2024年山东省房地产估价师《制度与政策》：住房置业担保概述考试

2015年山东省房地产估价师《制度与政策》：住房置业担保概述考试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。 A：正常报酬 B：正常回报 C：正常利润 D：超额利润

E：执行层的组织协调

2、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。 A．区位 B．面积 C．价值 D．经营人

3、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。 A．一级市场 B．二级市场 C．三级市场 D．存量市场

4、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A．房地产开发贷款 B．房地产抵押贷款 C．债务融资 D．权益融资

5、将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是。 A：开发-销售模式

B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-更新改造-出租模式

D：购买-更新改造-出租-出售模式 E：借款合同

6、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期__。 A．以1次为限，不超过3个月 B．以1次为限，不超过6个月 C．以2次为限，每次不超过3个月 D．以2次为限，每次不超过6个月

7、甲土地的楼面地价为2 000元／㎡，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价为1500元／㎡，建筑容积率为7．若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相

比。

A：甲等于乙 B：甲大于乙 C：甲小于乙

D：无法判断大小

E：工业用地的监测点评估价格

8、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。 A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8

9、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。 A．征收人

B．征收主管部门 C．房地产登记机构 D．规划行政主管部门

10、房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给的一种交易行为。 A：最低出价者 B：最高出价者 C：正常出价者

D：最高条件出价者 E：执行层的组织协调

11、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的__。 A．销售收入 B．转让收入 C．租金收入 D．利息收入

12、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。 A：预算定额 B：概算定额 C：施工定额 D：概算指标

E：执行层的组织协调

13、住房公积金的本质属性是__，是住房分配货币化的重要形式。 A．利润性 B．税率性 C．余额性 D．工资性 14、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外的原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。 A：1

B：3 C：5 D：7

E：执行层的组织协调

15、土地储备贷款的主要还款来源是__。 A．土地出让收入 B．土地转让收入

C．房地产开发销售收入 D．土地经营收入

16、房地产估价师的注册管理部门是。 A：国务院人力资源和社会保障主管部门 B：国务院住房和城乡建设主管部门 C：所在地省级住房和城乡建设主管部门 D：所在地市级住房和城乡建设主管部门 E：执行层的组织协调

17、下列关于招标的说法，不正确的是。

A：房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式

B：通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位

C：开发商公开招标项目应授标给最低报价者

D：邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目 E：借款合同

18、对申请房地产估价师变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之曰起曰内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。 A：5 B：10 C：20 D：30

E：执行层的组织协调 19、REITs按其不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。 A：权益类型 B：抵押方式 C：投资业务 D：信托性质 E：借款合同

20、在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。 A．1504 B．1404 C．1304 D．1204 21、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商

品及其数量来进行分析的方法。 A．购买者意图调查法 B．销售人员意见综合法 C．专家意见法

D．时间序列分析法 22、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。 A．40.9% B．54.7% C．56.7% D．61%

23、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A．1% B．1.5% C．2% D．2.5% 24、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。 A．5% B．10% C．15% D．20%

25、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。 A．4580 B．5580 C．6580 D．7580

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。 A：当事者 B：房地产商品

C：房地产交易需求 D：交易组织机构 E：房地产交易制度

2、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出 B：重新购建价格相当于账面价值 C：重新购建价格是客观重新购建价格

D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格 E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 3、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是__。

A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”

B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交

C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种

D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立 E．减价拍卖皆为买方报价拍卖

4、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是登记。 A：预购商品房预告 B：房屋转移

C：在建工程抵押权 D：房屋抵押权

E：执行层的组织协调

5、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。 A．38 B．42 C．58 D．60

6、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。 A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 C．估价对象的范围有可能不同 D．不影响估价结果的公正性 E．不影响估价报告的用途

7、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。 A：临街状况

B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然

E：是否便于产品和原材料运输

8、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。 A．人员工资

B．抵押贷款还本付息 C．保险费 D．房产税

9、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。 A．他项权利 B．转移

C．所有权初始 D．变更

10、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。 A．吸纳率分析

B．房地产市场的商业周期分析 C．家庭规模与结构分析

D．投资购买和使用购买的比例分析

11、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有__。 A．确定项目合理规模 B．确定功能分区 C．选择建设地点 D．工程变更 E．设计方案评价

12、下列有关各种弹性的表述中，正确的有__。 A．奢侈品的需求价格弹性相对较大

B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小

C．商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品

D．商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品 E．商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性 13、合伙主要的法律特征包括。 A：具有单一性 B：具有团体性 C：具有商品性

D：合伙人对合伙承担有限连带责任 E：合伙人对合伙承担无限连带责任

14、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。 A．简单平均法 B．移动平均法

C．加权移动平均法 D．指数平滑法

15、在__情况下，需要征收契税。 A．国有土地使用权出让、转让 B．房屋发生交换、买卖或赠与

C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债 D．城镇职工首次购买公有住房

E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属

16、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。 A．回收固定资产余值 B．自有资金 C．长期借款 D．净转售收入

17、成本法中的利息计算，包括__的利息。 A．土地取得成本和开发成本

B．土地取得成本、开发成本和管理费用

C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润

D．借贷资金 E．自有资金

18、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由选定。 A：被征收人协商 B：房屋征收部门

C：市、县级人民政府 D：房屋征收实施单位 E：执行层的组织协调

19、下列属于成本租金构成的内容有。 A：折旧费 B：维修费 C：管理费 D：保险费 E：房产税

20、下列关于征用土地批准权限规定正确的是。 A：征用土地实行两级审批制度

B：征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 C：征用其他土地超过35公顷的，由国务院审批 D：征用土地实行三级审批制度

E：其他用地和已批准农用地转用范围內的具体项目，由省人民政府审批并报国务院备案

21、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。 A．22 B．28 C．38 D．50

22、短期偿债能力指标主要是。 A：流动比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：存货周转天数 23、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了等诸方面。 A：城市基础设施 B：高新技术

C：城市公用配套设施 D：资金

E：专业人员经验

24、目前，A省W村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收W村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人

B．该耕地的土地补偿费最少为6万元 C．该耕地的土地补偿费最高为10万元 D．征收该耕地需要报A省人民政府审批

25、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于等引起。 A：交通建设 B：市场供求变化 C：人口素质变化 D：所在地区衰落

E：城市规划的制定与修改

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