02 附件1 编制“十二五”市场体系规划的几点说明2024.1.5

关于编制“十二五”市场体系规划的几点说明

一、规划的形成过程和数据引用

本规划的起草工作是在市发改委的直接领导下进行的。为了起草好《规划》，成立了由市场协会、江南大学商学院、无锡市委讲师团等专家组成的课题组。《规划》初稿形成后，首先在发改委改革处主持下征求了相关政府部门、要素市场主要负责人的意见，并作了修改。之后，市发改委高主任亲自主持听取规划内容汇报，提出修改完善意见，课题组又进行了全面修改完善，形成现在的征求意见稿。

《规划》是在深入调查研究的基础上起草的。为了使规划切合无锡实际，课题组对本市的市场体系建设现状作了比较周密的调查研究。先后举行9个座谈会，其中包括政府综合部门座谈会，区发改局（商务局）负责人座谈会，各类市场座谈会（按生产资料、工业品小商品、建材装潢、农副产品、生产要素等类别分别组织5次座谈会，参加座谈会的市场达35个）。之后，在江阴、宜兴两市各举行一次座谈会，分别考察了两市的部分重点市场。座谈的主要内容为“十一五”期间市场建设的进展、问题以及“十二五”市场建设的打算、政策建议等。此外，还通过无锡工商局提供数据，以及向市场发出问卷调查，采集了编制规划所需要的数据。

之后，又先后到常州、杭州、嘉兴、苏州、常熟等地进行调研，与这些城市的发改、商务、工商等部门进行交流，了解这些城市的市场体系建设的主要经验、存在问题以及“十二五”市场建设的设想。实地参观考察了杭州市的颐高数码城、杭州农产品物流中心，嘉兴市的海宁中国皮革城，苏州市的常熟服装城以及常州市的2个大型菜市场。与中国市场研究院、浙江省市场协会等领导和专家就市场建设的发展趋势等问题进行深入的交流，使我们对周边城市的市场发展和全国市场建设的发展趋势有了清晰的了解。在此基础上再对无锡和周边城市的市场建设进行比较分析，使我们对我市市场体系建设的优势和不足有了清醒的认识。规划中对传统商品市场必须进行商场化改造，对农贸市场的标准化改造必须统一规划、系统化推进，对市场建设中的产权商铺应该严格控制甚至完全禁止等政策思想均是通过调查研究和做比较分析之后提出来的

编制规划主要引用市统计局公布的数据，要素市场的数据则由我们直接向各要素市场收集汇总。为了更好反映市场建设面貌，也引用一些无锡工商局提供的数据，以脚注的形式进行补充。

二、关于市场体系和生产要素市场

本规划的对象为市场体系建设，并把生产要素市场建设列在首

位，这是深化改革的需要。

市场体系其中包括生产要素市场、商品市场、市场中介组织和市场监管组织。完善的市场体系、发达的要素市场是整个社会主义市场经济体制的重要组成部分。早在党的十三届三中全会《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，中央就明确提出“发挥市场机制在资源配臵中的基础作用，必须培育和发展市场体系。当前要着重发展生产要素市场，规范市场行为，打破地区、部门的分割和封锁，反对不正当竞争，创造平等竞争的环境，形成统一、开放、竞争、有序的大市场”。在党的十四大、十五大、十六大、十七大的报告中，均把建设市场体系作为深化改革的重要内容。党的十七大报告在部署改革任务的第五部分第（六）条“完善基本经济制度，健全现代市场体系”中，就强调要“加快形成统一开放竞争有序的现代市场体系，发展各类生产要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制，规范发展行业协会和市场中介组织，健全社会信用体系”。

本规划把发展生产要素市场放在首位，主要是因为生产要素市场建设具有特别重要的意义。在市场经济条件下，生产要素资源的分配以市场配臵为基础，它需要以生产要素市场为依托，要素市场的发育程度与生产、流通各个环节息息相关。我国的生产要素市场已经取得很大发展，但由于体制和认识上的原因，我国的要素市场仍有待于进一步改革发展。我市生产要素市场的发展状况总体上是好的，其主要问题是各级政府对发展生产要素市场重要性的认识还不到位，各类要素市场统一协调发展、创新思路也很不够，从而严重制约了我市要素市场的充分发育，这些问题均有待于在“十二五”期间加以作进一步的改革探索。

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上图表示生产要素与政府、企业发展战略和竞争、市场需求之间的相互关系。希望各级政府和各职能部门和企业能更加重视生产要素市场的建设。

三、关于“十二五”市场体系建设的基本原则 本规划列出了四条基本原则，这些原则均是针对目前无锡市场建设的主要问题提出来的，即新兴市场发展迟缓、传统市场升级转型缓慢、市场无序发展、市场整合艰难、开放度不够等。这四条原则中我们把“政府引导和市场调节相结合”臵于首位。主要考虑就是“十一五”期间我市在市场建设中出现的诸多问题均和政府引导调控力度不够有关。无锡的问题不在于政府干预太多，而是各级政府没有发挥应有的指导、引导、调控的作用，尤其是缺乏全市统一的、权威的规划和政策调控，导致政出多门、各自为政，造成严重的重复建设。故本规划特别强调在“十二五”期间要特别注意加强和完善政府对市场建设的引导和调控。

强调政府引导和调控与发挥市场调节的作用并不矛盾。市场建设无疑必须坚持市场调节为主导，但由于“市场失灵”普遍存在，必要的政府引导和调控是十分重要的。为了扭转我市前一阶段商品市场发展中的无序状态，就必须突出政府的引导和调控，包括必要的政府许可和干预。当然，这种引导和调控必须注意遵循市场规则，更好发挥市场竞争、市场配臵资源的作用。

四、为什么把生产资料市场作为商品市场的发展重点？

本规划把生产资料市场作为“十二五”商品市场发展的重点，主要是出于以下考虑：

1、这是我市现阶段商品市场行业结构的基本现状。纵观我市市场内部的行业结构，生产资料市场成交总额在市场总量中的比重历来较高，如2005年的比重为63%，2009年的比重为70%。这说明从经济总量说生产资料市场在全市各类商品市场中具有举足轻重的地位。

2、我市的生产资料市场还具有较大发展空间。一是我市历来是制造业的大市，现代制造业实力雄厚，发展迅速，它需要有充足的生产资料供应做支撑和保障；二是我市的生产资料市场基础较好，与周边城市相比有较大优势，如不锈钢市场已经成为全国的不锈钢交易中心。三是在“十二五”期间我市又有一批新生产资料的建设项目投入运行，其后劲相当大，如宜兴的长三角金属物流园、 江阴港口物流园均可能达到千亿元级的成交总额。“十二五”期间500亿元以上成交总额的大市场均为生产资料市场。相比较而言，由于我市绝大多数消费品市场均以经成为销地市场，向外扩散、辐射的功能已基本萎缩，

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其发展已没有多大的空间。

3、现代化的生产资料市场属于生产性服务业，如果它与现代物流、金融、信息等要素紧密结合、相互融合，它的发展将能有力促进我市生产性服务业的快速增长。

五、关于商品市场的发展趋势

本规划提出了有条件的商品市场从各自实际出发，逐步向市场综合体、商场化转型的政策取向。对于商品批发和零售市场的发展前景历来有争论。比较普遍的观点是我国的商品批发市场、零售市场是计划经济向市场经济转型过渡阶段的产物，由于传统市场自身机制上的原因，市场管理监督十分困难，导致市场诚信缺失、制假售假、偷漏税收、脏乱差等。所以，随着市场经济逐步成熟，它将逐步退出历史舞台。但实践表明，我国的商品批发市场和零售市场还远没有萎缩。

从我们对周边城市的调研和交流，以及从周边新型大市场崛起的典型案例中，我们发现我国的商品市场正在出现一种新的发展趋势，即原产地市场向市场综合体或Mall化的方向发展，专业零售市场则向商场化演变。同时电子交易网上交易发展迅速，甚至出现独立的网上商品交易市场。这在浙江这个市场大省表现得特别明显。

所谓市场综合体、Mall化，指具有当地产业支撑的批发大市场，以交易市场为依托，使市场成为集商品销售、信息发布、金融服务、仓储加工、物流配送、会展博览、对外贸易、商住办公、旅游观光、餐饮休闲、有形无形市场（电子交易）于一体的多功能专业市场综合体，其典型代表就是绍兴的中国轻纺城、义乌的中国小商品城、海宁的中国皮革城、苏州的东风丝绸城、常熟的服装城。这些市场综合体由于有当地产业支撑，本来就具有很强的辐射力，成为综合体后就如虎添翼，发展更为迅猛。

所谓专业零售市场的商场化，指一些不具备批发功能的专业商品市场，通过按照政府统一的商场化标准进行软硬件设施的改造（杭州市政府规定新建的商场化市场的营业面积须达 5000平方米以上，市场内应配备空调、电梯、电子触摸屏、电子显示屏等设施，经营户中企业须占60%以上等），使之向现代商场演变，从而彻底改变制假售假、偷税漏税、脏乱差的原有弊端（具体要求见附件二）。杭州市制定了用五年时间（“十一五”期间）完成市区所有专业市场商场化改造的规划，目前已经基本完成。该市经过商场化改造的市场今后不再称市场，而成为××商城、××交易中心等。其中许多市场已经开始品牌化、时尚化经营，如杭州商场化的新型家居建材市场第六空间的经营理念是“主题商业”， 引进了“国际品牌专区＋主流品牌旗

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舰店”的领先理念和模式。

商品市场的网上及电子交易主要是一些有条件的商品批发市场利用信息技术和互联网拓展市场交易总量，从我们对周边城市的大型批发市场的调查看他们大多已经具有电子、网上交易功能。如海宁中国皮革城、绍兴轻纺城、苏州东方丝绸市场、常熟服装城等。至于嘉兴市还单独成立“中国农产品网上交易市场”（具体参见附件2）。

我们感到以上市场的发展变化是整个市场行业发展的大势所趋，应是我市市场转型的方向。尽管以上趋势在我市也有所体现，但从总体上说，我市市场的转型的速度、理念和周边城市的市场相比还有很大差距，在“十二五”期间，我们应该努力推进各类市场根据以上趋势逐步转型升级。

Mall化的海宁皮革城 皮革城风尚中心

常州标准农贸市场 商场化的杭州第六空间

六、关于禁止市场中的产权商铺出售

本规划明确提出禁止市场建设中出售商铺产权，主要是因为其弊端甚多。从2004年前后开始，产权式商铺一度成为全国的市场投资热点，“5年包租”甚至“十年包租” 的承诺，曾经让投资者趋之若鹜。但好景不长，产权式商铺在全国各地很快就暴露出大问题。北京的锦绣大地物流港、第三极、巨库时尚商业广场，杭州的涌金广场、太平洋商业广场、东方商城等均问题连连。为此，许多地方政府不得不宣布，停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售，我省的苏州市早在2005年就禁止市场产权商铺出售，人们这才

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开始理性地看待这一商业地产模式。我市的市场产权商铺开始于2006年前后，仅仅在几年中就出现了新世界服装城等一批大规模产权商铺市场，它所带来的问题也很快暴露出来。

纵观外地和本市产权商铺市场的问题主要有以下几方面： 1、导致市场建设的大量重复建设和市场间恶性竞争。 由于从事产权商铺市场开发的投资商可以很低的地价（市场建设用地一般每亩仅50万元左右）获得土地，却可以商业住宅的高价出售，盈利巨大，回报很快，从而吸引了大量投资者开发市场商铺，哪一类市场红火就开发哪一类市场，从而引发大量重复建设、空壳市场和招商中的恶性竞争。

2、导致土地资源价值大量流失。由于市场建设用地价格低，造价也很便宜，盈利很高，造成国有土地的价值大量流失。

2、把经济风险全部转移给铺地小业主，把社会风险全部转移给当地政府。

“售后包租”实际上是开发商卖铺的一种噱头，是开发商玩财务技巧。表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。“先售后租”并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。这种模式除了利用开发商短时间快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层转移到购铺的业主那里。因为按照协议，产权和经营是分开的，整体物业万一经营不佳，产权商铺的价值打折扣甚至严重套牢的只是众多的购买商铺的业主，对于并不拥有产权的管理者来说，其实毫无风险。如果当初售出的铺位价格高高在上，那么投资者就可能从此卖不掉，租不出，甚至血本无归。

一旦由于市场空壳，小业主血本无归导致社会不稳定，最终只得由政府作善后处理并付出代价。

3、带来深层次和未来的管理隐患。

分割式出售商铺带来业主产权的多元化，而产权的多元化决定了产权商铺市场或商场只能采用“店中店”的模式。由于一部分购买商铺的业主以经营者的身份出现，目的是为了经营，他们希望商铺早日投入使用，产生效益。但另一部分业主购买商铺则是以投资为目的，他们购买商铺的目的是等待商铺增值后转手赚取差价。这直接导致了一些“大市场（商场）内部分商铺大门紧闭，或者开业之后惨淡经营。即使首期招租和经营兴旺，但在租期届满后也会引发以上两类业主之间的矛盾。作为经营者的业主以营业牟利为主，并不希望市场租金提价，而作为投资者的业主由于主要靠商铺租金牟利，在市场兴旺的条件下一般均会要求提租，结果导致市场出于困境，甚至一蹶不振。一旦市场经营出现“死结”，基于产权式商铺的特殊性（经营权、管理

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权、产权分离），即使有新来的运行商，也很难对各自为政的小业主实行统一管理，最终业态混乱，导致经营失败。应该说从开发商销售产权式商铺那天起就已埋下祸根，令人防不胜防。

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