利率、汇率调整对房地产价格的影响(3)

　　pt=αo+α1Yt+α2it+α3gt+α4Et+ui(6)
　　由于房地产折旧速度非常慢,实际利率是租赁价格的主要部分｡承租人支付给房东的房租中,绝大部分是对房屋所占用的资金的补偿｡如果你自己拥有一所住宅,那么年成本的主要部分就是抵押贷款的利息｡所以,在总需求的所有组成部分中,房地产投资对实际利率最为敏感,货币紧缩或者是其他原因使利率提高时,房地产投资将会下降最多｡房地产投资下降,意味着房地产需求下降,最终会导致房地产价格下跌｡因此,房地产价格与利率在经济上呈负相关关系｡
　　由于汇率与利率之间呈正相关关系,汇率下跌即货币升值出现时,利率将下降,房地产价格也会随之上涨｡如果一国货币升值时国内出现通货膨胀,那么随着进口产品的增加,进口产品的价格也会随着上升,将进一步推动国内商品价格的上涨,房地产价格也不例外｡因此,房地产价格与汇率之间呈负相关关系｡
　　
　　三､数据选取及说明
　　
　　在以往的研究中学者们经常用年度数据分析房地产业运行状况,殊不知房地产作为一种投资品,价格在一年内将发生显著变化,仅用年度数据难以反映这种变化,应尽量使用季度或者月度数据｡同时,在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并不能反映局部的差异,使用城市级数据是最佳选择｡
　　本文在对房地产价格与利率关系进行计量分析时,为了准确判断利率对各地区房地产价格的影响,将以2001年9月-2005年12月期间的季度面板数据为基础,对北京､天津､上海､南京､重庆､杭州､宁波､青岛､沈阳､深圳､成都､武汉等12个房地产价格上涨较快的城市进行实证分析,所包含的变量有房地产价格P､可支配收入Y､房地产价格实际增长率g｡由于选取的是12个城市的截面数据,样本量很大｡
　　我国实行的是有限弹性的固定利率制度,中国人民银行根据市场走势决定利率涨幅,使得市场利率呈现间断变化,但我国银行间拆借业务发展较快,拆借利率市场化程度高｡另外,1994年汇率并轨以后,我国实行以市场供求为基础的､有管理的浮动汇率制度｡为缓解人民币升值的压力,2005年7月21日起,我国开始实行以市场供求为基础､参考一篮子货币进行调节､有管理的浮动汇率制度｡为深入探讨利率､汇率对房地产价格的影响,本文将以2001年9月-2005年12月期间银行拆借利率､汇率数据为基础进行实证研究｡
　　
　　四､实证分析
　　
　　下面根据式(6)进行实证分析｡表1中模型1和模型2分别分析了利率与房地产价格的关系｡模型1的解释变量为过去房地产价格实际增长率g､滞后1期的利率I(-1)城镇居民可支配收入Y和滞后1期的房屋销售价格指数P(-1)｡从模型1的回归结果可以看出,可支配收入的t统计量不显著,而且该变量的系数仅有0.00004,说明在这一时期可支配收入对房地产价格上涨的推动力极为有限｡在模型2中我们去掉可支配收入变量,重新回归结果如下:过去房地产价格实际增长率每上升1个百分点,房屋销售价格指数将上涨110.8142个百分点;利率与房屋销售价格指数呈反比关系,即滞后1期的利率每上升1个百分点,房屋销售价格指数将下降0.0786个百分点;滞后1期的房屋销售价格指数每增加1个百分点,当期的房屋销售价格指数将上升0.9968个百分点｡回归结果说明利率与房地产价格存在负相关关系｡ 
 
　　表1中模型3描述了汇率与房地产价格的关系,解释变量为城镇居民可支配收入Y､汇率E､过去房地产价格实际增长率g｡回归结果显示,过去房地产价格实际增长率每提高1个百分点,房屋销售价格指数将上升59.0694个百分点;可支配收入每增加1元,房地产价格指数仅上升0.0033个百分点,说明可支配收入对房地产价格的影响力较弱;汇率上升1个百分点,房地产价格指数将上升13.4409个百分点,说明汇率与房屋销售价格指数存在正相关关系,人民币升值将导致房地产价格下降｡从上述两个模型可以看出,利率､汇率对房屋销售价格有较大影响,进一步印证了金融支持在房地产价格运动中的重要作用｡

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