房地产估价中涉及到的有关税费问题浅析—以深圳为例(2)

　　（一）出租性收益应当考虑的税费及其确定方法l.营业税：其法律依据是1994年1月 l日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年 1月 1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5％，后者为3％。

　　2.城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7％、郊县城镇5％、农村1％。

　　3.教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3％。

　　4.房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入，税率分别为12％和4％。

　　5.土地使用税（费）：其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》，其计税（费）的基准为实际使用土地的面积，税率由土地所在地的省级或市级人民政府规定。深圳市称土地使用费，其标准见深圳市规史旧土局深规土（1997）267号文。

　　6.印花税：其法律依据为御花税暂行条例》，其税基为租金收N，税率为 0. l％。

　　7.租赁管理费：其法律依据为《深圳市房屋租赁管理条例》，取费基准为租金收入，费率为2％。

　　8.保险费：保险公司对房产的保费率。

　　9.土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拨土地上的房屋出租，计算基准为租金中所含土地收益，其具体计征标准由当地省市规定。

　　10.所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33％、27％、18％、15％等多档比例税率，个人出租适用的税率为10％。

　　（二）产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法

　　1.营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率为5％。

　　2.城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7％、郊县城镇5％、农村1％。

　　3.教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3％。

　　4.印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，税率为0.03％。

　　5.土地增值税：其法律依据为灶地增值税暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率，分别为30％、的院、50％和60％四个档次。

　　6.土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减“补交地价”。深圳市的实际情况是根据取得土地使用权的方式（划拨、协议、历史用地、改变用途等）有所区别。

　　7.所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33％。27％、18％、15％等多档比例税率。

　　关于所得税是否要扣除，这个问题在房地产估价的实践中尚有争议。按照《房地产估价规范》和中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》相关内容的规定和论述，用上述两种进行估价时，不考虑所得税的问题。但在有关“假设开发法”的内容规定和论述中，有关“开发利润”都要扣除，那么“所得税”不扣，何谓利润？好象不太合理。

　　我们认为，所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其他方法）在计算净现金流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：首先，所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出；从净收益或纯收益的概念来讲，有经营收益就说明必须承担秋收的义务，是收益人必须的支出，两者均具有固定性、强制性和无偿性。

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