大旅游方案

刘华云大旅游方案

我乘风扬帆航行在一条河上，去发现新的土地，新的人民和新的思想，海角天涯景物历历如画，千难万险令人心惊胆寒，然而当我回忆经过的地方，回忆映入眼帘的山川，你像是唯一永恒的岸，是无人绕过，无人漫游的海岬。

——梭罗

没有人不热爱大自然。爱大自然的人，没有不喜欢旅游；我坚信：有大心胸，才有大情怀；有大视野，才有大旅游！我们经过大胆构思，精心策划，把“大旅游”梦想变成“大旅游”现实。在打造旅业航母的路上，正在以世界级的中国旅游品牌——华云大旅游，扬帆远航。

如今，这艘航母目标已定——以优质稀缺资源为核心的华云大旅游将通过资源整合和海外上市，用三年或更短的时间，正待东风，启程前行。 “大旅游”的战略规划

刘华云，在中国改革开放后的旅游业摸爬滚打近三十年，从购进中国第一部私家车的万元小客车拉客做起，到今天成为中国民营旅游投资六巨头之一，多年丰富的实际经验和与时俱进的大视野，敏锐地捕捉到了中国当前大环境下旅游行业的发展趋势，未来十年，更大的旅游热浪将像大海潮涌一般，一浪高过一浪地在中国境内蔓延。新近富裕起来、打开了眼界的中国游客们，对旅游服务的便捷和舒适程度，将越来越挑剔，对旅游项目开发的丰富、新鲜和品质的需求，也将越来越广泛和趋美，这些需求在给旅游业的发展提供了广阔前景的同时，也对整个旅游环境的改善和旅游公司的经营管理提出了更高的要求。同时，推向境外的中国旅游产品，在吸引了越来越多的境外游客的同时，也对中国旅游业快速国际化提出了更高更广的要求。但起步不久的中国旅游业界环境，目前并不理想，管理实不规范，难以跟上旅游大潮的风起云涌。面对旅游消费者的遗憾和抱怨，面对旅游环境和实业发展的时势，怎样利用历史发展的大环境优势，推动中国旅游文化事业的进一步发展和完善？怎样抓住经济环境提供的大好机遇，进一步扩展华云大旅业的发展前景？怎样改善旅游环境和提供满意的配套服务，最大程度地满足旅游市场日益增加的需求？对这些问题的思考，使刘华云有一种“迫在眉睫”的使命感和紧迫感。于是，“大旅游规划”便应运而生了。

“大旅游”发展孕育大市场

近十年来，中国经济增加连续以超过两位数的速度快速发展。特别是近两年，当世界经济危机铺天盖地席卷全球，2009年仍以1.3%的负增长在衰退的路上艰难前行时，中国经济在上班年结束时，用实际经济运行数据宣告，中国经济已率先止跌启稳，下半年将开始加快复苏步伐。现在，已没有人否认，中国作为世界新兴发展中经济体的领头羊，已和美国一起，

成为引领世界经济的火车头。不过，美国在世界经济的地位在今年或可因法德日率先摆脱经济衰退的阴影，欧洲特别是西欧和日本的经济恢复，而受到削弱，但并不影响中国这个东方的巨人在未来世界经济格局中日渐增长的影响力。

中国，国土辽阔，历史悠久，山河壮丽，资源丰富，所谓“人杰地灵”。从1978年实行改革开放以来的30多年里，中国经济的快速发展带来了持续的国泰民安的大环境。个别地区的骚动完全没有可能影响这个美丽国家的人民安居乐业。与这个大环境遥相呼应的是，越来越多的中国百姓已摆脱了温饱的基本需求。提高生活品质和幸福程度，已成为这片土地上越来越多的高、中等经济层面的人们已经实现的愿望，并正成为全社会各年龄由低层迈向中层的人们的普遍追求。

二十一世纪以来，高速的经济增长带动了中国企业的活跃和发展。在大中型企业管理理念人文化的带动下，越来越多的企业和公司的管理更加人文化，增加的团队活动和职工福利中，用于旅游和疗养的度假，或随之而生，或稳定，或扩大；另一方面，随着国内经济发展使中产阶级崛起，并迅速发展成社会消费生活、特别是旅游文化消费的主流；大众，特别是年轻一代，其消费观念和生活方式发生着巨大的改变，越来越多的个人和家庭安排了更多的周末游或举家度假旅游，来丰富和提升他们的生活品质。所有这些来自公司福利支持下的团队旅游需求和来自个人及家庭的旅游需求，已形成一个由潜在到浮出水面的巨大市场。

“大旅游”战略“六步走”

“大旅游规划”是一个建立在地产基础建设上的宏观规划。这个规划充分理解和延续了刘华云五年前提出的大旅游构思，紧紧把握了风云变化的旅游业时局的脉搏，认真分析和研究了当前国内外行业趋势，考虑和兼顾了刘华云旅业自身拥有的现实资源和实力，力求巧妙地整合中国乃至全球资源，打造一艘世界级别的中国旅游航母。这是一个不可复制的商业战略远景规划。

实行六步走：“大旅游”基础建设—品牌运营管理体系建设—营销网络建设—纯旅游房产开发—海外上市—打造世界级旅游品牌，将“世界级”引进中国，将“华云游”推向世界。 第一步：“大旅游”基础建设

“大旅游”在功能定位上，首先是考虑当地的自然资源、文化资源、旅游市场、交通等因素。“大旅游”基础建设包括景区大环境的开发和旅游景点和旅游产品的开发建设、景区间的公路交通主干道网络建设；公路主干道沿线的汽车旅馆、汽车商店、汽车快餐店建设、公路主干道旁的汽车交换驿站建设。在景区环境和旅游产品开发建设过程接近尾声时，同期并重点启动分权酒店和连锁营销网建设。 第二步：建立品牌运营管理体系

国内旅游，因长期以来是出国换汇旅游的附属，国家对国内各省旅游开发的态度是“不

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支持、不反对、自主良性开发”，故目前国内旅游多为二三流旅行社或以私人公司挂靠旅行社。我们推出高品质的规范化管理的旅游业连锁品牌/或连锁品牌下的特许经营模式，已呈大势所趋和迫在眉睫之势。建立“四个第一”——初步完善的新型运营管理体系第一，坚持团队建设和人员培训第一，旅游文化推广和传播第一，优质产品和服务推销第一——的中国华云旅游业界品牌。

第三步：配套式服务营销网络建设

首推自有品牌的旅游业连锁营销/特许经营加盟体系，建立自己的地产再营销网络。华云连锁经营，将包括食、住、行、游、购、娱六大因素的整合：宾馆/旅社连锁经营、整合各旅游地特色餐饮管理品牌授权经营、车辆运输连锁经营、导游服务连锁品牌、娱乐购物等。 第四步：大旅游房地产开发

在合适的旅游景区开发旅游房地产。华云旅业规划中主要有休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、老年休假公寓、CAMPING（露营基地）、房车小镇、主题旅游度假社区等。

中国华云旅游航母式旅游品牌将使困扰中国境内游的瓶颈问题迎刃而解。如价格供求不一致、产品功能结构不一致和旅游产业六要素食、住、行、游、购、娱不配套等三个方面的问题，同时解决产权酒店销售信誉不足的问题和度假酒店将来的分时交换问题、高素质人才人力资源不足等问题。这个规划的实施将使旅游规模化发展得以实现。

国内旅游地产常见的三种开发模式的表格，比较有借鉴意义。应该也是一个地产商接触到旅游地产项目时首先会考虑的几个问题之一。 项目 主要功能 旅游带动地产开发模式 旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结合 地产带动旅游开发模式 旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及配套设施 旅游与地产互融开发模式 旅游景区与住宅、度假功能的综合体、注重体验式生活 主题公园、酒吧街、高尔夫独栋别墅、联体别墅、多层公独特风貌居住组团、风情商业街产品构成 球场、Shoppingmall、别墅、寓、公园、广场、学校、酒店、区、文化中心、休闲娱乐中心、酒店等 度假村、美食街、会所等 教育中心 主题风格 分期物业开发重点演变 国内案例 第二居所/度假/休憩 初期，旅游设施开发 中期，中端住宅开发 后期，高端住宅开发 深圳华侨城/杭州宋城 生态居住/健康居住 初期，第二居所及配套开发中期，旅游设施与住宅共同开发 后期，高端第一居所开发 广州祈福新村/广州凤凰城 中西式风貌/古典、国际风貌 早期，组团式开发 中期，围绕相异主题 芙蓉古城/泰晤士小镇 这三种开发模式是一个大地产商在考虑一个大的旅游地产项目时必然会考虑的问题。也是我们在所举的例子中必然要做的一个市场定位。一个总体的规划。这也涉及到开发商的几个重要问题。地段（区位吸引力）、做什么样的房子、房子怎么卖，怎么才能卖得又多又好又快等等。

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第五步：海外上市

借力远航。为寻求进一步发展，将寻求国际资源整合，扩大海外融资来源，在条件成熟时将华云大旅游推向海外资本市场；同时，通过海外挂牌上市，把华云大旅游的经营管理置于资本市场的监管之下，在适应了国际规范化并市场化后，华云大旅游这首旅游航母将加大马力，快速和稳健地走向世界。 第六步：打造世界级旅游品牌

致力于将世界级旅游产品引进中国，将“华云旅游”优质品牌推向世界。在境内引进世界级优势旅游品牌，引进国际型旅游人才培训、品牌宣传、市场营销和先进的管理模式等，寻求与国际品牌的联合、挂靠经营模式，在境外推出华云旅游国际连锁经营，把华云旅游的品牌旅游产品推销到海外市场，以此参与世界旅游业的融合和多赢发展。

布局战略规划 拥有稀缺资源

定位对了，项目选对了，“钱”景就选对了。这种模式的核心是稀缺的旅游资源。稀缺的旅游资源，并非单纯的山水之美，更着眼于景观背后的历史文脉和文化底蕴，否则中国能有多少地方能比得过桂林山水和九寨沟？因此这些项目又可称之为文化地产，从而可凭其思想的深度和厚重的底蕴焕发绵延不绝的生命力。刘华云认为，公司不搞人造景观，而是对稀缺的、不可复制、不可再生的自然景区资源进行保护性建设，吸引游客，通过因地制宜的差异化地产项目，规避风险，从而确保景区土地的最大化升值；游客住下来又会带来景区门票以外的收入，两者互补实现长期收益。

拥有这些既具有稀缺性、又具有不可再生性的自然资源，为中国华云旅游的实现其“大旅游战略”奠定了坚实、雄厚和独一无二的竞争性资源基础。

独特的开发模式

实行政策、资源、资本、智力一体化的“4Z”开发模式。

一个旅游投资项目的开发成功，实际上需要以“政策、资源（这里单指景区的自然、人文旅游资源）、资本、智力”的4Z力量共同出力，围绕把一个旅游景区项目做成功这一共同目标。所以有人把这种开发模式称为旅游项目开发的“4Z”模式。

近年来，随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式旅游，成为旅游消费的主流。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游与地产之间的集合，形成旅游地产这一新兴产业。旅游地产，是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。

国内外的很多成功操作模式，给旅游地产提供了参考。国外的成功经验，专家认为主要有几个表现：一是这些项目地具有国际级的旅游资源禀赋，这种旅游资源非常稀缺，无论是

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在山地、滨海还是城市地区。二是具有国际顶级的规划设计理念和建筑营造技术，可以说，这些项目的总体规划和建筑景观设计等都是国际大师级作品。三是国际级的资金投入，这些项目的平均投资额都在6亿美元以上，有的项目投入甚至达到20亿美元。四是国际水准的管理团队和人性化的服务。五是国际化的市场营销，综观以上这些项目，他们的国际销售收入已经占到总收入的六成以上。所以，这些成功经验是值得国内旅游地产同行学习的。

当然，更重要的还是挖掘本土旅游地产的优势。刘华云认为，现在很多旅游地产项目更多地是对国内外其他操作较成功的旅游地产项目外在形态的复制，而没有借鉴到别人的营销精髓。一般来说，旅游地产是不能复制的，复制的就没有差异性，就不具备市场竞争力。

旅游地产产品的主要类型有主题定位与地产和游憩定位与地产。 主题定位与地产

旅游项目设计，非常讲究主题定位。比如选择北部大漠奇特景观和野生动物观赏、狩猎场、温泉洗浴等旅游项目。旅游项目功能，从吸引力来看，主题定位及打造，具有提升附加价值的作用。我们应该有这样一种展望： “田在城中，城在林中，林在园中，人在田、林、园中和谐生存”。

游憩定位与地产

游憩方式，可以细化为观赏方式、游览方式、休憩方式、餐饮方式、住宿方式、娱乐方式、游乐方式、购物方式、运动方式、疗养方式、学习方式、交流方式等多个方面。

游憩方式设计，则需要对游程时间与节奏安排、游赏娱乐内容方式、吃住行舒适合理与娱乐化、情境设置、环境设置、体验结构设计、生理节点与心理兴奋点安排、社群互动、购物内容开发与购物方式设计等等进行全面设计。对于商业房产开发而言，进出入的方便性、交通及交通工具的设置、多角度的观赏设计、休闲时间的空间安排、休闲内容与居住的互融、购物环境等等方面，与游憩方式设计中的很多理念与技术可以互相通用。

对于商业房地产而言，游憩方式具有特别的借鉴意义。我们可以把商场看成为一个游憩场所。现代商业越来越强的趋势，即从简单卖场向游憩型商业环境发展。

刘华云旅业规划的旅游地产开发模式中的休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、养老型休假公寓、CAMPING（露营基地）、主题旅游度假社区等，就是一种兼顾了主题定位与地产和游憩定位与地产的资源优质配置下的“大旅游”发展项目。

休闲度假住宅是指依托旅游度假区或城郊风景区开发的住宅式房屋；在中国旅游投资股份公司收购或合作的景区内，针对富有人士，开发以居住为目的的得天独厚的住宅景观房并高价出售；此类房地产又可分三类：现存自然景区附近区开发景区住宅;在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅；旅游地景观开发二位一体住宅。

在旅游景点附近人口密集型大城市近郊，开发大盘形式的综合性旅游房地产。该项目包

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