房地产估价发展历程(2)

为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），内容包括总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。以此为基础，针对不同的估价目的，建设部出台或者会同有关主管部门出台了若干估价指导意见。例如，为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号），对房屋拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑 、估价结果异议的解决等作了规定。为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，2006年1月13日建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。

一些地方也发布了房地产估价相关标准或实施细则。例如，为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，2005年11月28日北京市建设委员会发布了《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》。

七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系

房地产估价行政主管部门和行业自律组织长期以来十分重视房地产估价理论和方法的研究，高等院校、科研院所的一大批高水平研究人员以及房地产估价师和房地产估价机构也积极参与房地产估价理论和方法的研究，借鉴美国、英国等发达国家以及中国台湾和香港地区房地产估价的成果，结合中国内地房地产估价的实际，丰富和发展了中国内地的房地产估价理论和方法，形成了既与国际接轨又适用于中国内地现行房地产制度及市场环境下的房地产估价理论方法体系。目前，市场法（市场比较法）、收益法（收益资本化法）、成本法和假设开发法（剩余法）是中国内地常用的四大估价方法，房地产估价的相关理念、观念、概念等

也与国际上的基本一致。

八、深化和拓展了房地产估价业务

房地产估价起初主要服务于房地产交易市场管理，防止隐价瞒租、偷漏税费。随着社会经济发展，为满足社会需要，从估价对象、估价目的和价值类型等方面对房地产估价业务进行了深化，提供越来越精细化的估价服务，包括土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等各类房地产价值评估，以及因转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、损害赔偿、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、资产重组、企业清算、资产处置等需要进行的房地产价值评估。

此外，房地产估价以房地产价值评估为基础，还提供房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等相关房地产专业服务，拓宽了服务领域。随着社会经济发展，房地产估价的内容还会越来越深化，服务领域还将越来越广阔，其作用也会越来越大。

九、形成了公平竞争的房地产估价市场

2000年以前，由于特殊的历史原因，绝大多数房地产估价机构为挂靠于政府部门或者其下属单位的事业单位或企业。这些房地产估价机构本质上是政府部门的延伸，垄断了房地产估价业务，不利于房地产估价市场的发育。为了建立、健全与社会主义市场经济相适应的中介机构管理体制和符合市场经济要求的自律性运行机制，促进中介机构独立、客观、公正地执业，使其真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，2000年5月29日国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组提出了《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》，要求包括房地产估价机构在内的中介机构必须与挂靠的政府部门及其下属单位在人员、财务（包括资金、实物、财产权利等）、业务、名称等方面彻底脱钩。2000年7月14日，国务院办公厅转发了

《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》，要求认真贯彻执行。根据这些要求，建设部大力推进房地产估价机构与政府部门脱钩，使其改制成为主要由注册房地产估价师个人出资设立的有限责任公司或者合伙企业。脱钩改制打破了行业垄断和地 区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。2005年出台的《房地产估价机构管理办法》第四条进一步明确规定：“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。”

十、积极开展了国际交流合作

中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会（International Federation of Surveyors，FIG）、世界估价组织协会（World Association of Valuation Organisations，WAVO）、国际估价标准委员会三个估价相关国际组织，美国估价学会（Appraisallnstitute，A1）、英国皇家特许测量师学会等国外估价组织，以及香港测量师学会等地区估价组织建立了紧密联系，经常往来，合作开展了多项活动。

例如，2006年10月13日中国房地产估价师与房地产经纪人学会正式加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。国际测量师联合会成立于1878年，是联合国认可的非政府组织（NGO），是各国测量师（包括估价师）组织的联合会，设有10个专业委员会（Commission），房地产估价属于其中的第9专业委员会--房地产估价与管理委员会（Valuation and the Management of Real Estate）。

2005年10月17日至18日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会、香港测量师学会在西安联合举办了主题为“社会经济环境变革与房地产估价服务”的国际房地产评估论坛，围绕着估价师的社会责任、房屋拆迁估价与社会稳定、抵押估价与金融风险、损害赔偿估价与社会正义、课税估价与社会公平，以及估价机构的治理、业务拓展等问题，展开了广泛而深入的研讨。2007年10月17日至18日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会同世界估价组织协会在北京联合举办了主题为“估价专业的地方化与全球化”的国际估价论

坛，围绕着估价专业的地方化与全球化的关系，不同国家和地区的估价组织、估价机构和估价师之间的竞争与合作，促进不同国家和地区估价行业的共同进步与和谐发展，不同国家和地区的估价实践等问题，展开了广泛而深入的研讨。2008年10月18日至19日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会、香港测量师学会在北京联合举办了主题为“估价与财产保护”的国际房地产估价论坛，深入探讨了开展房地产损害赔偿估价的重大意义和理论方法，交流了实践经验。这些大型活动，对扩大中国房地产估价师与房地产经纪人学会在海内外的影响，对中国房地产估价行业的持续健康发展，产生了积极的作用。

与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有许多特色，也有一些不完善之处，导致了中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价的难度较大，主要表现在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的；土地上的房屋可以私人所有，其中的住房绝大部分是私人所有的。②土地所有制在城乡之间不同。城市的土地，属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国家所有的土地（简称国有土地）和农民集体所有的土地（简称集体土地）适用的政策不同。例如，集体土地依法转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。征收集体土地和征收国有土地上单位和个人的房屋的补偿规则、补偿方式和补偿费构成等不同。③市场上流通的土地权利不是土地所有权

而是建设用地使用权，并且通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，通过划拨方式取得的建设用地使用权一般没有规定使用期限。④土地和房屋在许多地方分别由不同的部门管理，分别进行土地登记和房屋登记，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书，例如，土地为《国有土地使用证》，房屋为《房屋所有权证》，从而土地和房屋的权属证书不统一，甚至土地权属证书和房屋权属证书记载的权利主体、面积、用途等不一致。⑤行政管理不到位。例如，规划条件难以事前明确且有较大弹性，房地产登记发证不及时，从而造成估价对象的性质、权属、面积等不清；或者变更登记不及时或违法违规占地、建筑得不到及时纠正、处理，从而出现实际状况与权属证书记载的情况不一致。⑥房地产市场还

不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者不够理性、成熟，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。

因此，目前在实际房地产估价中遇到的问题，许多不是估价技术方面的问题，也不是房地产估价师、房地产估价机构以及房地产估价行业组织等能够解决的。但是，不论执业的外部环境如何不尽如人意，房地产估价师都应在既有条件下勤勉尽责地做好估价工作，不得违背职业道德做不实估价。

百度搜索“70edu”或“70教育网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，70教育网，提供经典综合文库房地产估价发展历程(2)在线全文阅读。