B债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿
C在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保
D质权人可以在任何情况下变卖质物清偿 E质权人有权收取质物所生的孳息 19．
根据《担保法》规定，可以质押的权利包括（ABCD）。
A汇票、支票、本票、债券 B依法可以转让的股份、股票 C依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权 D依法可以质押的其他权利 E存款单、仓单、提单、罚单 20． （ABCE）。
A保证人负无限责任 B保证易于设定和执行 C保证没有特定的财产 D保证就是确保无风险 E保证执行可能很容易也可能非常困难 21．
保证的性质包括（ABCDE）。
保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此以下正确的的是
A人身性 B从属性 C代偿性 D转移性 E独立性 22．
保证合同的主要内容应包括（ABCE）。
A被保证的主债权种类、数额 B债务人履行债务的期限 C保证的方式及担保的范围 D合同双方的经营能力 E保证期限及双方认可的其他事项 三、填空题 1．
债务是资本使用者给中介服务机构或直接给资本供应者在一定时期按一定
方式偿还债务的承诺。 2．
股权由资本供应者拥有，股权的拥有说明资本使用者有偿还债务的义务，
同时也有权取得剩余的收入。
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3． 我国房地产金融资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入
和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。 4． 5．
房地产周期是由房屋的供应滞后现象产生的。
房屋空置率是房屋在推向市场一定时期（一般为1-2年）后，空置房屋（没
有出租或销售）占房屋总量的百分数。 6．
利息是借款人付给贷款人所借款项的租金，对借款人而言是资金的使用成
本，对贷款而言是资金的是时间价值。 7．
名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率，或
者说是借贷机构所承诺的利率。 8．
利率或贴现率为投资者未来期望收益的现值同投资时市场价的比值，二者
起源于资金的时间价值。 9．
利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等
方面的差别决定的。 10．
为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例（通
胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。 11． 12．
期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。 实际利率是票面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是
借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息率。 13． 结构溢价。 14． 差价。 15． 16．
差价是弥补各种风险、转手费用等的费用。
将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其利率集有四个组成部分：无风险短期实际利率、通胀溢价、期限溢价以及贷款期限不同，利率不同，这种因期限差异造成的利率差异可以称为期限
计算参数是贴现率。
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17． 资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比
值，说明整个资产的收益水平。 18．
权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款
借款人（抵押人）所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税前收益同自有自金的比值。 19． 现率。 20． 供担保。 21． 款。 22． 23．
共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。
按份共有的房地产设定抵押时，抵押价值以抵押人本人所有的份额为限；借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷“信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值之和的贴现值等于现值的贴
共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。 24． 25． 26．
已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效。
房屋的抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期限。 贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押
权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。 27．
保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务
人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任的一种担保制度。 28．
同抵押、质押相比，保证是以保证人的全部资产提供的担保，而前二者则
为物的担保。
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四、名词解释
房地产周期、汇率、利息、利率、名义利率（票面利率）、贴现率、利率集、实际利率、期限结构溢价、未来值、净现值、资产收益率、权益收益率、有效（内部）收益率、信贷、担保贷款、保证贷款、质押贷款、抵押贷款 五、简答题
1. 简述影响房地产金融市场的社会经济因素。
2. 说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。 5. 简述信贷与抵押贷款的关系？ 6. 设定抵押的条件是如何规定的？ 7. 不可设定抵押的房地产有哪些？ 8. 设定抵押时的注意事项有哪些？
9. 什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型？ 10. 拍卖房屋有哪些注意事项？
11. 质押有哪些特征？它与抵押有何异同？ 12. 质押的参与人有哪些，其有何权利与义务？ 13. 权利质押合同包括哪些主要内容？ 14. 权利质押有哪些效力？
15. 保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何？ 16. 保证有何特征，有哪些性质？
17. 保证人有哪些条件？承担保证责任的财产范围有哪些？ 六、论述题
分析说明20世纪90年代以来我国GDP增长、物价变化、利率升降和房价变化的规律。
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第三章 抵押贷款的运作 一、单项选择题
1． 房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是( D )。 A．固定利率抵押贷款 B．可变利率抵押贷款 C．等本还款抵押贷款 D．等额还款抵押贷款
2． 我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是( C )。 A．借人资金 B．银行存款 C．自有资金 D．同业往来资金
3． 某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0．5％，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为( C )元。
A．1268 B．1293 C．1332 D．1423
4． 抵押贷款发放额度与抵押价值相比通常为( C )。 A．50％ B．60％ C．70％ D．80％
5． ( B )是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。 A．贷款机构 B．中介服务机构 C．担保和保险机构 D．政府有关机构
6． 以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用( B )。 A．书面或口头形式 B．书面形式
C．双方确定的任何形式 D．由房地产管理部门指定的形式 二、多项选择题 1．
下列( ABDE )属于房地产抵押贷款市场的参与者。
A．保险公司 B．商业银行 C．信托公司 D．律师事务所 E．政府有关机构 2．
抵押人进行二次抵押的原因为（ACDE）：
A取得低利率贷款 B增强盈利能力 C改善贷款状况 D减少贷款成本 E减少月还款额
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