县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策(3)

　　城区营业房总量偏多。由于我县城区目前道路密度大，房地产开发中，临街、临路均有商铺，据统计，到目前为止，城区已拥有营业房面积40.84万平方米（存在一定比例的空置率）。在目前城区人口不多，商业容量不大的情况下，相对总量已经偏多。

　　2、房地产企业整体水平不高，管理不规范。目前我县的房地产企业整体水平不高，管理不够规范。开发规模还是不大，文化、教育等配套设施不完善；部分开发企业还存在违规收取定金、售房广告不实、承诺不兑现、买卖合同填写不规范及售后服务滞后等现象；物业管理刚刚起步，特别是老的居住小区，由于规模小、硬件设施差等原因，物业管理推行难度大。

　　3、房地产市场还存在不稳定因素。近年来，为推进我县的招商引资工作，部分项目采用了与房地产开发捆绑的方式招商引资。到目前为止这种类型的房地产待开发面积达到2870亩，再加上通过单一的招、拍、挂方式，已出让并在开发商手中的目前尚未开发的土地有405亩，使我县的房地产在未来几年的发展中还存在不确定因素，这些待开发的土地有可能在短期内对我县的房地产市场影响较大。

　　4、对外宣传力度不大，知名度不高。由于多种原因，作为与杭州“零距离”的我县，这种特有的区位优势未能有效地表现出来，德清在外的知名度与自身的条件并不一致。

　　二、我县房地产业发展趋势

　　近年来，我县房地产业持续发展，稳步进入提升阶段。在这一新的时期和新的阶段，我县房地产业正面临着一次新的考验，我们认为它既有继续发展的有利条件，也有制约发展的因素存在。只要我们扬长避短，必将使房地产业真正成为我县的重要支柱产业。

　　（一）房地产业发展的有利条件

　　1、区位优势：我县属于杭州的外围城市，县城武康是离杭州最近的城市之一。根据杭州市新一轮《城市总体规划》，杭州今后将形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的大都市格局，而我县属杭州总体规划中“北秀”的有机组成部分，有6个乡镇与杭州零距离，特别是武康与杭州市中心的车程只有半小时。根据省建设厅、省城乡规划院联合编制的《浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划》，又把德清列为杭州大都市外圈城市之中，而且杭州轻轨规划也在我县预留了接口。

　　2、环境优势：我县山清水秀，山水资源丰富，自然环境优越，特别是我县西部（104国道以西），适宜建设一批生态型住宅，能充分满足都市人回归自然的生活理念，吸引大都市的白领族购房居住。

　　3、价格优势：相对杭州半小时经济圈的周边地区而言，县城武康的住宅商品房价格还处在较低的水平。

　　4、政府引导优势：我县已经将发展房地产业作为一个重要产业来培育，接轨杭州，利用与杭州“零距离”和“名山湿地”的优势，努力打造江南休闲度假第一县，把我县建设成为最适宜居住的地区之一。

　　（二）房地产业发展的制约要素

　　1、宏观政策对我县房地产业发展的影响。在资金上，对房地产行业的限制措施陆续到位，影响力不断扩大，特别是中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，银行贷款门槛抬高。我县从今年4月份开始，购房首付款比例较以前提高了10个百分点，其中：商业用房首付比例从40%提高到50%，住宅首付比例从30%提高到40%。同时，银行对房地产开发企业贷款从严控制，并将从一些规模小、资质低、经营管理水平差的房地产开发公司中退出信贷，这必将影响房地产开发量，延长开发的周期。

　　2、“同城概念”对我县房地产拓展的影响。作为杭州的强作用区，杭州购房者开始注意我县的房地产业，这在今年春节后显得特别明显。真正要吸引杭州人来武康居住，必须要打破“两城”概念，逐步形成“同城”概念，但目前通讯、高速公路收费等问题成为杭州人来武康购房居住的主要“瓶颈”。

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