房地产估价发展历程(3)

房地产估价行业现状分析与管理对策

一、房地产估价行业现状分析

1、房地产估价制度建设和房地产估价人员现状分析

房地产估价对专业性和技术要求都很高，需要高质量的房地产估价人员。我国对房地产估价人员有着统一的管理方法，具体表现在对房地产估价人员的执业资格的确定和房地产估价人员的注册管理两方面。

至2009年底，全国有近7万人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业5万人之多，具有中国特色的房地产估价师执业资格制度已基本形成。房地产估价人员执业资格在法律上给予了确定，同时对房地产估价师初始注册、变更注册、续期注册、撤销注册以及执业、权利、义务也作出了明确的规定。

2、房地产估价机构现状分析

我国的房地产估价发展于二十世纪九十年代初，经过十余年的发展，目前中国建立起了政府监督、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序，监管有力的房地产估价市场。至2009年，我国房地产估价机构近5000家，其中一级资质房地产估价机构近200家。 3、房地产估价的评估范围

随着社会主义市场经济的发展，房地产估价的范围越来越广，适用于经济生活的各个领域。具体范围有：市场交易房地产价格的评估，合资、合作、入股房地产价格的评估，抵押、典当和投保房地产价格的评估，征用、拆迁和析产房地产价格的评估，房地产清产核资以及加强房地产管理所需要的价格评估，司法、仲裁、破产清算等方面的房地产价格评估，与房地产价格有关的征税而引起的房地产价格评估。

4、房地产估价的法律环境

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“我国实行房地产价格评估制度”和“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”，这确定了我国房地产估价业务及其从业人员的法律地位，还有些部门规章、实施办法、国家标准等规范性文件也为房地产估价业及房地产估价人员独立、客观、公正执业提供了必要的

保障，标志着我国房地产估价行业步入了规范化、法制化的轨道，为完善房地产估价业体系，提高房地产估价执业人员的从业素质起到了积极推动作用。

二、房地产估价行业存在的问题

近几年来，尽管我国的房地产估价行业取得了长足的发展。但由于我国现阶段市场秩序不尽完善，而房地产业本身是一个特殊的行业，其房地产估价业包括的内容复杂，涉及面广泛，因此不可避免存在这样或那样的问题，亟待认真研究和解决。具体来说，这些问题存在于房地产估价从业人员、房地产估价机构和房地产估价评估准则等方面。

首先，部分房地产估价师执业资格与房地产估价师水平不符

通过房地产估价师执业资格考试是取得房地产估价师执业资格的唯一途径，其考试本身具有权威性与严肃性。然而，不可避免有部分人通过出具假资历证明取得报考资格，只是死背条文通过考试，根本没有房地产估价经验，也没有真正领悟房地产估价的基本理论和方法。

有些估价师同时在两个或两个以上估价机构执业；有的为了承揽业务、迎合委托方的无理要求互相压价，高估或低估待估对象的价格，进行不正当的竞争；有的利用种种不正当的手段，与有关部门分割房地产估价市场??这些行为都严重损害了估价师的自身形象，降低了社会各界对房地产估价专业人员的信任感。

其次，房地产估价师执业资格与房地产估价师执业注册不匹配

获得估价师资格的人员并不一定是可从事房地产估价业务的专业人员，须取得《房地产估价师注册证》才能使用房地产估价师名称，执行房地产估价及其相关业务，拥有房地产估价报告的签字权。而有的只是取得了房地产估价师执业资格，并非专职从事房地产估价工作，这就加大了行业管理难度，影响了行业整体形象。

再次，房地产估价机构的设置与地位不平等

目前，我国在册的房地产估价机构构建一般采用两种形式，即事业单位脱钩改制和有限责任公司（或合伙制公司）。但由于脱钩改制的估价机构原隶属于政府部门，对外脱钩，实质还是政府职能部门的小金库，其大部分人员仍然是事业编制，与政府有着千丝万缕的联系，不可避免地有一定的优势。长期下去，这些

机构便会自然成为房地产估价行业的“权威”机构。这样就失去估价工作的独立性、公正性，也扰乱了房地产估价市场的正常秩序。

最后，房地产估价评估准则不尽完善

目前我国的房地产估价准则主要有《房地产估价规范》（GB/T50291?1999）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508?2001）两个国家标准。评估准则是规范房地产估价行为、统一估价程序，做到估价结果客观、公正、合理的有效保证。然而，房地产估价存在着多重标准、多方管理的现象，这样会使估价机构完成估价工作的数量和质量难以控制，违背了“独立、客观、公正”的估价原则。

三、构建房地产估价行业规模化机制

针对上述我国房地产估价行业的现状及其存在的问题，为完善房地产估价行业的规范化管理，特提出如下建议：

1、保证房地产估价的公正性

任何市场的健康发展都离不开公平、公正、公开的竞争，而价格是竞争所体现的一个重要方面，房地产市场的发展同样需要公平、公正、公开的竞争。要保证房地产估价行业的公平、公正、公开，必须提高估价人员的执业道德标准，同时加强监督审核惩罚机制，杜绝违法乱纪现象的产生。

2、提高房地产估价师的执业素质

房地产估价师的执业素质直接关系到房地产估价工作的质量和整个房地产估价行业的发展，为此要从严格房地产估价师报考审核制度、完善房地产估价师继续教育和加强房地产估价师职业道德三方面提高房地产估价师的执业素质。

3、完善房地产估价机构

首先，建立房地产估价机构独立法人实体。鉴于现有房地产估价机构中存在的不平等竞争因素，建议将房地产估价机构改制成房地产估价有限责任公司（或合伙制公司）。按照机构的资格等级在规定的范围内可自由地执业，不受任何单位的干预。

其次，要树立良好的行业服务态度。依照委托合同，按时按点、保质保量地完成委托估价业务，同时要为客户保守商业秘密，以满足委托人的要求。

再次，防范房地产估价机构的执业风险。严格遵循估价程序进行估价，从源头避免风险；估价机构平时应积极搜集行业发展规划、地区经济发展规划和宏观经济政策等资料，以避免估价过程中的系统风险和个别风险。

最后，健全房地产估价报告档案制度。房地产估价报告及全面反映最终结果形成过程的工作记录都要及时整理、归档，这些资料不仅是以后类似估价项目评估的重要参考资料，也是估价机构甚至整个估价行业发展状况的重要资料。

4、建立统一的房地产估价评估准则

房地产估价行业若要发展成为健康有序具有公信力的中介服务行业，必须有与之相配套的全国统一的具有权威的评估准则。在制定统一的评估准则时，既要考虑中国国情，又要注意与国际惯例接轨。

5、完善房地产估价行业自律管理

行业自律管理是对估价人员执业品德、执业纪律、专业胜任能力及责任进行规范。要尽快建立行业内部自律规则，建立和完善房地产估价机构和估价人员信用公示系统，制定行业规范和从业人员道德规范，以提高整个行业的社会声誉。

总之，房地产估价行业是随着经济的发展、房地产市场的完善而发展起来的一个新兴行业，它具有越来越广泛的独立性:机构独立、人员独立、估价结论独立、承担责任独立。房地产估价行业正向着正规化、完善化、法制化的方向发展。

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