2014年商业地产发展展望
旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问
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北京绿维创景规划设计院
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2014年商业地产发展展望
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本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联商业地产委员会协助提供。 1、零售企业纷纷“触电”，线上线下结合成热点
熟谙互联网应用工具的80、90后已经成长为社会消费的中坚阶层，淘宝、京东、苏宁等电商巨头在线上屡创的消费奇迹，已经深刻触动了传统商业领域每一个人的神经，同时智能手机、平板电脑、WIFI热点、4G网络等硬件技术和设备的快速发展和普及，这些都为商业地产的电子商务应用奠定了坚实的基础。
为此中国商业地产开发商和零售商，在2013年积极转型，并推出线上线下相结合的经营模式。实体零售商触网，开始与阿里巴巴等网络巨头合作。西单商场、王府井百货、百联集团、银泰百货、新世界百货等传统零售企业通过线上、线下的有效互动，增加传统零售的销量，从而使企业进入良性发展，真正做到两条腿走路。而一些传统企业亦纷纷在电商平台上开设旗舰店，或自己运营电商网站，例如：万达已经建立了自己的电商品牌，确定2014年用10个左右的店做试点，2015年1月在100个万达广场全面推出线上、线下相结合的模式。 2、零售企业加速三四线城市的突围步伐
一、二线城市竞争激烈，市场饱和，单店销售增长难度加大，而且租金和人工成本显著增加，导致零售企业在这些城市扩张速度放慢。与此同时，三四线城市需求潜力较大，租金和人工成本相对较低，加上一些地区出台优惠政策，一些大型连锁企业纷纷向中小城市及农村地区延伸渠道，在县镇及乡村设立零售网点。据数据统计，2012年，在零售连锁百强企业的抽样调查中，其中十家企业在一二线城市门店数量的平均增幅分别为2%与6%，在三、四线城市门店数量平均增幅则分别为18%和17%，远高于一二线城市。
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3、城市综合体成为商业地产开发主流模式
一般在房地产市场面临调控、政策打压住宅地产时，资产型、经营型商业地产就会进入地产商的视野。城市综合体，由于其带动投资、刺激消费、地标形象等属性，尤其受到国内各大城市政府和投资者的青睐。据统计，在2005-2010期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米，增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。
3-5年内典型城市综合体增量估计（数据来源：克而瑞咨询）
4、儿童业态成购物中心“标配”
第四波婴儿潮来袭，在强有力的家庭经济带动效应下，儿童业态逐渐成为购
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物中心“标配”，甚至有些购物中心将儿童业态比例扩大到10%-25%。2013年开业的北京华润五彩城购物中心，星期八小镇等项目创造了新的消费奇迹。数据显示，华润五彩城、蓝色港湾、朝阳大悦城、凯德MALL、大钟寺中坤广场、万达广场、首地大峡谷等近百家主流购物中心都正在着力以加大儿童业态占比来拉动商场销售。儿童类业态蓬勃兴起，正成为购物中心的主流。
中国每年新生婴儿超2000万，这个数字在三中全会有条件放开生育的政策影响下，还将持续数年。随着中国经济的发展，“6+1”的家庭模式催化儿童业态成为购物中心等商业地产聚客能力的重要业态。原因在于：其一，儿童业态带来高利润的同时，也成为购物中心拉动家庭型消费及关联商品销售的重要因素；其二，儿童类业态的兴起，正成为购物中心吸引人流、带来差异化的重要手段。
儿童业态具有连带消费多、持续性强、对楼层和位置要求不高，且易汇聚人气的特点，能为购物中心带来一大批家庭型消费人群，并形成持续不断的规律性客群。未来，购物中心和传统百货商场将不断上调以儿童职业体验馆、儿童百货、游乐场等为主打的儿童业态比例。随着中国购物中心的调整，日渐兴起的儿童业态将成为购物中心重要组成部分，甚至成为核心部分。 5、体验式商业成为重要关注模式
随着商业体量快速增长、同质化加重，商业地产开始向体验化、休闲化、艺术化发展。在面临着“不创新即死亡”的威胁下，2013年众多的商业地产开发商和零售商在新建、调整、改扩建时，都把多元、体验、创新作为项目的重点，让“体验经济”成为一个永恒的定律。
体验式商业火爆的原因有三：第一，同一商圈商业体激增，同质化严重，品牌雷同，消费者产生审美疲劳；第二，越来越多的消费者已经不满足于仅仅在商场购物，而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训等多方面的消费诉求，同时对于购物环境的要求也越来越高；第三，电商发展倒逼实体店转向体验式商业，由传统购物向综合型休闲、娱乐、餐饮、体验型购物发展势在必行。
区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，体验式商业更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也较高。这种模式强调对消费者心理需求进行挖掘，从生活情境出发，营造一种休闲购物环境，使得建筑、环境和人的
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消费环节更为协调，在购物中，视觉、听觉、味觉、嗅觉等都能享受到愉快的体验。2013年体验式商业已经取得卓越成效，相信未来将会有更多的现代城市主力商业向体验式“城市文化艺术会客厅”方向发展。 6、社区购物中心将越来越受到追捧
随着城市框架的拉大，城市核心商圈受到交通等条件的限制，很难满足城市其他区域的消费。而社区型购物中心以相对微型化、极强的便利性和丰富的生活业态组合，满足了周边社区生活消费、餐饮消费、休闲娱乐消费需要，受到追捧。在中国区域性、都市型的购物中心接近市场饱和状态下，从2012年开始更多机会来自社区型购物中心。据统计，中国每年需要有230万㎡的商业面积，按照3-5万㎡的社区型购物中心面积规模计算，每年应新增的社区型购物中心是40-50家。例如，深圳绿景地产佐伶荟、北京金隅万科广场、上海证大大拇指广场等社区型微购物中心已经得到市场充分认可，未来将会有更多同类型项目入市。 7、文化旅游商业地产成热潮
近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，旅游商业的概念浮出水面并呈快速发展之势，在旅游界和房地产界引起极大关注。在十八大和三中全会政策影响下，城镇化和文化产业的发展无形中促进了旅游商业的开发。
文化旅游商业地产以文化为核心，聚集人气，实现财气，摆脱了传统商业地产同质化的困扰。在此背景下，万达、华润等纷纷高调宣布进军文化旅游商业地产。
8、2014年中国商业地产开发和运营的综合管理人才严重匮乏
2014年中国商业地产项目的开发建设、开业运营数量在2013年的基础上仍然会急剧增加，预计未来5年购物中心面积至少还将再继续增加一倍以上。由于商业地产项目本身的特点，决定了一个基础的综合管理人员，工作经验至少要在一个项目上经历2-3年的开发期，2-3年的经营管理期，甚至还需要2年以上金融产品的转变期，计算下来培养一个优秀的商业地产开发和运营的专业人才至少需
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要6-8年的时间。故而，目前人才市场上商业地产开发运营的综合管理人才严重匮乏，再加上即将起航海外投资进行开发建设、经营管理的号角已经吹响，这更让商业地产对综合管理人才需求的发展远景雪上加霜。争夺人才、科学培养和加快训练商业地产开发和运营的综合管理人才将成为2014年的重心。 （有关商业地产、旅游地产开发的更多研究，详见www.lwcj.com）
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要6-8年的时间。故而，目前人才市场上商业地产开发运营的综合管理人才严重匮乏，再加上即将起航海外投资进行开发建设、经营管理的号角已经吹响，这更让商业地产对综合管理人才需求的发展远景雪上加霜。争夺人才、科学培养和加快训练商业地产开发和运营的综合管理人才将成为2014年的重心。 （有关商业地产、旅游地产开发的更多研究，详见www.lwcj.com）
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