兴义吉诚商住楼市场分析报告 - 图文(7)

创造一流执行价值 （4）、基本判断

作为老城区，其土地资源十分稀缺，土地价格也相对较高，相对应的房价也高出其他板块。除非大规模的旧城改造，否则几乎没有可供开发的土地。 （五）、下午屯板块——有待开发的处女地，青睐有眼光的商家

（1）、下午屯板块现状

下五屯街道办紧邻兴义老城区，位于中心城南部，北接南环路，南至环城路，东、西方向至自然山体用地。这里视野开阔、山奇水秀、环境优美。由于种种原因，该板块是目前兴义市发展最为缓慢的区域，落后的基础配套设施显得与优美的自然环境格格不入，也严重阻碍了房地产业和其他产业的发展。

（2）、板块功能定位 兴义市旅游局住中心

（3）、板块内主要竞争项目（无高层及小高层项目） （4）、基本判断

目前该板块主要项目为“南村枫林”，板块的房地产市场一直处于市场最低谷，远远落后于其他板块，所以这里仍然是一片有待开发的处女地。

六、兴义市城区房地产现状的基本判断

（一）、兴义市房地产企业现状

随着房地产市场的不断成熟，市场机制的逐步完善，政府宏观调控力度的加强，外埠企业的强势介入，在这场竞争中众多弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局，最后的竞争结果将使房地产企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将

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创造一流执行价值 主宰市场，最后实现市场的“二八’定律，即20％的企业占有80％的市场。从目前兴义市房地产市场分析：

? 兴义市房地产市场正在不断走向成熟、走向规范，整个市场混乱的局面得到有力的调控； ? 兴义市房地产企业抵御风险能力不断增强； ? 外埠企业实力明显强于本地企业，是本地企业强有利的竞争对手。 （二）、兴义市房地产发展现状

近年来，随着城市化进程的推进，城镇住房制度改革不断深入，兴义市加快了住宅建设步伐，刺激了消费者对住宅市场有效需求。目前，城区正处于住宅建设总量增长，住宅综合质素快速提升阶段，房地产开发保持了较快增长，房地产住宅市场供销两旺，房价持续高速上扬，目前建筑面积在130—170㎡的住宅所占的市场份额最大。总体上来说，城区房地产住宅市场基本处于良性发展阶段，但由于本土消费者对高质素住宅楼盘有效需求膨胀的刺激，致使2006——2007年物业价格体系出现明显异动，综合高质素楼盘房价呈高速上扬趋势。

1、多层住宅仍然是市场的主流，小高层、高层产品逐步显身市场。 2、市场供需两旺，随着经济的迅猛增长，房价水平增长迅速，并有继续上升的势头。

随着房地产市场的发展、居民生活水平和收入不段提高，楼盘品质更新换代不断升级，房价将继续上扬。2006年兴义市住房均价达到1512元/㎡，以兴义市目前的经济发展水平和市场供需两旺的局势看，可以预见今后一两年内，商品房价格仍将迅猛上升，其全市住宅物业价格加权算术平均值2007年将有望突破1800元/平米。

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创造一流执行价值 3、产品品质不断提高，产品附加值增多

消费者消费心理发生了重大变化。从量的需求转换到质的需求，从性能的需求到精神的需求，从有形要素的需求到无形要素的需求，即越来越重视产品品质、心理感受、归属感和彰显其较高的社会定位等。消费心理的变化体现在产品的附加值上，也就是要求依附于产品之上的无形的精神层面上的软性元素出现质的飞跃。

4、桔山区成为房产开发热点

桔山新区作为兴义市城市规划的行政文化中心、商贸商务中心，信息、金融和体育中心，是兴义中心城的核心。从目前兴义房地产市场分布看:桔山新区将是兴义市房地产开发的重点区域。

5、房地产发展潜力巨大

根据兴义市城区发展目标，中心城总体规划用地范围：规划用地面积约73.4平方公里，其中规划城市建设用地约40.9平方公里。到2010年，城市建成区面积达40平方公里，城镇人口达40万人，城镇化率达50％左右。至2020年，中心城实际居住人口约48万人,人均城市建设用地约85平方米。城区发展所带来的城镇化人口集聚必然促进住房的潜在需求；另外随着兴义市城区基础设施的完善和乡镇区域调整，城区对周边县市及乡镇的向心力日趋加强，周边县市及乡镇购房者也将成为城区购房群体中的重要组成部分；巨大的需求空间是住宅市场朝着良性循环轨道加速发展的强劲动力。

但兴义市城区房地产市场仍然存在若干问题： 1、商品房供应存在结构性的矛盾。

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创造一流执行价值 由于过分地重视了大户型商品房及中高档商品房开发，商品住宅供应出现结构性短缺市场的部分特征(如:100㎡以下中小面积的普通住宅供应不足)。鉴于兴义市城区商品房市场的良好势头，许多开发商为缩短营销周期和降低综合成本，开发商的短视行为造成其在住宅物业领域盲目开发大户型，据调查，100㎡以上住宅占90%以上，130-170㎡三房两厅——四房两厅住宅成为主力户型，造成中低收入家庭难以购买到合适的商品房，人为的舍弃了一大块市场份额。

2、住宅供应市场化程度不高，影响开发商的投资热情

我国住房制度改革自98年停止实物分房以来，住房需求实行市场供给制。然而，由于非市场化运作商品房的存在，实际上兴义市住宅供应市场化程度不高。

兴义市非市场化运作的商品房共有三种，一是经济适用房，二是公务员住宅小区，三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。目前，兴义市经济适用房的建设规模受到了一定的控制，公务员住宅小区建设仍在加速进行，部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房越来越多。由于这些商品房是以低于市场价格甚至开发成本的价格向职工销售，将不可避免扰乱了兴义市商品房的市场秩序，形成了不公平的市场竞争环境，将大部分具有二次臵业消费能力的政府公务员，有稳定收入的国有企事业单位职工排斥在商品房消费市场之外，挤占了按市场行为经营的开发企业的市场空间。

目前，兴义市此类物业主要有兴义市经济适用房小区、黄草办经济适用房小区以及兴义市地税局综合楼等项目。

总之，2007年兴义房地产行业大、中盘集中放量，竞争加剧，激烈的市场竞争环境下对房地产开发商突出了更高的要求。

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创造一流执行价值 七、兴义市房地产市场发展趋势

（一）、市场发展趋势

1、竞争趋势――小高层、高层电梯房放量，将成为市场其他住宅物业的主

要竞争对手。

2、人才趋势――房地产呼唤高素质人才

房地产竞争归根到底是人才的竞争，房地产企业在经历关系为王、资本为王现在已经到了人才为王的时代了。从目前从业人员的情况来看，综合素质普遍不高。激烈的市场竞争，犹如大浪淘沙，是金自留，是沙自流，一批优秀的房地产人才将脱颖而出。同时随着行业结构的调整，市场对从业人员的素质、综合能力要求也愈来愈高。所以每个企业必须要加强人才的培养和人才素质的提高，从业人员自身也需要不断的学习。谁拥有了人才，谁就能赢得这场战争！

3、房地产融资渠道――呈现多样性

高密集资金一直是房地产开发的一个基本特征。三、四级城市房地产开发普遍存在自有资金相对不足的问题，因而，为保证项目开发可持续发展财务链的正常运作，融资是解决房地产开发过程中对资金的要求的首要问题，融资渠道多元化亦成为房地产市场发展趋势。

除通过银行贷款外，民间融资、吸纳股东、担保融资、选择合作伙伴等都成为房地产融资的有效渠道。

4、各区域发展趋势

黄草坝目前可供开发的土地十分有限，房地产发展的势头将放缓；桔山新区、民航板块和坪东板块目前房地产业发展迅速，今后将继续保持良好的发展势头；下五屯作为未开发的处女地，土地储备相对丰富，具有很大的发展前景，如果市

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