房地产知识点背诵版本

索赔程序 一、承包人提出索赔要求 1.发出索赔意向通知 28天内2.递交索赔报告 28天内 二、工程师审核索赔报告1.工程师审核承包人的索赔申请 2.判断索赔是否成立3.对索赔报告的审查

三、确定合理的补偿额 1.工程师与承包人协商补偿2.工程师索赔处理决定 四、发包人审查索赔处理，工程师签发索赔证书 五、承包人是否接受最终索赔处理

招标与投标：发包人邀请承包人投标称为“招标”，经资格审查合格的取得招标文件的投标人，将按规定填写的投标文件和报价，在限定的时间内送达招标人称为“投标”招标人召开会议当众提出的报价及有关事项称为“开标”。 招标人发出的招标公告和招标文件没有价格要素，属于要约邀请，投标人向招标人递交的投标文件属于要约，招标人向中标人发出的中标通知书属于承诺。 招标方式

A：公开招标：面向不特定的潜在投标人 优点：选择范围大，竞争激烈，报价有竞争力 缺点：评标工作量大，需设资格预审，花费时间长，费用高

B：邀请招标：面向特定的潜在投标人 优点：不需发布招标公告和设置资格预审，时间段，费用低，因为对投标人了解，减少风险

缺点：选择范围小，排斥了某些有实力的潜在投标人，竞争程度差

区别：1对象不同2激烈程度不同3时间费用不同4程序不同，公开招标需发布招标公告，设资格预审 邀请招标不需要，但是要发送投标邀请书，进行资格后审

无效合同的情形：1一方以欺诈、胁迫手段订立，损害国家利益的合同2恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同3以合法形式掩盖非法目的的合同，损害社会公共利益4违反法律，行政法规的强制性规定的合同

无效合同的法律后果：返还财产，赔偿损失，追缴财产、收归国有 合同终止的情形：1债务已经按照约定履行2合同解除3债务相互抵消4债务人依法将标的物提存5债权人免除债务6债权债务同归于一人7法律规定或当事人约定终止的其他情形 公开招标与邀请招标最大的区别在于竞争激烈程度不同。

可以顺延工期的条件1）发包人不能按专用条款的约定提供开工条件2）发包人不能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使工程不能正常进行3）工程时未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行4）设计变更和工程量增加5）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时6）不可抗力7）专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况

确定变更价款的原则：1）合同中已有使用与变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款2）合同中只有类似变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价格3）合同中没有类似或适用于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

可以调整合同价款的原因1）法律、行政法规和国家有关政策影响到合同价款时2）工程造价部门公布的价格调整3）一周内非承包人原因停水、停气、停电造成停工累计超过8小时4）双方约定的其他因素

不可抗力：指合同当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况

施工索赔：是当事人在合同实施过程中，根据法律、合同规定及惯例，对不应由自己承担责任的情况造成的损失，向合同的另一方当事人提出给与赔偿或补偿要求的行为 特征：1）赔偿是双向的，即承包人可向发包人提出索赔，发包人也可向承包人提

2）只有实际发生了经济损失或权力损害才可提出索赔，3）索赔是一种未经对方确认的单方行为4）索赔具有时效性

索赔的种类：费用索赔和工期索赔

开标应在招标文件规定的投标截止时间的同一时间公开进行，开标地点是在招标文件中规定的地点。

资格预审文件递交的截止时间：自资格预审文件停止发售之日不得少于5天。并应注意投标文件递交的截止时间是招标文件开始发售到投标文件递交截止日不得少于20天。 索赔：费用索赔，工期索赔。

标书可判为无效标书情况：1）投标人未按时参加开标会；2）投标书主要内容不全或与本工程无关，字迹模糊辨认不清，无法评估；3）标书情况汇总表与标书相关内容不符；4）标书情况汇总表经涂改后未在涂改处加盖法定代表人或其委托代理人印鉴。

施工索赔：是指当事人在合同实施过程中，根据法律、合同规定及慣例，对并非由于自己的过错，而是属于应由合同对方承担责任的情况造成，而且实际已经发生了的损失，向对方提出给予补偿的要求，通常把承包商向业主提出的为了取得经济补偿或工期延长的要求称为“施工索赔”。

索赔报告的基本内容：索赔的合同依据、索赔的详细理由、索赔事件发生的经过、索赔的要

求及计算方法，并要附有证明材料。

房地产开发项目招标：是指房地产开发企业将某一项开发项目的“工程可行性研究内容”、“监理服务”、“勘察设计”、“设备需求”、“拟建工程的建筑要求”等，编制成招标文件，通过发布招标公告或向企业发出投标邀请的形式，招引有能力的承包企业参加投标竞争，直至签订工程承包合同的全过程。

房地产开发项目招标投标的作用：（1）有利于建设市场的法制化和规范化（2）使工程造价更趋合理（3）有效控制房地产开发投资（4）有助于保证工程质量和缩短工期 招标流程

1、签订招标代理委托协议 签订招标委托代理协议之后，代理公司将根据每次招标项目的特点，分别组织参加过类似招标工作、具有相关经验的人员，并将他们补充进招标业务小组，确定项目经理，全面开展每次招标项目的组织及实施工作。 2、招标资格与备案

携带本项目招标代理协议书、计划批文、规划许可证、工程项目报建证或项目报建备案表，土地使用证或土地租用协议、项目单位的法人资格证明书和授权委托书等材料到招标投标管理部门备案并审查代理人及项目法人资格。 3、发布资格预审公告、编制资格预审文件

根据国家计委2000年第4号令规定，拟在国家指定的 上发布资格预审公告，并在工程所在地建设工程交易网发布招标公告，以吸引投标人参加投标，增加竞争性和透明度。 对于需要进行资格预审的招标项目，代理公司将在与业主单位充分沟通、了解业主单位具体要求的基础上，针对项目的特点，编制资格预审文件。 4、组织资格预审、发放资格预审合格通知书

由业主方负责（或委托代理公司）成立资审小组，资审小组根据《中华人民共和国招标投标法》第三十七条、七部委12号令第九条要求组织并由业主单位方确定。预审结果出来后，报业主单位审查认可。负责向资格预审合格的投标申请人发布《资格预审合格通知书》，并同时向不合格的申请人告知资格预审的结果。 5、编制招标文件

(1)按照业主的要求和有关行业部门的规定编制招标文件 (2)招标文件的主要内容应包括： A投标邀请书

B投标人须知：应写明招标内容及招标范围、对工程的质量要求、工期要求、评标标准和方法、提交投标文件的起止时间、地点和方式、开标的时间和地点；

C工程量清单：对于施工项目，根据工程具体情况需要编制工程量清单的，代理公司将组织造价工程师编制工程量清单；

D合同主要条款：分通用合同条款和专用合同条款

E适用的技术条款：包括技术规范要求，有关质量及验收标准等； F合同格式：合同协议书及履约保函格式； G投标文件格式 H评标方法和标准

（3)代理公司将认真研究业主单位提供的有关背景情况、资料、目标、数据及具体要求的基础上，向业主单位提出咨询意见。

（4)有关招标文件的商务条款，将充分与业主单位进行协商，并周到考虑各种实际情况，务求令招标文件的商务部分既最大限度的满足业主单位的要求，又符合招标投标法及有关法律法规。

6、招标文件报审（有关监督管理部门、业主方） 7、发售招标文件

（1）采用公开招标方式的项目，向通过资格预审并收到《资格预审合格通知书》的投标人发售招标文件

（2）采用邀请招标方式的项目，向已发放投标邀请书并接受邀请的投标人发售招标文件。 8、组织标前答疑会与现场踏勘

代理公司将在业主单位的协助和支持下，进行有关招标文件的澄清、答疑和修改工作，并与业主单位共同组织标前答疑会与现场踏勘 9、编制标底（如果需要)

代理公司将在业主单位的组织和监督下，于开标前完成标底编制工作，并对标底严格保密。 10、依法组建评标委员会 11、开标会议

（1）代理机构与业主单位协商确定会议议程，安排所需工作人员，发放会议指南。

（2）工作机构负责组织投标文件的接收登记、投标保证金的接收登记、投标人签到、业主

及来宾签到等事宜。

（3）代理机构根据法定的招标程序组织开标会（简单介绍会议程序，《中华人民共和国招标投标法》三十四、三十五、三十六条）。 12、组织评标、定标

评标委员会依据招标文件中公布的评标办法和评标标准，对投标人的投标报价、技术实力、以往业绩、企业信誉等方面进行综合评审，同时还应对投标人的经济能力进行评估，综合评审后出具评审报告。评审委员会依据评标报告向按排名顺序推荐几名投标人为中标候选人，由业主方根据国家有关规定确定中标人。所有评标过程均严格按照《中华人民共和国招标投标法》和国家计委、国家经贸委和建设部等七部委联合颁布的《评标委员会和评标办法暂行规定》等相关法律、法规进行。 13、报送评标报告

评标工作完成后几个工作日内，代理公司向业主单位、监督管理部门报送评标报告及有关资料。

14、公示

招标人提交定标报告经行政主管部门备案后，将中标结果在招标投标网公示，公示期不得少于3日。法律、法规另有规定的，从其规定。 15、发放中标通知书

经招标投标管理部门审查，并经业主确认中标结果后，由代理公司代业主方向中标人发放《中标通知书》（如受委托），并向未中标人通报中标结果。公示期内没有异议或异议不成立的，招标人经相关行政监督部门和招投标管理办公室备案后向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人，并在30日内按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立书面合同。 16、签订合同

协助业主方与中标人签订项目合同。中标人与业主签订合同后几个工作日内，代理公司将向中标人及未中标人无息退还投标保证金。招标人应当在签订合同之日起15日内将合同报招投标管理办公室和行政主管部门备案。招标人和投标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。中标人不得将中标项目转让他人，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。 17、中标人确定

中标人若在规定的时间内拒绝提交履约保证金或签订合同，代理公司将按照国家法规规定报经业主单位批准同意后，将取消其中标资格，并没收其投标保证金，由业主单位另行在评标委员会推荐范围内确定第二名为中标人。

房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。房地产包括土地和建筑物。 房地产概念的界定：房地产的简单定义：房地产=地产+房产

广义房地产：全部土地和房屋及固着与土地和房屋不可分离的部分 狭义房地产：城市商品化的房地产

房地产的本质定义：房地产就是房地产实物和房地产权益的统称 房地产=房地产实体+房地产权益 房地产=（土地+房屋）+（土地权益+房屋权益）

特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3高价值性：4异质性：不一致性5稀缺性 6政府的强干预性：需要管理7外部性：能从周围社区环境的发送中获得收益8消费品和投资品的二重性

土地使用权年限根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 房地产开发特征：①房地产开发经营活动的复杂性；②房地产开发经营的区域性③房地产开发经营活动的长期性④房地产开发经营活动的资金密集性⑤房地产开发经营活动的高收益性和高风险性⑥房地产开发经营活动的政策性 房地产开发分类：1、按开发的区域性划分：新区开发；旧区再开发 2、按开发的规模划分：单项开发；成片开发3、按开发的对象划分：土地开发；房屋开发；综合开发

房地产开发的主要参与者：1、土地所有者或当前的使用者2、政府及政府机构3、房地产开发商4、投资主体5、金融机构6、建筑承包商7、专业顾问8、消费者或买家

房地产经营的基本类型：一般分为出租、出售、和租售结合3种类型。1.自营出租类型(房地产开发公司保留下来自行开发建设的房地产，然后再自行经营租赁业务的经营类型) 2.合营出租类型（房地产开公司保留下来自行开发的房地产，然后再寻找合作伙伴合营租赁业务）3.期房出售类型（未完工的房地产进行销售的经营类型）4.现房出售类型（对完工的房地产进行售后的经营类型）5.分期付款出售类型（开发建成的房地产出售给用户后分期逐渐地收取销售收入）6.部分出租部分出售类型（对自己开发建设的房地产只出售一部分另一部分进行出租的经营类型）

房地产开发经营环境：1房地产开发经营经济环境2房地产开发经营政治环境3法制环境4社会环境5自然环境6基础设施环境

房地产开发经营环境的特征：1关联性2可变性3相对性4层次性

房地产开发经营经济环境---宏观经济条件：1国民经济发展速度2相关金融条件3通货膨胀（一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险。另一方面，通货膨胀会使市场需要扩大。）

房地产开发经营政治环境：1财政政策（财政收入政策和财政支出政策）2货币政策（利率的影响低↓高↑）3产业政策4土地政策5住房政策6区域发展政策7户籍制度 房地产开发经营社会环境：1人口总量2人口的年龄结构3人口的地理分布4家庭结构5区域巨魔及分布特点6区域居民的消费特点和习惯

房地产市场的分类：1依据构成要素分类的房地产市场（土产市场和房产市场）2依据房地产流通顺序分类的房地产市场（房地产一级市场又称土地出让市场、房地产二级市场又称增量房地产市场、房地产三级市场又称存量房地产市场）3依据房产证分类的房地产市场（现房市场和期房市场）

房地产市场基本要素：1房地产需求（条件：消费者具有消费欲望，消费者具有消费能力）2房地产供给3房地产价格

重点：决定房地产需求的因素：1房地产商品的价格水平2消费者的收入水平3消费者的融资能力4消费者的偏好5相关商品的价格水平6消费者对房地产市场未来发展的预期

重点：决定房地产供给的因素：1房地产商品的价格水平2各种房地产的开发建设成本3供给者的融资能力4该种房地产的开发技术水平5开发企业对房地产市场未来的预期

房地产周期的特点：1不对称性2长期增强性3供给波动的更剧烈性4需求循环的领先性5空置率的指标性

房地产周期的阶段：（1）复苏与增长阶段：此时，表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷，自住需求者入市，投资、投机需求基本不存在，价格、租金价格低下。房价开始回升，少数投机者入市，市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升，市场充满乐观情绪，投资者信心饱满，市场预期良好，房地产投资转而旺盛。（2）繁荣阶段：此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：房地产开发量激增、品种增多，投机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，投机热情继续旺盛，

自住需求者基本退出市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，交易量下降，空置率增加，市场出现悲观情绪，持币观望。（3）危机与衰退阶段：当投资和投机需求无法转换为消费需求，高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时，就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退，即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为：交易量萎缩，房地产投资下降，市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产，部分在建工程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。（4）萧条阶段：经过急速而又痛苦的危机爆发后，房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退，意味着经济崩溃。表现为：房价和租金持续下降，交易量锐减，空置率居高不下，大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，政府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。

房地产市场调研的内容1房地产市场环境调研2房地产市场需求调研3房地产市场供给调研 房地产市场需求调研：1房地产消费者调研2房地产消费动机调研3房地产消费行为调研 房地产市场供给调研：1房地产市场行情调研2房地产市场反响调研3房地产市场竞争情况调研

房地产市场调研的分类

一、按调研资料量化程度划分房地产市场调研:1房地产市场定性调研2房地产市场定量调研

二、按时间划分房地产市场调研：1定期市场调研2不定期市场调研3临时性市场调研 三、按调查范围划分房地产市场调研：1全面普查2抽样调查

四、按功能划分房地产市场调研：1探测性调查2描述性调查3因果性调查4预测性调查 五、按资料来源划分房地产市场调研：1实地调查2文献调查 房地产市场调研的流程：

一、准备阶段：1提出问题明确目标2初步情况分析和非正式调查3制定调查方案和工作计划、拟定调研计划书

二、实施阶段:1建立调查组织2收集第二手资料3收集第一手资料 三、分析和总结阶段1数据的分析与解读2编写调研报告3总结和反馈

房地产市场调研的方法：一、房地产市场定性调研方法：1小组访谈法2深度访谈法 二、房地产市场定量调研方法：1访问法（1.入户访问法2.路上拦截法3.邮寄访问法4.经理询问法5.电话询问法6.网络访问法）2观察法 房地产市场调研报告写作的基本要求：1实事求是2易于理解3简明扼要4针对性强5客观中立

房地产开发项目策划是项目开发建设前期重要的组成部分，与项目可行性分析互相补充，共同成为房地产开发项目决策的依据。 重点：房地产项目策划的流程1.房地产市场细分2.项目目标市场的确定3.房地产市场开发项目的市场定位4.房地产开发项目营销策划5.撰写房地产开发项目策划报告.

重点：房地产市场细分的作用：1有利于房地产企业分析、发现新的市场机会2有利于提升企业效益3有利于企业创建品牌

房地产市场细分的评估1.房地产细分市场有效性的评估（1）具有值得投资的市场规模（2）具有一定的增长性（3）具有充足的盈利空间（4）具有相应的保障条件（5）与企业战略相符合2.房地产细分市场有效性的评估（1）可衡量性（2）可进入性。

影响房地产开发项目区位的因素1.自然条件和环境方面的因素2.城市规划方面的因素3.交通方面的因素4.市政基础设施和公共配套服务设施方面的因素5.人口和经济集聚方面的因素6.社会文化方面的因素.

不同类型房地产项目对区位选择的要求1.居住房地产项目对区位选择的（1）市政公用和公建配套设施完善（2）公共交通便捷（3）环境良好（4）居住人口和收入2.写字楼项目对（1）接近其他商业和办公设施（2）交通方便快捷（3）周围环境优良3.零售商业项目对（1）中央商务区（2）城区商业区（3）街区商业界4.工业项目对区位选择的要求

重点：房地产开发项目定位的概念：含义：房地产开发项目定位是指房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法构思出房地产产品方案从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。 内容：房地产开发项目定位包括产品定位、客户定位、形象定位、品牌定位、营销定位、物业服务定位

重点：房地产开发项目可行性研究的含义：是对开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。一是要确定项目在技术上是否实施，二是如何才能取得最佳效益。（技术上可行，经济上合理）

特点：前期性 预测性 不确定性

步骤：1筹划及组织准备阶段 2现场调查与资料收集阶段 3开发方案的设计评价和选择阶段 4详细研究论证阶段 5编写可行性研究报告 房地产投资项目不确定性分析概述：是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产投资项目经济评价的重要组成部分，对房地产投资项目的投资决策成败有着重要的影响。包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。 线性盈亏平衡分析的基本公式：I=P×Q-t×Q C ＝Cf ＋V×Q CFQ?I：年销售收入；P：销售价格；Q；年产销量；t：单位产品销售税金；

P?V?tC：年总成本；Cf：年固定成本；v：单位产品可变成本。

敏感性分析的概念：房地产投资项目评价中的敏感性分析是指从众多不确定因素（如成本、价格、销售周期等）中找出对房地产项目经济效益评价指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其变动一定幅度对项目经济效益指标的影响程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。如果某变化因素影响幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，则认为项目对该变量很敏感。

房地产开发项目土地使用权的取得主要有三种方式，即土地使用权出让、转让和行政划拨。 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 我国土地征收具有如下特征：1土地征收以公共利益为目的2行使征地权的主体只能是国家3征地的标只能是集体土地4征地行为具有强制性5征收土地应以土地补偿为条件

国有建设用地使用权出让方式有：1招标出让（土地管理部门向符合规定的单位发出招标邀请书或向社会公布招标条件，通过合法招标，向中标者出让土地使用权的方式。） 2拍卖出让（土地管理部门或委托合法的拍卖机构，向符合条件的用地需求者公开叫价竞投向最高报价者出让土地使用权的活动。） 3挂牌出让（挂牌出让——土地管理部门或委托机构发布公告，将出让土地的条件挂牌公布，接受报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价确定土地使用者的行为。） 4协议出让 交易方式 类别 招标 拍卖 挂牌交易 底价是否公开 不公开 不公开 公开 底价由谁确定 招标委员会 拍卖委员会 委托人 是否设立独立于委托设立招标委员会 设立拍卖委员会 不需要 人的集体决策组织 报价方式 填写投标书 举牌 交易中心电脑报价 报价次数 一次报价机会 可多次报价 可多次报价 竞买（投）人数 ≧3 ≧2 ≧1 在交易中心和互联网在交易中心和互联网一般在交易中心和互公告发布地点 发布，报纸刊登 发布，报纸刊登 联网发布 公告期限 —— 拍卖前不少于30日 不少于30日 公告发布方 委托机构 委托机构 委托机构 重点：转让与出让的区别：这个与房屋的使用权、所有权和土地的使用权、所有权有关。 转让一般是指转让使用权，不是转让所有权。 出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权出售，转让是从国家取得土地使用权的土地使用者再将土地使用权出售。 出售就是把所有权让渡给对方，就是卖断所有权。 区别 出让 行为主体 政府及土地管理部门 转让 境内外经济实体及个人 法律关系 法律关系不平等，具有垄断性 法律关系平等 市场层次 一级市场，可以转让 二级市场，转让受到限制 年限 按合同规定，不超过国家规定 合同年限－已使用年限 转移方式 协议、招标、拍卖 出售、交换、赠与 房屋征收的分类：集体所有的土地征收 单位、个人的房屋及其他房地产征收 房屋征收的限制条件：只能基于公共利益 必须依照法律规定 严格公平补偿

重点：房地产开发项目的融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。 确保合理资金需要量原则：房地产企业融资是为了解决企业进行开发项目所需的资金，首先

要确定企业进行融资的规模，避免筹资超过所需资金造成资源的浪费，同时资金的筹集是要付出成本的。

资金投向合理原则：融资和资金投放是相互依赖、相互制约的两个方面。融资是投资的前提。融资的效益与投资方向和投放时间有密切关系。

房地产开发项目融资的来源：1.股本金2.银行贷款3.社会集资4.其他融资渠道 房地产开发项目融资的方式

按照资金来源划分 1）内部融资 2）外部融资

按照资金权益划分 1）权益融资 2）债务融资 3）混合融资 按照资金渠道划分 1）直接融资 2）间接融资

重点：我国选择项目融资方案的限制因素：1市场机制的不完善2资本市场不够发达3人均GDP还比较低4间接融资的配套能力不足 现阶段我国选择项目融资方案的主要模式：1银行体系的货币创造功能更为重要2直接融资的高风险3间接融资的低壁垒性4政府的强干预性

房地产投资的特点 1.投资品种多样性 2.重点：投资变现的复杂性（一是房地产市场的不完全性导致房地产市场信息的不对称，使得房地产交易的供求双方，尤其是房地产购买者要通过一段较长的时间去了解、搜集各种相关信息，从而延长其购买过程。二是由于房地产价值大，而买卖双方对同一房地产产品的心理价位存在着较大的差异，要达到买卖双方心理价位的平衡点，双方往往要经过一段时间的讨价还价。三是由于房地产交易的实质是房地产权益的让渡，在权益让渡的过程中，需要经过一定的法律程序。 ） 3.投资价值的附加性 4.投资区域的差异性 5.投资收益的个别性 6.投资过程的综合性 7.投资预期的风险性 8.投资决策的专业性

重点：工程勘察是指为了满足工程建设规划、设计、施工、运营及综合活动等方面的需要，对地形、地质及水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。沿途工程中勘测、设计、处理、监测活动也属于工程勘察范畴。

工程设计是运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公共设施、环境保护等进行综合设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。 重点：工程勘察、设计的作用：工程建设是房地产开发项目运作过程中最为具体的一个阶段。在工程建设的各个环节中，勘察是基础，是设计的依据，而设计师整个工程建设的灵魂，它们对工程的质量和效益起着至关重要的作用。

工程勘察工作：勘察工作是设计前必须做好的准备工作，它是设计、施工的基础，是共享建设的先行工作。 用地规模与配置：1城市土地分类 2环境容量 3土地利用 4容积率和覆盖率的控制 5容积率。 容积率并非越高越好，要具体问题具体分析。

工程勘察对房地产开发项目的主要作用：1提供依据2先导作用3便于投资估算 设计工作的基本内容：1总体设计2单体设计3建筑构造设计4抗震设防

自行建设管理的优缺点：优点：统一开发部署进行施工组织，并可确保工程控制指令的贯彻执行和及时反馈。缺点：占据较多时间，人才资源的闲置和浪费造成管理成本的提高。 不同阶段房地产投资控制的基本内容：1）项目前期节点投资控制的基本内容（投资估算、投资概算、施工图预算、标底和合同价等内容进行控制） 2）项目实施阶段投资控制的基本内容（投资计划、投资跟踪、工程款支付和投资分析等） 房地产开发项目实施阶段投资控制流程：1.编制投资计划2.跟踪投资3.控制支付工程款4.分析投资5.投资约束（1）采用效率更高的技术方案，降低原材料费用。（2）符合国家质量标准的前提下降低工程质量标准（3）在不影响开发项目的主要功能的基础上，删减WBS任务（4）更加严格的管理措施，责任到人。6.督促监理工程师

重点：房地产开放项目质量控制的基本内容：在目前的管理体制下，工序质量、分项工程和分部工程的质量监督主要是由监理工程师负责。开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的主要任务是编制工程质量计划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。

重点：房地产开发项目实施阶段质量控制流程：1.制订工程质量控制计划2.各方质量行为的督促3.做好主要质量控制工作4.确立有关质量文件的档案制度

房地产开发项目实施阶段进度控制流程 1.论证与分析开发项目开发建设总周期。开发项目建设总周期的论证与分析可以通过编制总进度纲要来完成。2.编制开发项目建设总进度计划、年度计划 3.核准施工进度计划 4.编制其他配套进度计划 5.督促监理工程师 6.检查与纠偏进度计划

房地产开发项目实施阶段进度计划的编制方法 1.表格法 2.横道图法 3.网络图法 工程索赔指在工程合同履行过程中，合同当事人一方因对方不履行或未能正确履行合同或者由于其他非自身因素而受到经济损失或权利损害，通过合同规定的程序向对方提出经济或时

综合效益间补偿要求的行为。是一种以法律和合同为依据的单方行为。只要存在因对方违约或违法造成自己的经济损失或权利损害，受害者都有权利向对方提出索赔。因此，不仅承包人可以向发包人索赔，发包人也可以向承包人索赔，索赔是双向的。 工程索赔的种类：1费用索赔2工期索赔

竣工验收的流程:1单项工程竣工验收2房地产建设工程项目综合验收

重点：房地产市场营销的含义：1房地产市场营销的出发点是客户的需求2房地产市场营销必须适应客户需求的变化3房地产营销是产品和服务的综合营销

重点：房地产市场营销的特点：1.营销市场的广泛性 2.营销活动的区域性3.营销策略的差异性

房地产定价基本方法：1成本导向定价法(1)成本加成定价法 (2)目标利润定价法 2.需求导向定价法 3.竞争导向定价法（1）随行就市定价法（2）主动竞争定价法（3）比价定价法 房地产定价策略：1.总体价格策略 2.过程价格策略 3.折扣价格策略4.心理定价策略 房地产销售渠道是指房地产产品从房地产开发企业向房地产需求者转移过程中所经过的通道或途径。1.房地产直接渠道 2.房地产间接渠道.

房地产销售渠道选择的原则：1经济性2可控性3适应性

房地产销售渠道选择的考虑因素（1）房地产市场供求状况（2）房地产项目本身的市场前景（3）可供选择的房地产经纪机构数量和能力（4）房地长开发企业自身的实力和发展战略。 房地产促销策略：一般包括人员促销和非人员促销两类。非人员促销又包括广告、营业推广和公共关系推广。

商业房地产租售计划的阶段任务：1.投资开发期任务 2.前期策划期任务 3.租售推广期任务 4.经营期的任务 影响商铺定价的因素：1.客流量系数 2.间隔设计系数(门面越阔价值越高、纵深越小价值越高，反之，越低) 3.面积系数 4.楼层差系数(二层商铺价值只相当于首层的50%~60%，而二层以上的商铺与二层价值相去不远)

房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效应、社会效应、环境效应以及客户满意度进行全面考核。

房地产开发与经营项目后评价的作用：对项目全过程的经验总结，利用其特有的反馈功能发挥评价作用。1有助于国家更好决策2有助于项目本身的完善和提高3有助于部门间的合作和管理水平的提高

房地产开发与经营项目后评价的方法：1.“前后对比”和“有无对比”评价法2.单指标评

价法（包括定额方法和同类比较法）3.综合

工程造价指标评价法

房地产开发与经营项目经济效益评价是指从盈利能力指标经济效益房地产企业或单位出发，对该项目经济状况

建设工期指标进行评定，看在其经济方面是否合理，合理

工程质量指标程度如何，评价内容包括选项、利润、工期

等方面。

项目开发总利润=项目总收入—项目总支出

国民经济指标全部投资利润率=开发项目利润总额/全部投资*100% 劳动就业指标自有资金利润率=开发项目利润总额/自有资金投资*100% 提供居住水平指标房地产开发经营项目社会效益指标是指经营社会效益交通便捷程度指标项目完成之后，对项目宏观经济效果的分析

与评价。

住宅区安全程度指标房地产开发与经营项目劳动就业率是指本项

目的就业人口与区域总人口的比率，这个比

住宅区卫生指标率直接反映着房地产开发与经营项目在劳动就业这一方面的社会效益。

开发商注重行为后评价，势必将抛弃企业短期行为，势必将依法规范自己的开发经营行污染控制指标为，势必将由原来的利润最大化的追求专项

环境条件指标客户满意下的满意利润目标，势必将由忽视环境效益产品质量转化为向客户提供性价比更高的产自然资源保护与利用指标品和更为优质的服务，如此这般，将从根本

项目对生态环境的影响指标上推动房地产市场的健康发展。

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