美国房地产估价理论和方法的发展历程与关键人物(2)

　　其他三位著名的房地产学者霍伊特、韦默和拉特克利夫都可以被看作是费希尔和巴布科克的弟子。

　　*霍默。霍伊特（Homer Hoyt）和阿瑟。韦默（Arthur Weimer）

　　霍默。霍伊特（1895—1984）在1918年和1933年分别获得芝加哥大学的法学博士和经济学博士学位。阿瑟。韦默（1909-1987）1934年获得芝加哥大学的博士学位。霍伊特最著名的著作是《城市房地产原理》（Principles of Urban Real Estate与韦默合作）。在书中，两位作者提出收益法是确定物业价值的最可靠的方法，因为该方法“基于对未来收益的预测，利用合适的资本化率将这些预测反映到当前价值中”。他们认为位置、市场、法律、政府以及物业本身的特征是影响物业价值的重要因素，而区位和市场因素是最重要的。

　　二、理论完善时期（20世纪50年代至20世纪60年代上半期）

　　在这个时期，房地产估价理论被众多学者分析和讨论，从而不断得到扩展和完善。

　　*利昂。埃尔伍德（Leon Ellwood）

　　利昂。埃尔伍德（1896-1974）从未获得过博士学位，但他却是房地产实务界著名的思想家。他1959年出版了《房地产评估和金融中的Ellwood表格》（Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing），引入了债务——权益分析技术，其中资本化率是基于贷款条件、预期持有期和预期增值率计算的。Ellwood方法的核心就在于考虑到债务和权益所有现金流的实际发生时间，并为二者确定合适的资本化率。

　　*理查德。拉特克利夫（Richard Ratcliff）

　　理查德。拉特克利夫（1906-）是创立现代房地产估价标准和技术的最重要人物之一。他是传统房地产估价框架（由赫德、费希尔、霍伊特和巴布科克建立）的变革者。拉特克利夫是一个多产的作家，他的著作包括《城市土地经济学》（Urban Land Economics，1949）、《现代房地产估价》（Modem Real Estate Valuation：Theory and Application，1965）和《房地产决策评估》（Valuation for Real Estate Decisions，1972）。

　　拉特克利夫在他的一篇重要文献“净收益不能被分割”（Net Income Can‘t be Split）中对巴布科克所提出的将收益流分解为土地和建筑物两部分的方法提出了异议。他认为由于资本化率反映了整个投资的风险水平，而整个投资包括了土地和建筑物，因此现金流应该用一个统一的资本化率来进行资本化。拉特克利夫还引入了一个新的市场价值概念，称为“最可能出售价值”（most probable selling price）。这个概念包含两个含义：第一，在估价过程中评估师是基于所界定的条件对物业能够在市场上所销售的价格进行预测；第二，这个预测是最可能实现的价值，但并不是一定能够实现的价值。因此他认为评估的过程是找到一个最可能售价的过程。

　　三、新方法和技术发展时期（20世纪60年代后半期至20世纪80年代初）

　　在这个时期里，房地产估价的三种方法继续得到改进和提高，同时一些新的方法（特别是DCF（现金流折现）方法）开始应用于房地产估价。

　　*保罗。温特（Paul Wendt）

　　保罗。温特（1908-2000）是房地产估价实务界很著名的评论家。Wendt最著名的著作有《房地产估价：理论和时间的评论分析》（Real Estate Appraisal：A Critical Analysis of Theory and Practice）和与艾伦？瑟夫（Alan Cerf）合写的《房地产估价：回顾与展望》（Real Estate Appraisal：Review and Outlook）。他在这些著作中力推DCF方法，认为传统的收益法往往都基于不现实的假设。

　　*詹姆斯。阿诺德。格雷斯卡普（James Arnold Graaskamp）

　　格雷斯卡普（1933-1988）的研究非常偏重应用领域，他认为真正有价值的东西往往都是“简单的真理”，不喜欢将注意力都集中在细节上。Graaskamp的主要工作是使房地产分析系统化和结构化。人们普遍认为格雷斯卡普是房地产开发中所应用的可行性研究方法的创立者。在估价理论方面格雷斯卡普并没有创立新的理论，但他在完善DCF方法方面做了大量的工作，他认为DCF方法是一种更好的估价方法，因为它能够把影响物业价值的很多复杂因素整合在一起。格雷斯卡普认为“最高最佳使用”是一个不现实的用语，往往需要很多的假设条件，用很多的时间去分析，这在普通的估价工作中是很难做到的。他倾向于使用更加现实和容易达到的“最可能使用”（most probable use）一词。

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