某大学图书馆物业管理方案(04-正文)

服务人员工作职责公开、工作程序操作流程公开、承诺服务内容和标准公开、收费标准公开的基础上,实行物业服务报告制度,是对业主权利的最佳保障,能促使业主共同监督、共同改进物业服务工作,切实参与到物业服务工作中来。

第二章 物业承接验收

物业的承接验收是物业管理的基础工作,我们将在充分了解、熟悉“某某图书馆”所装配的设施设备及其构造、性能，水电等线路的铺设位臵及走向等基础上,主动与校方、承建单位协商交接问题和制定验收方案,统一验收标准。严格按照相关规定对物业进行查验,办理物业承接验收手续,承接校方(或承建商)移交的有关资料。同时,通过这一管理程序进一步熟悉物业整体的各项性能与特点,对今后出现的问题,准备相应的方案。 一、物业承接验收工作程序

二、物业承接查验工作内容

1、工程承建单位将经相关部门验收合格的物业向校方交验后,由校方向物业管理公司进行物业及物业资料的查验工作,具体内容包括: (1)房屋主体结构进行分项部位验收; (2)物业设施、设备的分项验收;

(3)对房屋主体结构及共用设施、设备验收存在问题进行整改; (4)物业管理公司对整改后的项目进行再次验收,直至达到验收标准;

(5)物业资料移交,包括工程技术资料、工程变更核定资料、隐蔽工程验收资料、设施设备使用说明书、竣工图纸、材料产品合格证、装箱单、备品备件等;

2、校方向物业管理公司移交相关资料等(可提供复印件);

3、校方应按《物业管理条例》第二十九条规定向物业管理企业移交相关资料。

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施工单位 竣工验收合格 校方 合格 物业管理公司 整改 整改 房屋本体、共用设施设备验收 物业资料验收 遗留问题 正式入场实施物业管理

第三章 物业管理实施方案

为加强本项目的物业管理,给师生提供一个安全、文明、舒适的学习环境,本项目实行24小时全天候服务的管理方式。

公司在该区设立“某某图书馆物业管理处”,全权负责园区物业管理工作。

第一节 管理机构运作方法

一、管理架构

服务中心（办公室）

“某某图书馆”的管理将采取公司领导下的项目经理负责制，所有日常工作由项目经理直接对所有人员进行领导，各项工作的安排及临时任务的下达，均由项目经理直接安排。

二、“某某图书馆”项目各部门职责 （一）服务中心（办公室）

服务中心作为物业服务的信息平台,综合处理各种信息,对物业服务中心所设臵部门及人员进行统一调度，管理职责如下:

1、负责接待、受理师生的咨询、投诉等工作,及时联系相关部门协调解决,在解决过程中,随时保持与师生的良好沟通,对当时不能解决的问题,应及时回复,详细说明,并作好回访记录;

2、根据图书馆的报修项目,认真填写报修单,迅速通知相关部门及时处理，做好回访工作;

3、建立健全物业服务中心档案资料管理系统及其它信息资料档案管理系统,并作好保密工作;

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某某物业管理有限责任公司 某某图书馆物业管理处（项目经理） 工程维修部 公共秩序部 环境管理部 综合管理员水电维修员门岗巡逻岗监控岗停车场保洁员园艺工

4、定期进行师生意见调查,并拟定调查情况报表,上报公司领导; 5、负责房屋日常管理,力争馆区外观统一、美观大方;

6、完成上级领导交办的其他工作。 （二）工程维修部

1、负责组织对接管物业的设施设备进行验收及其配套设施完善工作; 2、负责组织技术文件和设备资料的接管、建立和管理工作;

3、在物业服务处的直接领导下,负责物业设施设备的维修、保养工作,完成物业服务处下达的各项工作;

4、贯彻执行物业服务处制定的《维修运行组工作手册》,确保物业设施设备处于安全、良好的运行状态;

5、执行政府部门制定的有关行业安全法规,加强安全管理和安全教育,建立各级安全责任制度,防止发生安全事故;

6、对设施设备的运行,维修和保养工作进行定期和不定期检查,保证设施设备的正常运行;

7、负责组织制定设施设备维修保养计划和方案,并经公司审核后组织检查和落实; 8、定期对部门员工进行政治思想教育和专业技能培训,不断提高员工的综合能力和素质;

9、制订公共设备设施运行、管理、维修整体方案,编制维修计划和费用预算； 10、配合客户中心服务部做好房屋设施、设备的交验、记录工作； 11、负责紧急情况的处理工作。 12、完成管理处下达的各项工作任务。 （三）公共秩序部

1、负责落实公司布臵的各项公共秩序维护、消防管理和车辆管理相关工作; 2、建立健全各项公共秩序维护和消防安全制度,严格按制度执行,并作好相应记录; 3、定期对公共秩序、消防、车辆管理工作进行检查、巡视,发现问题及时协调处理; 4、定期对物业消防、安防设施进行检查,确保各种设施处于正常使用状态,并作好记录;

5、负责治安、消防宣传工作,定期对物业服务中心公共维护人员进行治安、消防业务知识的培训和演练,提高公共秩序维护人员综合素质;

6、负责闭馆后师生登记及流动人员管理;

7、负责制定物业内治安、消防防范措施及应急事件处理方案: 8、负责物业内车辆交通管理和停车场管理; 9、负责物业内公共秩序维护人员的日常管理;

10、负责各类会议活动以及重要接待任务的公共秩序维护工作;

11、协助校园110和其它相关部门对物业内发生的治安、刑事案件和消防、交通事故进行处理;

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12、完成上级领导安排的其他各项任务。 （二）环境管理部

1、负责物业内楼道地面、梯级、公共区域道路、走廊、广场、停车场、通道、绿化带、电梯、公共卫生间的清扫和保洁工作;

2、对楼道墙面、天花板、扶手、门窗、配电箱、信报箱、灯具、开关的擦抹清洁工作;

3、对公共区域座椅、各种标识标牌、灯饰、环卫设施的擦抹清洁工作; 4、责任区垃圾的中转清运,并对垃圾中转站进行清洁、消杀工作;

5、负责周围乔灌木的浇水、施肥、修枝整型、防病治虫、除杂草等冂常养护管理工作;

6、负责对物业周围草坪的浇水、施肥、修剪、防病治虫、除杂草等日常养护管理 7、其他涉及环境管理工作。 三、物业管理工作计划及内容

根据物业管理的全过程以及内外部运作机制要求,特制定“某某图书馆”管理处工作计划。 序号 01 02 项目 早期准备 物业承接验收 工作内容 1.合理安排物业管理用房,员工用房; 2.设立办公标识、导视牌; 1.联合成立验收小组; 2.制定验收程序和验收标准 l.收集整理物业及相关资料; 03 建立物业档案 2.科学分类,微机管理; 3.设施设备维修保养计划方案; 4.设施设备的日常维养。 建筑物本体及共1.房屋养护和维修计划方案; 04 用设施设备维修2.房屋的日常维养管理; 保养 1.安全管理月度/年度计划; 05 安全、车场、交2.物业安全秩序管理; 通管理。 3.交通车辆管理; 4.消防安全管理。 06 环境保洁 管理 1.绿化保洁管理月度/年度计划; 2.园林绿化管理; 3.清洁卫生管理。 管理期 管理期 管理期 管理期 完成时间 物业交付使用前 物业接管前 四、管理处运作机制

管理处的行政、业务由公司统一领导。重大经营或管理问题,管理处及时向公司汇报并由公司作出决策。管理处实行项目经理负责制,日常工作的指挥、监督、检查由管理处

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主任负责,各项指令下达后,执行机构开始运作,执行过程中的信息通过反馈渠道回到管理处,管理处主任要及时做出校正、判断、总结。在整个过程中,还要从检查、追踪、验证、评比结果中发现管理中存在的问题,并及时加以纠正,各项工作做到有布臵、有检查、有总结,从而保证管理的有效性。

(一)激励机制:

物业管理是劳动密集型的服务行业,正确激励员工积极性至关重要。管理处要秉承公司已形成的企业文化及员工激励机制。一方面,依据员工岗位责任,贡献大小,肯定努力工作所应得的报酬,激励员工取得更好的工作业绩。另一方面,对于要求上进、追求自我提升的员工，让他们体现自我才华、尊重自我创造接受培训和再教育是最好的激励。

（二）监督和自我约束机制: 1、机制示意图（见次页） 监督机制的具体内容:

1）、管理处的监督主体是政府主管部门、国资处。

2）、管理处将严格按照《物业管理条例》及省、市物业管理的法律、法规规范管理，若出现分歧或矛盾时,以相关法律法规为准绳协商解决。

3)、主动接受业主对管理处的工作监督、检查。

4)、管理处积极参与校方组织的各类专项检查。如:消防、环境卫生、电梯、治安等等,对管理中存在的问题及时进行整改。

5)、管理处在管理区内公布及开通投诉电话,所有员工专业着装佩戴服务牌,以便于师生进行监督。通过服务承诺制度、定期回访制度、公示制度加强与师生的沟通和交流,随时接受师生的投诉和信息反馈。

师生 第15页 政府主管部门 校方 各类专项检查 物业管理考评工作 物业管理各项工作监督、检查 某某图书馆物管处 员工监督（员工工作牌） 开通投诉电话 服务承诺制度 定期回访制度 公示制度

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