改革开放30年体会房地产业发展历程(2)

　　3.复苏时期的行业管理

　　房地产经纪活动逐渐被认可。改革开放之前，房地产经纪活动被列为八种投机倒把行为之一，是被打击和取缔的对象。 1978年之后，对经纪活动的限制开始松动。1983年12月17日，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》（国发[1983]194号），明令“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。”1987年9月17日，国务院颁布《投机倒把行政处罚暂行条例》，经纪活动不再是投机倒把行为。1988年8月8日,建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合下发《关于加强房地产交易市场管理的通知》（建房字[1988]170号），提出“对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题，如房地产经纪人问题等，可通过试点，从实践中摸索经验。”房地产经纪逐渐得到了国家和社会的认可。

　　复苏时期，经济发展较早的沿海地区对市场化的房地产经纪活动持开明态度，内陆地区则仍然保守。例如，《上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法》（1987年6月17日发布）规定私有房屋可以委托代理人出租，但代理人代理出租，应具有房屋所有人委托的证件。这代表依法、规范的房地产经纪活动开始被允许。相反，《西安市房地产交易市场管理暂行办法》（1990年颁布）依旧将“私自交易房屋、居间牟利、倒买倒卖”视为违法行为。

　　地方政府开始对房地产经纪实行正面的规范和管理。1986年，重庆、武汉等地开始设立经纪人公开活动的场所，并尝试考核认定经纪人资格。 1987年，上海市开始对私有房屋出租代理行为进行规范。1989年11月16日，福州市人民政府颁布《福州市房屋交易管理暂行规定》（榕房[1989]320号），明确规定：“凡从事房屋中介服务的经纪人，必须向市房屋经纪人交易所提出申请，经工商行政管理机关审查，核发中介服务许可证后方可从事房屋中介服务。”另外，20世纪80年代中期，各地开始设立房地产交易场所（或房地产交易中心）。房地产交易所是房地产行政管理部门直属的事业单位，既是办理交易手续、权属登记的部门，又是法定的房地产经纪服务提供部门。建设行政主管部门（房地产行政主管部门）对房地产经纪行业的管理，隐含或包含在对房地产交易所得管理里面。

　　（二）初步发展（1992-2001年）

　　1992年邓小平南巡讲话，推进了我国社会主义市场经济发展的进程。1994年《城市房地产管理法》出台，房地产经纪活动的合法地位得到确立。自此，房地产经纪人成为正当职业，房地产经纪行业走上了市场化发展的道路。

　　1、初步发展的背景

　　1992年国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发[1992]61号），明确要求建立和培育完善的房地产市场体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等。这确立了房地产经纪行业市场化发展的道路。1993年一些沿海地区出现房地产投资过热，1995年国家开始进行宏观调控，房地产市场开始调整。此后出现了商品房销售不畅的局面，这为我国房地产经纪新建商品房销售代理业务发展带来了一次良机。1998 年停止住房实物分配之后，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，面向二手房市场的经纪服务兴起。

　　2、初步发展的表现

　　房地产经纪机构大量成立，持证从业人员快速增加。1993年2月，第一家全国性的房地产中介机构——中外合资建银房地产咨询有限公司成立，当年，深圳就批准成立了近70家房地产经纪机构。 1992年7月，上海首家房地产经纪企业——上海威得利房产咨询公司成立，到1998年底，上海已有1905家房地产经纪企业，其中专营性公司984家（外资企业143家）；兼营性公司921家（外资企业280家） 。1993年，北京市成立120多家房地产经纪机构，至2001年底北京的房地产经纪类公司超过了2000家。 据不完全统计，到2000年，全国房地产经纪机构2.5万家。 1994年，上海率先设立房地产经纪人考试制度，1996年有6300多人获得《房地产经纪人员资格证》，1998年持证人数增至10518人。 北京市1996年设立经纪人考试制度，当年通过考试的有241人，以后逐年上升，到2001年已有6067人取得房地产经纪人执业资格。据统计，2001年全国房地产经纪从业人员约有20多万。

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