第二十条 物业交付使用前,建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位的设施设备及相关技术资料移交给相关专业单位管理。相关专业单位应当接收,并及时做好有关设施设备的维修、更新和养护,确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。物业交付使用时,建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示,并将移交和公示情况报物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。
专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。
未实现向最终用户收取有关费用的住宅物业,专业单位可以制订改造方案,报市、县(市、区)人民政府批准执行。改造方案经批准执行后,业主委员会或全体业主以小区为单位向相关专业单位提出改造申请,由各专业单位按照各自相关技术标准改造,实现管理到户。
第二十一条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:
(一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,并协助专业管理部门督促落实;
(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;
(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料,建立日常管理档案;
(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序。
第二十二条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时,应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十三条 业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,并遵守下列规定:
(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;
(二)及时向业主、非业主使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;
(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;
(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;
(五)接受社区(村)居(村)民委员会监督指导,配合做好社区管理相关工作。
物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内,应当将合同副本报物业所在县(市、区)物业主管部门备案。
第二十四条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。物业服务合同的一方要求提前终止物业服务合同的,应当将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方,就相关事项进行协商,同时在物业管理区域内公告十五日。
物业服务合同期限届满前三个月,业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作的,经双方协商,且原物业服务企业同意延续的,原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在合同延续期间,任何一方提前终止合同的,应当在三十日前书面告知对方。
第二十五条 物业服务企业退出物业项目时,应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。尚未成立业主委员会的,可以移交社区(村)居(村)民委员会代为保管。
第二十六条 物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,物业所在乡镇人民政府(街道办事处)应当委托社区(村)居(村)民委员会根据应急管理的需要负责组织不超过三个月的基本保洁、保安等服务,相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。
第二十七条 老旧小区或者开放的住宅楼由乡镇人民政府(街道办事处)帮助组织成立业主委员会,并选聘物业服务企业进行服务;无法选聘的,乡镇人民政府(街道办事处)应负责或委托社区(村)居(村)民委员会组建简易物业服务组织视情提供相应的准物业服务。
老旧小区的具体标准由县(市、区)人民政府制定。
第二十八条 县(市、区)人民政府应对老旧住宅小区物业服务企业和乡镇人民政府(街道办事处)或社区(村)居(村)民委员会组建的简易物业服务组织给予一定补贴,对获得国家、省、市示范项目称号的物业服务企业给予一次性奖励。
具体的补贴办法由县(市、区)人民政府制定。
第四章 物业的使用与维修
第二十九条 物业使用中禁止下列行为:
(一)违法拆改、变动房屋承重结构;
(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;
(四)违法挖掘房屋地下空间;
(五)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;
(六)擅自改变房屋外立面;
(七)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;
(八)损害管道燃气设施,占用、堵塞、封闭管道设施,影响公共安全;
(九)擅自占用绿地,损毁树木、绿化设施;
(十)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;
(十一)违反国家和地方规定,超标排放有毒、有害等物质与噪声;
(十二)占用共用部位、共用设施设备;
(十三)法律、法规禁止的其他行为。
对违反有关法律、法规规定使用物业的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告,相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。
第三十条 业主或者非业主使用人进行物业装修的,应当事先告知物业服务企业,并不得违反物业装修的有关规定。物业服务企业及业主委员会应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督,业主或者非业主使用人应当予以配合。
第三十一条 业主大会成立前,车辆停放在物业管理区域内共用部位的,其收费标准应当按照前期物业服务合同约定执行。业主大会成立后,车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的,应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第三十二条 物业保修期满后的维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:
(一)专用部位和专用设施设备(包括在构造上及利用上具有独立性),由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由业主或者非业主使用人承担;
(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备已移交给相关专业单位管理的除外),包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的,其维修费用由责任人承担。
物业维修、更新时,相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的,应当预先通知小区业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人,在物业管理区域内公告,并及时恢复原状,物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。
第五章 法律责任
第三十三条 对违反本办法规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定予以处罚。
第三十四条 违反本办法第十三条第一款规定,建设单位未承担首次业主大会会议筹备经费的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元罚款。
第三十五条 违反本办法第十七条第三款规定,物业服务企业未按照要求公布经营性收益收支情况的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第二十三条第三款规定,物业服务企业未按照要求将物业服务合同备案的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二千元以上五千元以下罚款。
第三十七条 违反本办法第二十五条规定,物业服务企业在退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。
第三十八条 业主或者非业主使用人违反本办法第二十九条相关规定,造成他人利益损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由建设、规划、环保、质监、综合执法、消防等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。
第六章 附则
第三十九条 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,物业管理区域可以在乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会的监督指导下,由业主自行管理。实行自行管理的,应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。
业主聘请自然人进行服务的,应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维护和养护。
业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。
自行管理的小区其他事项参照本办法相关条款执行。
第四十条 本办法自2月9日起施行。
(一)权责分明原则:在物业管理区域内,业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确,物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础,业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体,是物业管理权的核心。
(二)业主主导原则:业主主导,是指在物业管理活动中,以业主的需要为核心,将业主置于首要地位。强调业主主导,是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。
(三)服务第一原则:所做的每一项工作都是服务,物业管理必须坚持服务第一的原则。
(四)统一管理原则:一个物业管理区域只能成立一个业主大会,一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
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