美国房地产估价理论和方法的发展历程与关键人物(3)

　　*彼得。科尔威尔（Peter Colwell

　　彼得。科尔威尔（1943-）是伊利诺斯大学房地产研究中心的主任，他对房地产估价做出的贡献主要是总结和完善了收益法估价体系。他详细总结了当前所有的收益法估价方法，包括DCF方法，并比较了它们之间在假设上的差别，以及应如何在应用时保持一致。这些研究成果都汇集在他的一篇著名论文《房地产评估中收益法的统一理论基础》（A Unified Field Theory of the Income Approach to Appraisal）中。到目前为止，科尔威尔的对于收益法理论的贡献还没有人能够超越。

　　四、个人电脑／网络／实时数据时期（20世纪80年代初至目前）

　　在这个时期，房地产估价理论的创新已不多见，而主要是估价方法和技术方面的发展。特别是“多元回归方法”的出现和应用。

　　*Hedonic估价模型（多元回归方法）

　　Hedonic估价模型的应用是这个时期估价方法的一大发展。该模型将房屋价值和房屋的很多种属性建立一个线性方程，房屋的属性包括面积，卧室个数、房龄、区位、环境等等。之所以称为“多元回归方法”，是因为方程的因变量是房屋价值，自变量是多个属性变量。现在用Hedonic模型进行估价往往都在拥有很多房屋数据的数据库上操作。其基本思路可以用这个方程表示：

　　其基本方法是收集大量房屋的售价与属性数据，代入上面的方程进行回归，估计系数a、b1、b2、……bn.其中属性值可以是实际值（例如面积），也可以是实际值的对数值。求取到系数之后，就可将目标物业的属性值代入，得到目标物业的价格估计值。目前很多评估机构多采用地理信息系统（GIS）来收集目标物业周围可比物业的这些数据，这种实时数据能够在很大程度上提高评估的准确性。

　　很多抵押贷款机构，例如Freddie Mac，都很喜欢应用这种评估方法，因为Hedonic估价方法的结果是无偏的。另外，Hedonic估价方法主要应用在住宅物业，而商业物业的评估往往还依赖于收益法，其中DCF方法应用得更为普遍了。

　　从上面对美国房地产估价理论和方法发展历程的回顾我们可以看到，这些发展都不是孤立的，后人的工作往往是建立在前人的贡献之上，而且学者之间的相互合作非常重要。目前房地产估价方面的理论创新和技术发展主要还集中在美国等西方国家，我国的房地产估价行业起步较晚，目前还停留在引进西方理论与技术的阶段。相信随着我国房地产估价业的进步和房地产专业教育的不断深入，我国的房地产估价专业人士也能够为估价理论的发展做出一些贡献。

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