抵扣，该大楼原值为2220万元。

不动产净值率＝〔2220万元－2220万元÷（10×12）×12〕÷2220万元＝90% 2．计算可抵扣进项税额

纳税人购进该大楼是共计取得三份增值税发票，其中两份增值税专用发票属于增值税扣税凭证，但其中一份增值税专用发票在用途改变前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值税扣税凭证。因此，根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为110万元。 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

＝110万元×90% ＝99万元

该99万元可抵扣进项税额由于可以恢复抵扣，应全部从不动产原值中转出。

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3．可抵扣进项税额处理

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，该99万进项税额中的60%于改变用途次月的抵扣，剩余40%于改变用途次月的第13个月抵扣。 （1）计算填报本期应抵扣、待抵扣进项税额： 该大楼本期应抵扣进项税额为： 99万元×60%＝59.4万元

该59.4万元应于2017年8月申报期申报7月属期增值税时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。 ①将不动产进项税额全额99万元，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第4栏“其他扣税凭证”、第8栏“其中：其他”。 ②将不动产进项税额全额99万元，作为当期不动产扣税凭证填入第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”（购建是指购进和自建）。 通过上述两步一是能够保证“一窗式”比对相符，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过以下后续步骤实现分期抵扣。

③将不动产进项税额全额99万元，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第2栏“本期不动产进项税额增加额”，并作为增加项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。

④计算的59.4万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第3栏“本期可抵扣不动产进项税额”，并作为减少项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。

⑤计算的59.4万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”。

⑥本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”所填税额，作为增加项填入第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”，并进入主表第12栏“进项税额——本月数”。 该大楼待抵扣进项税额为： 99万元×40%＝39.6万元

该39.6万元应计入当期“应交税费—待抵扣进项税额”科目核算。

期初待抵扣 不动产进项税额 1 0

一、申报抵扣的进项税额 项目 （一）认证相符的税控增值税专用发票 1 栏次 份数 金额 税额 本期不动产 进项税额增加额 2 990000 本期可抵扣不动产 进项税额 3≤1+2+4 594000 本期转入的待抵扣 不动产进项税额 4 0 本期转出的待抵扣 不动产进项税额 5≤1+4 0 期末待抵扣不动产 进项税额 6=1+2-3+4-5 396000 10

其中：本期认证相符且本期申报抵扣 前期认证相符且本期申报抵扣 （二）其他扣税凭证 其中：海关进口增值税专用缴款书 农产品收购发票或者销售发票 代扣代缴税收缴款凭证 其他 （三）本期用于购建不动产的扣税凭证 （四）本期不动产允许抵扣进项税额 （五）外贸企业进项税额抵扣证明 当期申报抵扣进项税额合计 （二）待抵扣进项税额到期处理：

2 3 4=5+6+7+8 5 6 7 8 9 10 11 12=1+4-9+10+11 —— —— —— —— —— 990000 990000 990000 594000 594000 2018年9月申报期申报8月属期增值税时，该39.6万元到抵扣期，应从当期销项税额中抵扣。 具体处理方法参照案例一中第（二）条“待抵扣进项税额到期处理”。

纳税人自建不动产原来不允许抵扣且未抵扣的所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务等进项税额，发生不动产改变用途用于允许抵扣项目情况的，应按照上述购进不动产改变用途情况处理。

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其中：本期认证相符且本期申报抵扣 前期认证相符且本期申报抵扣 （二）其他扣税凭证 其中：海关进口增值税专用缴款书 农产品收购发票或者销售发票 代扣代缴税收缴款凭证 其他 （三）本期用于购建不动产的扣税凭证 （四）本期不动产允许抵扣进项税额 （五）外贸企业进项税额抵扣证明 当期申报抵扣进项税额合计 （二）待抵扣进项税额到期处理：

2 3 4=5+6+7+8 5 6 7 8 9 10 11 12=1+4-9+10+11 —— —— —— —— —— 990000 990000 990000 594000 594000 2018年9月申报期申报8月属期增值税时，该39.6万元到抵扣期，应从当期销项税额中抵扣。 具体处理方法参照案例一中第（二）条“待抵扣进项税额到期处理”。

纳税人自建不动产原来不允许抵扣且未抵扣的所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务等进项税额，发生不动产改变用途用于允许抵扣项目情况的，应按照上述购进不动产改变用途情况处理。

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