县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策(2)

　　与此同时，房地产业的发展也进一步提高了居民的生活质量，我县城镇居民人均住房面积已经由2001年的27.5平方米上升到2003年底的33平方米（全省平均水平为28平方米）。

　　（三）对房地产业现状的基本判断

　　近年来，我县房地产业正处于住宅建设总量增长、住房质量提升时期，房价出现持续上涨，特别是今年春节以来，房价上涨较快，但总体上还是处于良性发展阶段。

　　1、从周边比较来看，通过对余杭、富阳、临安等城市的考察，我县房价仍属偏低水平。

　　周边城市2003年公寓房开发及销售情况表单位：平方米

　　城市2003年新开工面积销（预）售面积均价

　　余杭165.51万86.83万3200元

　　富阳46.9万28.1万2950元

　　临安53万30万2600元

　　德清91.98万81.32万2080元

　　湖州133万70万3500元

　　安吉58万45万1900元

　　2、从成本分析来看，根据我们对县内房地产企业的抽样调查显示，由于开发成本的迅速上涨，直接导致了房价的快速上涨。以美都房产为例（如下表）：

　　房地产企业开发成本构成表单位：元/平方米

　　年份成本构成2000年2001年2002年2003年

　　成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率

　　土地成本27024.5538030.452030.5971035.15

　　建筑安装费63057.2766052.895055.88105051.98

　　规费及营业税18016.3619015.221012.3524011.88

　　办公及财务费用201.82201.6201.18200.99

　　合计1100125017002020

　　说明：以上成本未包括广告宣传费用及合同索赔等风险费用。

　　3、从需求分析来看，随着城市化进程的加快，促进了人口集聚和住房的潜在需求。根据中等城市发展目标，县城武康城市范围将进一步扩大，目前正向30万人口，30平方公里的中等城市努力，由于城市化进程的推进，县城规划区从1998年的6.99平方公里6.6万人口，发展到2003年的14平方公里12万人口，这种人口的集聚势必带动住房消费。

　　随着县城基础设施的完善和乡镇区域调整，对县城以外乡镇的吸引力也日趋加强，尤其是今年供电紧张，乡镇购房者特别踊跃，已成为我县购房群体中的重要组成部分。

　　随着交通条件的逐步改善，外地开发商也普遍看好我县，特别是从去年以来拍卖土地绝大部分被外地公司取得，外地房地产商开始进入我县，说明我县房地产的利润空间还很大。随着杭宁高速公路与上塘高架的接通，吸引了大批杭州购房者，特别是锦绣豪园、蓝色港湾、隐龙山庄、香溢山庄等楼盘，有30%左右为杭州购房者，外地购房户的涌入刺激了我县房地产发展。

　　4、从经济综合分析来看，我县经济水平的快速发展为房地产市场快速发展带来新的机遇。近年来，我县城镇居民生活水平不断提高，GDP总额从1998年的47.8亿元增加到2003年的85.97亿元，2003年全县人均GDP达到20294元。按照发达国家经验，人均GDP超过1000美元，楼市便进入了快速成长时期。2003年我县城镇居民人均可支配收入达到11698元；农民人均纯收入从1998年的3863元上升到2003年的5716元。至今年5月底，全县储蓄余额50.92亿元，人均储蓄存款达到11953元，2001-2003年增幅分别为12.94%、16.09%、18.03%。因此，目前房价相对我县经济总量、GDP增速及城乡居民收入、人均储蓄额而言，正处在良性发展期。

　　尽管我县房地产市场是健康有序的，但也存在着一些不容忽视的问题。

　　1、商品房供应存在结构性的矛盾。一方面，近几年由于过分地重视了大户型商品房及中高档商品房开发，商品住宅存在着结构性的矛盾，中小面积的普通住宅供应不足。据对我县几家房地产企业调研分析，由于我县房地产供销两旺，许多开发商为销售方便和降低成本，开发的住宅套型、面积越来越大，100平方米以上的占90%以上，使低收入住房困难户无力购买商品房；另一方面，我县从2002年刚开始实施了3万平方米的经济适用房建设，到2003年年底交付使用，目前尚不能满足低收入住房困难户的需求。

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