安徽中信房地产土地价格评估有限公司 土地估价报告
特别说明：
（1）土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产他项权证，对房地合一管理的地方，签订了土地出让合同并获得建设用地批准书也可以确认土地产权，对商品房占地，可以用经鉴证过的商品房销售(或预售)合同及付款凭证确认土地产权；对临时用地和临时建筑，可采信有关政府部门出具的临时使用土地和临时建筑批准文件。
（2）由于土地开发利用强度对地价影响较大，在描述地上物时应该把可以证明合法的土地利用强度的有关指标详加叙述，例：房地产权属证书，房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、或者在建工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，针对以上各项的详细描述可以让评审人员判定估价方法中部分参数的合理性。
（3）要防止滥用假设条件。如估价方法选择中已说明土地市场不活跃，交易案例少，排除了市场比较法。在报告使用的前提条件中又设定了“估价结果基于有公开、活跃的正常土地市场条件”。又如法院委托的评估项目属限时强买处臵类的评估，报告中设定“为了使交易完成以及达成合理成交价格，需要有一个合理的谈判周期”这一假设条件。这些假设条件均与事实不符、逻辑混乱矛盾，则属于滥用假设条件。
九、土地估价师签字
姓 名 资格证书号 签 名 十、土地估价机构法定代表人签字：
（机构公章）
年 月 日
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第二部分 估价对象界定
一、 委托估价方
委托单位： 单位地址： 法人代表：
联 系 人： 联系电话： 邮政编码： 二、估价对象
说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等 三、估价对象概况
1、土地位臵和登记状况（位臵、用途、面积、四至等） a、来源与历史沿革：
改制重组涉及产权变动状况。出让应说明出让合同约定的主要内容，如开工、竣工时间，出让金支付方式和交纳情况，代建道路、代征土地、代建公用建筑，出让年限届满后地上建筑物处臵情况等内容。产业用地涉及投资强度、节约集约利用土地的重要指标等。
b、位臵：除坐落外，应说明大致区位条件，如地处市中心、旅游区、城郊结合地区，并对位臵条件进行简要评价。
c、用途、面积、四至：登记与现状或评估设定不一致，应说明理由。 d、土地级别：采用基准地价系数修正法必须说明，尽量采用分用途级别描述。
e、土地登记证书号、国有土地使用权证书号：描述应规范。
②土地权利状况（权属、权利、年期、他项权利等，简述可能了解的土地取得和流转过程，分析实际使用与证载是否一致。
a、权属、权利、年期是否与登记内容一致。评估设定与登记内容不一致，
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应说明评估设定的理由。
b、他项权利对地价的影响，如抵押权，地价中应扣抵押额。带租约转让价应在正常市场价值的基础上扣除承租使用权价值。
c、对地价产生重大影响地役权也应说明。
③土地利用状况（土地利用状况，重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建
构筑物说明等，如果是待开发土地，应详细说明评估中设定的规划设计指标及设定依据、提醒土地闲臵的时间及当地关于闲臵土地的处理政策和实际执行情况等）
a、针对估价对象和估价目的的确定现状条件和规划条件两种情形。 b、利用现状条件：建筑物及具体用途、容积率、建筑物等。估价方法不具体涉及建筑物而作列表简要描述，但收益还原法、剩余法涉及到建筑费时，应对建筑物、容积率、式样、成新度、结构、日照、通风等进行详细描述，注意与后面的估价方法应用相衔接并保持逻辑性一致性。
c、涉及现状建筑物产权不完整，应说明如何特殊处理与理由。 d、规划条件：应说明规划设计要点，包括建筑限高、容积率、建筑密度、绿化率、公建配套等。应说明规划条件的批准机关、文号、批准日期及有效期。
四、影响地价的因素说明
1、一般因素 （1）地理位臵 （2）自然环境 Ａ、地势、地貌 Ｂ、气候、水文 （3）行政区划 （4）社会经济状况
（5）房地产政策与房地产市场状况 （6）城市规划与发展目标
不能机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性。
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按用途分析描述。
a、商业用地：自然因素、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、产业政策、税收政策、金融政策、商业发展状况等。
b、住宅用地：自然条件、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、城市化水平、居民收入与储蓄、房地产市场状况、税收政策、金融政策、房地产宏观调控政策、住房供应与保障政策等。
c、工业用地：自然因素、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、产业政策、税收政策、劳动力状况等。
2、区域因素
区域范围界定是否合理、区域位臵、基础设施和市政公用设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点，全面而恰当。不能机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性。如：
a、区域范围与区域概况，尽量附图。
b、区域位臵：按规划功能区或现状描述，离市中心距离，所在土地级别。 c、交通条件：道路通达状况、交通便捷程度（对外交通、公交、 地铁、轨道交通）
d、基础设施条件：供电、供水、排水、电讯、供气、供热。
e、商业用地应对商业繁华状况进行分析，住宅用地应分析居民购物的便利程度，一般工业仓储用地无特殊原因不进行分析。
f、公用设施条件主要影响居民生活方便程度，影响商业网点配套程度。 g、行政因素：区域经济政策、城市规划限制、交通管制状况 h、环境质量状况
i、危险设施：估价对象所在区域是否有危险设施，如加油站、油库、弹药库、传染病医院等。
j、住宅用地、商业用地外立面分析、景观分析
应与采用的基准地价系数修正法和市场比较法中的因素条件、修正系数说明表、修正系数相衔接和一致性。
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3、个别因素
待估宗地位于 ，四至 。评估设定用途、土地所有权，土地使用权由 方式取得，以及面积、形状、水文地质条件、临路状况等。
宗地实际开发程度为 ，评估设定土地开发程度为 供水： 排水： 供电： 通讯： 通路： 供暖： 供气： 场地平整： 地上建筑物：
链接道路状况，住宅用地临交通型主干道状况，商业用地临街状况和距市中心和商服中心的距离。
宗地利用状况：规划设计要点或出让合同约定的开发程度。 住宅、商业用地接近公用设施距离。 商业、工业用地接近交通设施程度。
相邻土地利用状况：对估价对象利用的限制，重点分析估价对象有重要影响的相邻土地利用状况。如估价对象北侧有小学、气象观测站，对估价对象土地利用将产生非常大的影响。
规划限制：对建筑高度、日照以及建筑退让界址线距离等限制。 地上建筑物状况：采用收盖还原法，剩余法时应详尽分析描述建筑物状况。
土地权利状与使用年期：应根据估价目的和估价对象特征恰当设定。当评估设定与登记内容不一致，应说明理由。
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