房地产企业纳税筹划和财务运作.ppt.Convertor(2)

房地? 规模小、市场占有率低房地产公司产业 多。 ? 供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房、高档写字楼、商业用房积压严重。 ? 经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。 ? 最低收入家庭住房保障制度不落实问题 ? 住房二级市场发展不平衡问题 ? 住房公积金筹集和使用问题 ? 地方政府对房地产市场调控问题 ? 住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低 ? 违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等 建筑? 经营规模小、业务范围单一 业 ? 粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低 ? 合同欺诈、工程行贿等 竞 争 要 分 析

素 全 球 进 入 世 界 ５ ０ ０ 强 的 地 位 企 业 主 要 是 发 达 国 家 的 企 业， 如 美 国 有 １ ７ ９ 家。 核 心 竞 衡 量 企 业 竞 争 力 的 标 争 力 准： 资 源 的价 值、 稀 缺 性 和 难 以 模 仿（ 资 源 包 括 资 产、 知 识、 信 息、 能 力 和 组 织 程 序 等） 商 业 模 电 子 商 务 模 式（ 成 本 低、 式 速 度 快、 客 户 关 系） 大 规 模 个 性 化、 大 规 模、 精 益 定 制 化生 产、 组 织 扁 平 化、 速 度 快、 供 应 链、 虚 拟 经 营、 信 息 共 享、 服 务 重 要 性 兼 并 和 横 向 和 纵 向 扩 张， 高 速 收 购 发 展 价 值 管 以 股 东 价 值 最 大 化 为 理 目 标， 兼 顾 相 关 者 利 益 学 习 型 企 业 具 有 持 续 学 习 能

组 织 力， 通 过 发 挥 员 工 的 创 造 性， 把 学 习 与 工 作 系 统 结 合 起 来， 形 成 高 度 灵 活 和 适 应 能 力 的 企 业 组 织。

提高企业核心竞争力

3.房地产行业财务问题及其对策 行业 问题分析 房地首先，目前房地产开发商的自有资本金比产业 例过低，负债率过高;第二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要;第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业;第四，房屋空置率开始上升，二手房的价格远远低于一手房;第五，无法正常偿还按揭贷款的现象出现。 另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例。 （今年2月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房

地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。 建筑业 ? ? ? ? 融资渠道单一、资金规模小 资金周转速度慢，不良资产多 工程欠款问题 挪用流动资金贷款 资金 运作 问题

拓宽房地产行业融资渠道 （四）房贷证券化。早在上世纪70年代，美国开始向投资者发行抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证可通过证券公司公开上市及流通。英国也于1985 年首次发行抵押贷款担保（MBS），并于1987 年再度发行MBS，在伦敦证交所上市交易。从理论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式”，即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”，即银行将住房抵押贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级，通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。

（五）境外融资。房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（BVI）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，BVI公司的法定资本一般为5万美元以上。一般而言，在提交全部资料后，7个工作日即可完成公司设立程序。BVI公司设立后，可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。 盈利 模式

问题

行业 问题分析 房地? 特定历史原因形成的行业高额盈利 ? 市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假产业 盈利 ? 粗放经营和管理行业盈利流失 ? 产业链脱节造成持续盈利能力差 ? 核心竞争能力弱不能形成超额盈利 建筑? 粗放经营和管理行业盈利流失 ? 合同欺诈形成的虚假盈利 业 ? 核心竞争能力弱不能形成超额盈利 ? 产业链脱节造成持续盈利能力差 提高房地产行业产业链各环节附加值 问题 弊端分析 会计忽略责任会计核算；客观性、核算 稳健性和充分性差 财务自上而下的计划平衡；忽略与计划 战略、流程层面以及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。 财务合法性和合理性监督；与风险监督 控制脱节；决策控制和流程控制薄弱 财务财务指标分析；忽略与经营分分析 析的结合；不重视非财务指标分析；与业绩管理脱节。

百度搜索“70edu”或“70教育网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，70教育网，提供经典综合文库房地产企业纳税筹划和财务运作.ppt.Convertor(2)在线全文阅读。