土地评估报告格式模板(3)

安徽中信房地产土地价格评估有限公司 土地估价报告

第三部分 土地估价结果

一、估价依据

（一）有关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《中华人民共和国担保法》

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[1990]第55号令）

5、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）

6、《确定土地所有权和使用权的若干规定》国家土地管理局[1995]国土[籍]字第26号；

7、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号；

8、国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）等

（二）有关技术标准

9、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 10、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 （三）其他资料

11、委托方提供的有关资料

12、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料

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注意：

1、估价依据应针对估价目的和待估宗地权利、土地利用方式等特征以及估价方法与使用的资料应有针对性列出。如抵押评估目的应涉及抵押、担保和土地他项权利登记的法律、法规及政策规定。

待估宗地为划拨土地使用权应涉及到划拨土地相关法律、法规及政策。 开发区工业用地估价需涉及产业政策、投资强度、土地节约集约利用的有关土地利用方式的规定。

采用成本逼近法使用的征地成本则需涉及到征收农村集体土地过程中一系列法律、法规和地方文件规定费用标准。

采用基准地价系数修正法需涉及到基准地价公布的相关文件、成果具体说明等依据。

2、估价依据应考虑最新政策调整。如房地产开发的一系列宏观调整政策、征地成本最新标准等。

二、土地估价

（一）估价原则

本次估价过程中，遵循的主要原则有以下几种：

要求估价原则选择得当、全面，与估价目的及估价方法相协调。需注意不能：（1）遗漏合法原则；（2）采用了收益还原法和剩余法而遗漏最高最佳使用原则的；（3）采用了市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法或剩余法的而遗漏替代原则的。

1、合法原则

合法原则指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地

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使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地地估价还要遵循相关法律法规的规定。

2、最有效使用原则（现状土地利用条件不遵循此原则）

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式为权利人带来的收益不同，而且土地权利人都期望从其所占用的土地上能获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提的

3、替代原则（市场法、收益还原法、基准地价修正法）

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地使用权价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地使用权价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。

4、预期收益原则（收益还原法、假设开发法）

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。

5、协调原则

土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此,在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这

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直接关系到该地块的收益量和价格。

6、报酬递增、递减原则（收益法、假设开发法时需遵循）

经济学中的边际收益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。

7、供需原则（个别因素分析遵循这一原则）

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供给均衡法则。其成立条件是：○1供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；○2同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是有需求与供给的互相关系而定的。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡之外，也遵循其特有的供求规律。

8、贡献原则（收益还原法、假设开发法、剩余法）

按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，对总收益而言。是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。

9、变动原则（进行期日修正时需遵循的原则）

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格

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形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

10、多种评估方法相结合的原则

随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地使用权价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地使用权价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

（二）估价方法

根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。 特别说明：

①《规程》要求两种以上评估方法。除非是市场交易极为频繁、近期可参照案例很多，且评估标的价值量较小，可以考虑仅采用一种市场比较法，否则不可以采用一种方法评估。

②有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；对收益性房地产的估价，应选用收益还原法；具有投资开发或再开发潜力的

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