土地评估报告格式模板(6)

安徽中信房地产土地价格评估有限公司 土地估价报告

六、估价依据 同结果报告

七、估价基准日

八、估价日期

九、地价定义 同结果报告 十、估价结果

评估土地总面积:

单位面积地价：（楼面单价/地面单价） 总 地 价： 大写及币种:

十一、需要特殊说明的事项 同结果报告

十二、土地估价师签名

姓 名 土地估价师资格证书号 签 名

十三、土地估价机构法定代表人签字：

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年 月 日

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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述 1、土地登记状况 。

2、土地权利状况 。

3、土地利用状况 。

二、地价影响因素分析

同结果报告

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第三部分 土地估价

一、估价原则 同结果报告

二、估价方法与估价过程

1.基准地价系数修正法

(1)基准地价系数修正法测算的思路

基准地价系数修正法是指在求取一宗待估土地的价格时，对比当时同级别、同用途的基准地价水平，参照各种修正因素说明，确定修正系数，通过修正基准地价得出待估宗地地价的一种方法。

(2)基本原理和公式

地价＝基准地价×（1＋综合修正系数）×期日修正系数 ×年期修正系数±土地开发程度修正 (3)合肥市基准地价成果

基准地价是一个级别内同一类别土地的平均价格。基准地价构成包括土地取得费、土地开发费和土地增值三部分，根据合肥市人民政府2009年2月17日公布的《合肥市人民政府关于公布我市市区土地基准地价的通知》郑政文[2009]28号文件。

合肥市基准地价内涵如下：

A、土地开发程度：红线外“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖）,红线内土地平整；

B、估价基准日：2008年1月1日；

C、土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地七种用途。

D、土地等级划分：商服用地八个级别、工矿仓储用地五个级别、住宅用地七个级别、公共管理与公共服务用地四个级别、特殊用地三个级别、交通运输用地五个级别、水域及水利设施用地三个级别；

E、土地使用年限：各用途最高年限为法定最高使用年限（即分为商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地50年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）。 表-2 合肥市基准地价成果表 （单位：元/m2）

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级别 用途 一 二 三 四 五 六 七 八 商 业 住 宅 工矿仓储用地 公共管理与公共服务用地 特殊用地 交通运输用地 水域及水利设施用地 5250 4050 1070 1400 1100 2250 920 3920 3070 830 1000 690 1650 600 2950 2330 650 700 410 1190 390 2220 1710 510 440 790 1700 1200 384 450 1250 780 900 460 600 (4)测算过程 ①待估宗地适用的基准地价

根据表-2及《合肥市基准地价级别图》，待估宗地位于合肥市基准地价住宅五级住宅用地基准地价范围内，住宅用地五级基准地价标准为1200元/平方米。

②综合修正系数的确定 A.综合修正系数的确定

参照《合肥市五级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表-3》、《合肥市五级住宅用地修正系数表-4》，针对影响待估地块的区域和个别因素分析，并对其影响幅度进行评估,得出《待估宗地地价综合修正系数表-5》。最终确定住宅综合修正系数为0.07。

表-3 合肥市市区五级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表

影响因素 距商服中心的距离 交通条件 优 距二级商服中心的距离≤500米 较优 500-800米 混合型主干道 100-150米 90-95%排水状况较好 200-400米 基本无污染绿化较好 面积形状对宗地利用较为有利 规划对土地的利用类一般 800-1100米 交通型主干道 150-200米 85-90%排水状况一般 400-600米 轻度污染，绿化一般 面积形状对宗地利用有一定程度影响 规划对土地的利用较劣 1100-1500米 劣 >1500米 支路或巷道>250米 <80%排水状况差 >1000米 重度污染绿化很差 面积形状对宗地利用有严重影响 规划改变了利24

生活型主干道、距公交站点≤100米 水、电、气等设基础设施保证率95%以施状况 上，排水状况好 公用设距各类公用设施施状况 距离<200米 环境质无污染绿化好，量 环境优美 宗地自面积形状对宗地身条件 利用极为有利 规划限

规划对土地的利次干道200-250米 80-85%排水状况较差 600-1000米 污染较重，绿化较差 面积形状对宗地利用有较重的影响 规划对利用类型基本无安徽中信房地产土地价格评估有限公司 土地估价报告

制 用类型和利用强度无限制 型无限制，对土地利用强度有所限制 类型无限制，利用强度有限制 限制，对土地利用强度限制较大 用类型 表-4 合肥市市区五级住宅用地宗地地价修正系数 影响因素 距商服中心的距离 交通条件 基础设施状况 公用设施状况 环境质量 宗地自身条件 规划限制 优 0.03 0.04 0.05 0.03 0.05 0.03 0.02 较优 0.02 0.02 0.03 0.02 0.02 0.01 0.01 一般 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.02 -0.02 -0.02 -0.01 -0.02 -0.01 -0.01 劣 -0.03 -0.04 -0.05 -0.03 -0.05 -0.02 -0.02 表-5 待估地块基准地价住宅综合修正系数表 影响因素 距商服中心的距离 交通条件 基础设施状况 公用设施状况 环境质量 宗地自身条件 规划限制 综合修正系数 条件描述 >1500米 交通型主干道 150-200米 供水达98%以上，排水状况畅通 400-600米 基本无污染绿化较好 面积形状对宗地利用极为有利 规划对土地的利用类型无限制，利用强度有限制 评定等级 劣 一般 优 一般 较优 优 一般 修正系数 -0.03 0.00 0.05 0 0.02 0.03 0.00 0.07 B.期日修正 合肥市土地基准地价基准期日是2008年1月1日，根据合肥市地价动态监测成果，2007年底住宅地价指数为173，2011年第二季度住宅用地地价指数为246，

则至估价基准日住宅用地期日修正系数为246/173=1.4220。 C.年期修正

此次待估宗地设定年期住宅用地法定最高使用年期，与基准地价所对应的年期一致，故年期修正系数为1。

D.开发程度修正

待估宗地设定开发程度为宗地外“七通” (通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气) 及宗地内部土地平整，与合肥市基准地价开发程度内涵为宗地外“七通” (通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通暖) 及宗地内部土地平整一致，因此不需要对待估宗地的开发程度进行修正，开发程

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