《房地产经营管理》期末复习提纲(2)

5，工程项目管理的工作内容主要包括：进度控制、质量控制和投资控制。

6，竣工验收是工程建设阶段的最后一个环节，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收后，房产即可投入使用。

7、开发项目管理是以高效地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对贯穿于开发经营的全过程进行有效的计划、组织、协调和控制的管理系统。 8、建设监理包括政府建设监理和社会建设监理。

第八章： 房地产经营

1，房地产经营不仅包括房地产商品的买卖、租赁，而且贯穿于房地产开发、服务和管理活动中。狭义的房地产经营活动指房地产商品的销售、租赁、抵押等经营活动。 2，房地产经营的特点：

① 房地产经营目标和经营策略的实现具有其自身特点 ② 房地产经营直接受到环境的影响 ③ 房地产经营具有较大风险性

3，房地产经营分为房产经营和地产经营。

4，土地使用权出让：是国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其特点如下：

① 土地使用权的出让是以土地所有权和土地使用权的分离为基础的；

② 土地使用权的出让有年限。居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化卫生体育用地50年，商业

旅游娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 ③ 土地使用权的出让是有偿的；

④ 土地使用权的出让方只能是地方人民政府的土地管理部门。

5，土地使用权出让方式：

（1） 协议出让：又称为定向议标：是指出让方与受让方通过协议协商的方式有偿出让土地使用权。

协商的内容：地价，出让年限，付款方式，付款期限，用地条件。

特点：政府对地价较易控制，自由度大，缺乏公开性，不利于公开竞争。

适用：工业项目、公共福利事业项目、非盈利性项目以及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的建设项目。

（2） 招标出让：是指土地所有者向多方土地使用在者发出招标邀请，有意受让人在规定的期限内，以

书面招标形式，竞投某片土地使用权，土地招标小组择优而取。有公开招标和邀请招标两种。 特点：有利于公平竞争，能激发用地者对土地方案的积极研究，同时给土地出让者留有选择的余

地。

适用：一些大型或关键性的发展计划和投资项目。

（3） 拍卖出让：系指在规定的时间、地点、利用公开的场合由政府的代表主持拍卖土地使用权。

特点：有利于公平竞争，方法简便易行。 适用：竞争性强、盈利大的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。

6，土地使用权出让的几个有两种类型：

（1） 以城市基准地价为基础，结合市场价格进行适当调整而形成的出让价格

（2） 完全以市场评估价格为基础而制定的出让价格。

7，土地使用权转让：是指土地使用者将有偿取得的土地使用权单独或者随同地长建筑物、其他附着物转移给他人的行为，也就是通过出让方式取得土地使用权后，按照土地使用权出让合同规定的期限和条件，对土地投入一定资金进行开发后，将出让年限余期内的土地使用权转移给他人；远行政划拨方式获得使用权，补办出让手续后，再转让经营。土地使用权转让的方式主要包括出售、交换和赠与。 8，土地使用权转让的条件：

（1） 以出让方式取得土地使用权的，转让时应按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，并取得土

地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%

以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

（2） 以划拨方式取得土地使用权的，转让时，应当按国务院规定，报有批准权的人民政府批准，由受

让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

（3） 以出让方式取得土地使用权的，转让年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

9，土地使用权出租：：是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用者通过出让方式获得土地出自用外主要通过两种方式收回投资：即通过转让的转让金和出租的租金中收回投资。

10，土地使用权抵押：是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权的抵押，抵押的对象不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。 11，以出让方式获得的土地使用权可以设定抵押权；设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖给房地产后，首先应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额。

12，出售的房地产的种类：商品房、经济适用房、微利房、安居房、平价房、集资房、公房、私房、新房、旧房、现房、预售房。 13，商品房预售的条件：

① 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 ② 持有建设工程规划许可证

③ 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进程和竣工交付日期。

④ 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

14，房屋租金的构成：折旧费、地租、维修费、管理费、利息、税费、保险费、利润。 15，房屋租金价格形式：低租金、成本租金、商品租金、福利租金。 16，房产互换一般分为所有权互换和使用权互换。

17，房地产抵押是指房地产抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第九章 房地产金融

1，房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金的筹集、融通和清算，提供相应服务的所有的金融行为。

2，房地产金融的特点： ① 具有较强的针对性

② 房地产金融的中长期性 ③ 房地产金融的服务性强 ④ 房地产金融的复杂性 ⑤ 政策性

3，我国房地产金融组织体系：住房储蓄银行、房地产信贷部、住房公积金管理中心、住房合作社。 4，房地产开发融资渠道：内部融资、银行贷款、房地产金融机构贷款、其他融资渠道。

5，个人住房消费信贷：商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款

6，个人住房抵押贷款：指个人以住房产权、金银首饰、有价证券作为抵押物而从银行取得的贷款。 7，个人住房抵押贷款的要素中供银行决策组合的最基本的要素是：抵押率（最高目前是70%）、利率（资金的投资收益、承担的风险和费用）、期限和贷款方式（等额偿还法、等额累进偿还法、等比偿还法）。 8，按揭是指按揭人将物业产权转让给按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款及利息后，按揭受益

人将物业的产权转让给按揭人的行为。

9.按揭贷款和抵押贷款的区别和联系：

区别：①按揭贷款涉及按揭人、按揭受益人和住房销售公司三种主体，而抵押贷款只涉及借款者和贷款者两种主体

②按揭贷款的抵押品是以按揭方式所购住房的所有权，而住房抵押贷款的抵押品可以是各种财产 ③按揭贷款的目的是完成住房买卖，住房抵押贷款的目的是为购房者实现购房提供信贷。 联系：两者都是个人住房信贷方式，解决了需求资金不足的矛盾，实现了购房需求。

10：房地产投资信托：是指由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，然后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获得利润在扣除一般的房地产管理费用和买卖佣金以后，由受益凭证持有人分享。

11、物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已经投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理、经营服务为一体的有偿劳动，按照社会化、专业化原则进行管理。

第十章：房地产价格评估

1，房地产估价是指估价专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2，房地产价格的特征： （1） 价值实体的双源性 （2） 价格的高位性 （3） （4） （5） （6）

价格的区位性 价格的上升性 价格的单件性

价格的扩散效应性

（7） 价格的计划性

3，房地产价格的影响因素：自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素

4，房地产估价常用方法：收益还原法、比较法、成本法、路线价法、假设开发法 5，房地产估价的经济学原理：供求原理、稀缺原理、替代原理

6，房地产估价的原则：供求原则、替代原则、最高最佳使用原则、预期原则 竞争原则、估价时点原则 7房地产估价的程序：估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集和整理、现场勘察、综合分析和估算、撰写估价报告书、交付估价报告书及收取估价服务费

一、 计算题（10分）

某房地产开发公司1992年-1998年营业额与其支出的广告费用如下表所示：已知该公司1999年的广告费用支出为8.2万元，试预测1999年该公司的营业额。 年份 广告费用 营业额 xi万元 yi百万元 XiYi 2 xi 1992 1993 2.4 1.5 5.8 5.6 13.92 8.40 2.76 2.25 1994 1995 1996 1997 1998 n=7 3.0 3.8 5.0 5.3 7.0 7.2 8.1 9.0 9.2 11.1 i21.6 30.78 45.00 48.76 77.70 9.00 14.44 25.00 28.09 49.00 ?x?56?7a?28b?28 ?yi?56 ?xiyi?246.16 ?x2i?133.54 解：将上表中的结果代入方程式中 得：?

?246.16?28a?133.54b解之得：a=3.88 b=1.03 则预测结果为y=3.88+1.03x

=3.88+1.03×8.2

=12.33(百万元)

所以该公司的广告费为8.2万元时，则该公司的营业额为12.33百万元。

2,某家庭以5000元/平方米的价格投资购买了面积为120平方米的住房一套，如果首付为房地产总价的30%，其余为在15年内按月等额偿还的抵押贷款，贷款的月利率为5‰，问该投资者未来15年，每年的还款额为多少？

解：房价总额为5000×120=600000元

抵押贷款额为：600000×70%=420000元。

每月等额偿还额为A?P?r??1?r?n?1?r?n?1

=420000×[5‰×（1+5‰）180 ]/[（1+5‰）180-1] =420000×0.005×2.4541÷1.4541

=3544.19元

3，某房地产开发企业于年初投资一房地产价值800万元，准备三年内收回投资，每年年末净收益分别为300万元，350万元，400万元。假定企业要求的投资报酬率为10%，问这项投资是否合算。（用净现值判断） 解：由于：

nFNPV???1?i?t?0cCFtt

所以该项目的净现值为：

FNPV=－800+300/（1+10%）+350/（1+10%）2+400/（1+10%）3 =-800+272.7+289.1+300.4 =62.2万元

由于FNPV>0,所以该项投资可行。

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