试题一
马克为B公司董事长,42周岁,年收入50万元,配偶阿林36周岁,在同一个工作单位,年收入10万元,B公司为我行战略合作伙伴,企业总资产80亿元,我行已为该公司综合授信5亿元。现马克向我行申请高端客户综合授信,采取信用方式,申请额度260万元,申请授信期限3年。请回答如下问题:
1、申请授信额度260万元是否合理?为什么? 合理。
我行高端客户授信办法规定,A类客户授信最高额度为家庭年收入的5倍,马克属于A类客户,又为我行战略合作伙伴董事长,具备我行高端客户综合授信资格,综合授信260万元符合规定。
2、授信期限是否合理?为什么? 不合理。
我行高端客户授信办法规定,高端客户授信最长期限为2年,故马克申请授信3年不符合规定,应调整为2年。
3、该笔授信业务如何防范风险?
一是要定期进行贷款检查,核实其职级职务的变化,查询个人征信情况,如发现出现不良情况要及时终止授信或回收款项;二是最好由马克单位提供连带责任后担保,以防范信贷风险。
试题二:
正义公司成立于2004年,主营房地产开发与销售。截止2008年末资产总计18000万元,负债10000万元,所有者权益8000万元,其中未分配利润2000万元。目前该企业正在开发位于浑南地区的集大型会展、购物娱乐和住宅为一体的综合商业项目,“四证”中已经办理完毕三证,第四证正在办理过程中。该项目预计总投资45000万元,现在公司为赶进度已经开工建设,且已经投入资金15000万元,由于资金不足申请向银行贷款15000万元,其中9000万元用于补交土地出让金,6000万元用于支付工程款,期限8年,申请执行同期同档次基准利率,还款来源为住宅销售收入及商场、网点部分的出租收入。抵押物为该项目在建工程及分摊土地,经我行指定评估单位预评,价值18000万元,其中住宅400套,网点和商场共计150套。
问题:
1、该公司向我行申请房地产开发贷款,以在建工程作为抵押物,必需具备的“五证”、“二表”是什么?
①国有土地使用证
②建设用地规划许可证 ③建设工程规划许可证 ④建筑工程施工许可证 ⑤商品房销(预)售许可证 ⑥新编门牌号审批表 ⑦新建房屋分层分户表
2、房地产开发贷款调查过程中,对建设用地的调查需要核实哪些凭证或要件? ①土地出让合同 ②土地出让金付款凭证 ③大配套付款凭证 ④建设用地规划许可证 ⑤国有土地使用证 ⑥契税证及凭证
3、我行审查抵押物的原则是什么? 易评估、易受控、易管理、易变现
4、请问我行是否同意借款人的借款申请?原因有哪些? ①不同意借款申请。
②项目四证不全,不符合监管要求。 ③项目自有资金比例16%,不符合监管要求。
④贷款投向大型会展、购物娱乐中心,不符合我行信贷投放政策。 ⑤贷款用于缴纳土地出让金不符合监管要求。 ⑥贷款抵押物手续不全,不具备抵押条件。 ⑦抵押折扣率83%,不符合我行要求。 ⑧房地产开发贷款期限原则上不超过3年。
⑨根据我行投放政策,房地产开发贷款利率最低执行上浮30%。
5、假设借款人及建设项目符合我行投放政策,我行同意并已向其发放贷款15000万元,现借款人将抵押物中的5套网点出租给A公司三年,支行是否同意出租?应采取哪些措施?(
①同意借款人出租。
②要求支行在我行法律顾问指导下,与借款人、承租人与签定三方协议,明确租金还贷,并确保我行抵押权的实现。
6、假设借款人及建设项目符合我行投放政策,我行同意并已向其发放贷款15000万元,期限12个月,利率执行同期同档次基准利率上浮30%。现项目已取得竣工手续,抵押物住宅部分400套已销售完毕,并按约定比例偿还我行贷款8000万元,但由于商业网点销售未达到预期目标,剩余7000万元贷款到期暂不能偿还,申请办理展期。请问我行对房地产开发贷款抵押物销售还贷比例有何规定?如果同意为其办理7000万元贷款展期,期限最长多少个月?执行何种利率标准?办理展期过程中,对于抵押物应注意哪些事项?
①抵押物销售到50%时应还清贷款。 ②展期期限最长12个月。
③利率最低执行1-3年期基准利率上浮30%。
④由于项目已竣工,无法办理在建工程抵押手续,展期时注意办理转现房抵押手续。 7、针对借款人的展期原因,对房地产开发贷款的抵押物管理有何建议?
贷前应与借款人约定,对易于销售的住宅抵押物适当加大销售还贷比例,以确保贷款到期收回。
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