利率、汇率调整对房地产价格的影响(2)

　　国外学者对利率与住宅价格的关系研究比较充分,但他们的研究观点仍然存在一定差异,而且忽略了汇率与住宅价格的关系研究｡当前我国房地产价格持续高涨,为降低房地产金融风险,中国人民银行于2004年10月29日和2005年3月16日两次调整住房贷款政策,贷款利率分别上调0.27个百分点和0.20个百分点｡同时,近期美元持续下跌,我国经济长期看好和较高投资回报预期与人民币供求结构上的不平衡,使得我国面临着人民币升值的压力｡然而,国内货币政策和国际金融环境变化将对我国房地产价格有何影响呢?下面将从理论和实证两个层面,对该问题做细致研究｡本文第二部分将通过构建利率､汇率与房地产价格关系模型,解决三者理论关系不确定或研究不充分等问题;第三部分对实证分析涉及的相关数据进行描述;第四部分利用理论模型对我国房地产市场进行实证研究;最后得出结论及基本对策｡
　　
　　二､理论模型
　　
　　在开放经济条件下利率和汇率的不断波动,使资本在各产业之间频繁转移,对资本品收益和价格产生了深刻影响｡由于房地产是一种重要的资本品,而且其开发和销售都与金融支持有密切联系,利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响,使得房地产价格变动与利率和汇率有着更直接的关系｡
　　由于房地产业金融依赖度极高,房地产价格随着金融支持力度的变化而波动,当房地产价格增长率超过银行贷款利率时,将形成价格继续上涨的预期,导致房地产群体投机行为,最终使房地产价格上涨的预期得以实现｡在上述这种机制作用下,我们可以认为房地产预期价格的形成主要受两个因素影响:(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益,其中假设资本收益预期为零;(2)房地产所有者预期的增值收益｡下面将沿着该思路推导出房地产价格与利率､汇率的理论关系｡根据前面的分析,我们假定房地产价格由两部分组成:
　Pt=Pmt+Ht(1)
　　期中,Pt代表t期的房地产价格;Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格;Ht代表房地产作为投资品而获得增值收益的现值｡很显然,房地产预期增值收益的现值可表示为:
　　Ht=H*t+1/(1+it) (2)
　　期中,H*t+1代表下一期预期增值收益;i代表t期的利率｡
　　房地产市场跟股票市场一样,消费者具有买涨不买跌的投资心理｡一旦部分消费者预期房地产价格将上涨,其他消费者会匆忙跟进,从而造成房地产市场非理性繁荣｡因此,我们可以认为房地产增值收益与前一期的收益相关,即与房地产价格增长率有关｡由于房地产开发建设､销售都离不开银行贷款,使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响｡同时,货币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移,在较短的时期内完成货币买入卖出的置换,吸纳这些游资的行业不会是汽车业,也不会是国内的消费品生产行业,而最大可能是有较长久消费需求支持的房地产业｡这些“热钱”会像吹气球一样很快地把房地产业炒热,导致房地产价格迅速上升｡因此,下一期房地产增值收益可表示为:
　　H*t+1=f(gt,it,Et) (3)
　　其中,gt表示房地产价格增长率,E表示汇率,上述公式说明H*t+1是由过去价格的增长率､利率和汇率共同决定｡
　　由于方程(1)中Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格,即消费者从房地产的使用中获得的效用,因此我们可以认为此时房地产价格仅与收入Y和利率i有关｡这是一种简化的描述,收入Y可以代表消费者的需求能力,利率i代表金融支持程度,同时也是一个宏观变量｡因此,自身使用时的房地产价格可表示为:
　　Pmt=f(Yt,it)(4)
　　将方程(3)､(4)代入方程(3),可得到如下表达式:
　　Pt=f1(Yt,it)+f2(gt,i,E)/(1+i)(5)
　　通过上面的理论分析,可以清楚地了解到影响房地产价格变动的若干因素,分别是可支配收入､过去房地产价格实际增长率､利率和汇率｡根据方程(5)建立近似线性方程如下:

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