2.影响盈利水平的因素主要包括（ABCD）。
A购买价格B未来现金流 C融资可能性及融资期限 D税赋 3. 营业费用可以分成（ABDE）。
A管理费用 B消耗费用 C租金 D财产税及其他 E维持费 4.风险就是投资遇到同期望收益相反情况的可能性，分为（ABCD）： A商业风险 B金融风险 C购买力风险 D流转风险 5.收益性房地产投资过程包括（ABCD）。 A机会的发现 B初步预测 C风险分析 D粗略的投资分析 E收益的分成
6. 影响房地产投资收益净收入的因素有（ABDE）。 A利率水平 B营业税 C担保形式 D财产税 E房地产税
7.决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中理性因素包括（ ACDE ）。 A知识水平 B投资偏好 C对社会的洞察力和判断力 D对信息的处理能力 E经营管理水平 8.以下说法正确的是（ABCE）。
A净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。 B净营业收入是判断债务偿还能力的标准之一 C净营业收入也被称为还债前收入 D税前收入等于净营业收入减去债务 E应税收入=净营业收入-折旧-利息 三、填空题
1.收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。
2.“净收入乘数”，即净收入提高的倍数，它说明在每盈利1元所付代价相同、利率保持一定的情况下，净收入提高所引起的房地产价格升高的倍数。它能说明市场运行情况以及有无通货膨胀等。
26
3.最大毛收入等于出租面积和由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。 4.之所以称为终结而非售价，是因为终结不仅包括销售，同时还包括再融资。 5.资本化就是在一定利率水平条件下，由预测未来收入的贴现值求算房地产价格的过程。房地产当前价值就是今后若干年内预测收入的贴现值。
6.收入还原法的基本假设是：资产价值等于所有未来收入的现值。 7.将房地产价格与毛收入的比值定义为毛收入乘数。 8.净收入乘数是资本化率真正的倒数。
9.随着时间的推移，房地产需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为资本重建。
10.保本点就是营业费用与债务之和同可能的毛收入的比值，它能说明抵押贷款的安全性。
11.回收期是某一投资收回原投资所需的年限，它是回收期间初始投资同年收益的比值。
12.现值盈利指数，即所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比值。 13.失败风险就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。
9. 一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益用终结清单来表示，终结不仅包括销售，同时还包括再融资。 四、名词解释
收益性房地产贷款、房地产评估 五、计算题
1.某一项目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入2000元，第二年到第四年都有5000元的收入。不考虑资金的时间价值，分别考虑4.5%，10%的折现率计算项目的可行性。(保留整数)
解：（1）不考虑资金的时间价值 M=2000+5000×3-15000=2000元
27
该项目可行
（2）①考虑4.5%的折现率
M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元 该项目可行 ②考虑10%的折现率
M=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000= -1878元 该项目不可行 六、简答题
1.简述影响收益性房地产投资及贷款决策的因素。 2.简述贷款人对贷款的评价应包括哪些方面的内容。 3.简述并比较房地产评估中两种收益还原法。 七、论述题
1.系统说明借款人评价与决策的过程、方法和内容。 第七章 住房公积金贷款 一、单项选择题
1.
住房公积金的管理机构是( D )，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可
实现合理增值。
A．中国人民银行 B．省、市人民政府建设行政主管部门 C．住房公积金管理委员会 D．住房公积金管理中心 2.
( C )年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，对住房公积金作了明确的规
定，包括住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督等内容。
A．1997 B．1998 C．1999 D．2000 3.
住房公积金是为了推行住房商品化，实施房改政策而推行的政策性储蓄，它的
一个重要特征是( C )
28
A.风险性 B.自愿性 C.强制性 D.惩罚性 4.
职工住房公积金按月缴存到住房公积金管理中心委托的银行所设立的住房公
积金专户，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年月平均工资的( B )％。
A．3 B．5 C．6 D．8 5.
新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积
金缴存登记，并自登记之日起( B )日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受托银行办理住房公积金账户设立手续。
A．10 B．20 C．30 D．40 6.
职工持证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金，中心应当自受理之日
起( A )日内作出准予提取或不准提取的决定，并通知申请人。
A．3 B．5 C．7 D．10 7.
职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议，可申请受委托银行复核。
对复核结果有异议时，可申请住房公积金管理中心重新复核，受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起( A )日内给予书面答复。
A．5 B．10 C．15 D．30 8.
从资金来源看，住房公积金贷款是一种( C )。
A．信用贷款 B．基金贷款 C．委托贷款 D．无息贷款 9.
住房公积金在本质上是一种( D )。
A．信托贷款 B．按揭贷款 C．信用贷款 D．基金贷款
10. 我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于( C )。
A．商业性住房金融 B．福利性住房金融 C．政策性住房金融 D．保障性住房金融
29
11. ( A )年我国率先在上海实行住房公积金制度。 A．1991 B．1992 C．1993 D．1995
12. 新加坡中央公积金的储蓄利率和贷款利率采取( A )的形式。 A．固定利率 B．浮动利率 C．自有利率 D．银行利率
13. 新加坡成功地解决了国民住房问题，它采取的住房金融制度类型是( C )。 A.抵押银行制度 B.合同储蓄制度 C.住房公积金制度 D.住房合作社制度
14. 缴存住房公积金的职工，在购买自住商品房时，可向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，中心应当自申请受理之日起( C )日内作出准予贷款或不准贷款的决定，并通知申请人。
A．5 B．10 C．15 D．30
15. 住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于( C )，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅确定。
A．40％ B．50％ C．60％ D．70％ 16. 房地产保险产生的直接原因是( C )。 A．房地产价值高 B．房地产寿命期长
C．房地产面临的风险大 D．房地产是基本生产生活必需品 二、多项选择题
1. 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市，应当设立住房公积金管理委员会，住房公积金管理委员会需履行的职责有( CD )。
A．负责住房公积金的核算 B．负责住房公积金的保值和归还 C．确定住房公积金的最高贷款额度 D．编制、执行住房公积金的归集、使用计划
30
百度搜索“70edu”或“70教育网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，70教育网，提供经典综合文库房地产金融练习题(6)在线全文阅读。
相关推荐：
