天津2024年房地产估价师《理论与方法》：估价作业方案的含义和内

天津2015年房地产估价师《理论与方法》：估价作业方案的含义和内

容试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。 A．成本加成定价法 B．目标定价法

C．认知价值定价法 D．价值定价法

2、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。 A：利息备付率 B：偿债备付率 C：流动比率 D：速动比率 E：借款合同

3、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。 A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产估价业 D：房地产经纪业

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。 A：40 B：43 C：47 D：50

E：工业用地的监测点评估价格

5、我国《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行贷款余额与存款余额的比例不得超过。 A：8％ B：10％ C：25％ D：75％

E：执行层的组织协调

6、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。 A：55．0 B：38．5 C：105．0

D：23．6 E：借款合同

7、单独编制的历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。 A．建设部 B．国家文物局

C．国务院、建设部

D．建设部、国家文物局

8、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。 A．28日

B．28个工作日 C．30日

D．30个工作日

9、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。 A．4580 B．5580 C．6580 D．7580 10、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。 A．国家房地产管理局 B．国家土地管理局 C．市、县土地管理部门 D．市、县房地产管理部门

11、下列关于需求规律，表述错误的是。

A：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动 B：需求量随商品本身价格的下降而增加 C：需求量随商品本身价格的上升而增加 D：需求量随商品本身价格的上升而减少 E：执行层的组织协调 12、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。 A：2.4％ B：3.0％ C：3.8％ D：7.2％

E：工业用地的监测点评估价格

13、下列关于利率的叙述有误的是__。

A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率 B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率

C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险

D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施 14、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈__波动的趋势。 A．向下 D．平稳 C．不稳定 D．向上 15、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)，临街宽度25 m的矩形土地的总价为万元。 A：53．34 B：85．34 C：106．68 D：213．36

E：工业用地的监测点评估价格

16、以下不属于物业管理委托方的是__ A．房地产开发企业 B．公房出售单位 C．施工企业 D．业主大会

17、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。 A．60 000 B．120 000 C．150 000 D．180 000

18、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。 A：26．29 B：27．29 C：28．29 D：29．29

E：工业用地的监测点评估价格

19、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 A．差异性 B．各异性 C．特色性 D．独立性

20、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 A．15 B．30 C．45

D．60

21、房屋登记费按收取。 A：房屋面积 B：件

C：房屋体积 D：房屋价值

E：执行层的组织协调

22、某房产面积90000，要求测绘精度为二级，则其限差为。 A：192 B：96 C：60 D：30

E：执行层的组织协调

23、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。 A：7020 B：7091 C：7380 D：8580

E：工业用地的监测点评估价格

24、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。

A：类似房地产的客观 B：类似房地产的实际 C：类似房地产的最高 D：类似房地产的最低

E：工业用地的监测点评估价格

25、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为__。 A．60 B．6 C．10 D．60%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列费用中，不属于土地费用的是__。 A．土地使用权出让金 B．城市建设配套费 C．拆迁安置补偿费 D．基础设施建设费

2、以下关于房屋征收补偿的说法，不正确的是__。

A．因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费

B．被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换

C．对被征收房屋价值的补偿，可以低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格

D．被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼

3、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。 A：抵押人到期未偿还债务的 B：抵押人擅自处分抵押房地产的

C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的 D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的

E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的 4、成本法中的利息计算，包括（）的利息。 A．土地取得成本和开发成本

B．土地取得成本、开发成本和管理费用

C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润 D．借贷资金 E．自有资金

5、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。 A．由国家无偿收回 B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期 D．应于届满前1年申请续期

6、从房地产估价角度认识一宗土地，可以从地籍资料了解的有。 A：坐落 B：产权状况

C：地质和水文状况 D：基础设施完备程度 E：土地平整程度

7、__在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。 A．估价目的 B．估价时点 C．估价程序 D．估价做业

8、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。 A：城市各功能部分的组合与构成的关系

B：城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾 C：是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色 D：所反映的城市总体运营的能动性

E：所反映的城市总体运营的效率与和谐性

9、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。 A．50 B．250

C．300 D．350

10、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。 A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制

B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5% C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工

D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分 E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次

11、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。 A．23.80% B．20.23% C．19.70% D．18.96%

12、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的__。 A．40%～50% B．50%～60% C．60%～70% D．70%～80%

13、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。 A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动 B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动 C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动 D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动

E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等

14、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。 A．改进 B．产品成本 C．产销量 D．盈利 E．投资

15、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。 A：支 B：出 C：借 D：贷 E：入

16、是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺。 A：告知 B：保证

C：弃权

D：禁止反言

E：执行层的组织协调

17、短期偿债能力指标主要是。 A：流动比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：存货周转天数

18、在构造评价方案过程中，通常按照构造2～4个基本评价方案。 A：拟投入资本金的数量 B：开发项目是否分期 C：开发经营方式

D：物业类型的匹配结构 E：开发项目的复杂程度

19、下列行为中，需要缴纳契税的有。 A：事业单位购买办公用房

B：因地震导致房屋灭失而重新购房 C：个人购买经济适用住房

D：奥运冠军接受政府奖励的房屋

E：城镇职工按规定第一次购买公有住房

20、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。 A．贷款额

B．企业信用等级 C．自有资金数量 D．项目风险等级 E．贷款期限

21、收益性物业的经营费用是除外物业发生的所有费用。 A：人员工资

B：抵押贷款还本付息 C：保险费 D：房产税 E：借款合同

22、评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是__。 A．0.4、0.4、0.2 B．0.3、0.4、0.3 C．0.4、0.2、0.4 D．0.4、0.3、0.3

23、某宗出让土地，产权登记为居住用地，但可以通过合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话，其价值为3000万元；如果进行居住开发的话，其价值为 2000万元，进行工业开发的话，其价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为__万元。

A．2000 B．3000

C．2500～3000 D．2000～3000

24、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。(2008年试题) A：资产报酬率 B：销售净利率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：股东权益报酬率

25、关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是__。

A．需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度

B．需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响

C．需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小 D．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同

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