利率、汇率调整对房地产价格的影响

     摘要:本文首先构建了适合我国国情的房地产价格与利率､汇率关系模型,然后利用该模型对我国12个城市房地产价格与利率､汇率的关系进行实证研究｡研究结果显示,利率与房地产价格呈负向关系;汇率与房地产价格之间具有相同的变化趋势,与理论分析有较大差异,表明我国金融制度仍存在缺陷,逐步完善金融市场才能更好地发挥利率和汇率调节经济的功能｡因此,我们认为房地产价格保持相对稳定是房地产业安全运行的关键,在完善的金融制度下正确的利率和汇率政策能在此方面发挥重要作用｡

　　关键词:房地产价格;利率;汇率
　　

　　Abstract:This paper firstly presents a model showing the relations among real estate price, interest rate and exchange rate. Then it conducts an empirical study of the relations among real estate price, interest rate and exchange rate in twelve cities in China by introducing the model. The results show that there exist negative correlation between interest rate and real estate price, and positive correlation between exchange rate and real estate price. These relations conflict with theory. The findings tell us that the gradual improvement of financial market contributes to interest rate and exchange rate regulating economy since there are defects in China’s financial institution. Therefore, we believe that the relative stabilization of real estate price is the key to maintaining the sound operation of real estate industry and that wise interest rate and exchange rate policies play a crucial role under a perfect financial system.
　　Key words:real estate price; interest rate; exchange rate
　　
　　一､引言
　　
　　房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开银行贷款,具有第二金融的“美称”,使得货币政策对房地产业发展具有极其重要的影响｡在开放的经济条件下,利率､汇率是主要的货币政策工具,当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时,常常出现金融支持过度现象,导致房地产价格剧烈波动,甚至出现金融危机｡
　　经验研究表明,名义利率与住宅价格之间呈负向关系｡如,Arcelus和Meltzer(1973)认为抵押贷款规模对住宅供给和需求影响不大,但具有较高的住宅供给和需求弹性;Kau & Keenan(1980)认为利率与住宅需求呈反比关系,提高利率将导致投资和住宅价格同时下降;Agarwal和Phillips(1984)为降低利率而额外付款的抵押模式降低了抵押贷款的利率效率,并降低了对住宅价格的影响,两者之间呈负向关系;Harris(1989)通过计量经济分析发现名义利率是影响住宅增值预期的主要变量,通过预期的影响,名义抵押贷款利率与住宅价格呈反向关系;Reichert(1990)认为美国地区房价与抵押利率存在负向关系;Dongchul Cho(2004)也认为住宅的租押价格取决于实际利率,实际利率越低,租押价格上升得越快｡
　　与此同时,其他学者也对利率与住宅价格的关系做了深入研究｡如,著名城市经济学家Muth(1986)在估算抵押贷款函数时发现,住宅价格与长期利率关系密切;Baffoe-Bonnie(1998)认为住宅市场对抵押贷款冲击非常敏感｡Adrian Cooper(2004)利用牛津经济预测(OEF)模型对英国房地产市场进行研究时发现,自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱,但是近期该利率机制却是房地产价格持续上升的主要原因｡但20世纪90年代以来,一些文献还对利率与住宅价格的关系提出了另外一种观点,如Pozdena(1990),Painter和Redfern(2002)认为金融创新和违规操作使得利率与住宅价格间的关系已经被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中发现住宅需求和利率间存在正向关系｡

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