不动产估价作业1

1、 某小区A梯带电梯，共9层楼，每层有01、02、03、04四单元，均为三房两厅，套内

建筑面积01、02均为92平方米，03为99平方米，04为96平方米，平面布置见下图，试比较在同一楼层内01、02、03、04各单元单价的高低。

由图可知，4个单元的单价的差异受以下几个因素影响，建筑面积，朝向，卧室阳台，由于L01、L02都是东、北朝向，所以价格比L03、L04低，又因为L03卧室附带一阳台，所以L03比L04更高，综上所示L03>L04>L02>L01

2、 试对嵩山区和茶山区住宅的市场价格进行对比分析。

（1）、搜集交易实例

根据有的茶山区市场交易价格对嵩山区现在定价：

由茶山区的历史成交记录可知，茶山区成交的价格在33000元/平方米以上，且面积在100平方米左右，楼层主要在8层或9层，朝向均为南北向。根据数据，同比去年增幅6.72%，算出成交平均单价为35749元/平方米。 （2）、选取可比实例

茶山区与嵩山区区位相同：都在天河五山华南农业大学附近 用途相同；

建筑结构：茶山区楼层主要在8层或9层，朝向均为南北向，配有电梯；嵩山区主要在4层或5层，朝向均为南北向，没有电梯 （3）、建立价格可比基础 统一采用单价 统一面积单位 同一面积内涵

假设乙方现对嵩山区的楼盘感兴趣，在嵩山区没有熟人，不急于购买，上网了解了大致嵩山的市场行情。购买时没有特别的动机，只想买一套住的合适房，一旦看上，便一手办手续，一次性给钱，同时希望卖方卖的价格包括了所有的税费等。

根据买方的实际需求及情况，现根据茶山区房价情况利用市场比较法进行不动产估价。 估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系

100b0100100数*个别因素修正系数。

P?Pi*** aibicidi（4）、进行交易情况修正

目前房地产市场行情良好，交易量减少，买房观望人数较多，但广州限购令已经解除，交易市场相对活跃，根据乙方了解的国家政策因素和上网找的资料可知，虽然广州的房价总体呈下降趋势，但茶山区的房价呈上升趋势。而茶山区市场价格每月平均上升0.2%

左右（2014年5月-9月），因此，价格可根据市场走向适当保持

茶山区楼盘价格走势

（5）、进行交易日期修正

根据市场价格平均单价为35749元/平方米和交易记录可知2014年5月起至2014年9月价格每月平均上涨0.2%（从14年5月开始）。 修正系数如下：

（1+0.2%*6）=112/100 （6）、区域因素修正

由于嵩山区和茶山区是近邻地区，他们所在的区域因素与估价对象所在地区的区域因素进行比较的结果。 区域因素 1、繁华程度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、对外交通 5、环境质量 6、景观 7、城市基础设施 8、社会公共设施 9、规划限制 10、治安状况 总分值 估价对象 20 10 10 5 10 5 15 15 5 5 100 可比实例 21 11 11 11 5 5 15 11 5 5 105 修正系数如下： 100/105

（7）个别因素修正

茶山区的楼房建筑面积一般在100平方米左右，而嵩山区的楼盘大多在60-70平方米，

不利于利用；大多数消费者更偏爱于面积100平方米左右的户型。在此户型面积对住宅价格的影响一般在5%左右

同时嵩山区售卖的房位于楼层较矮，是楼梯房，而茶山区的都是电梯房；消费者偏爱于电梯房，经分析确定电梯因素使得可比实例的价格均比估价对象的得价格高5%

茶山区的建筑竣工时间为1999年，而嵩山区建筑竣工时间为1996年，相对而言，嵩山区的楼房更旧；经分析确定新旧程度因素使得可比实例的价格均比估价对象的得价格高3%。 个别因素 面积 是否有电梯 修正系数如下：10/12=100/120 （8）因素综合修正 项目 实际成交单价 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 比准价格 综上所示，估价对象土地的单价是31777元

实例 35749 100/100 112/100 100/105 100/120 31777 估价对象 5 5 可比实例 6 6

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