改革开放30年体会房地产业发展历程(3)

　　房地产经纪业务范围扩大，作用明显，业绩显著。发展初期，我国房地产经纪机构的业务以新建房销售代理为主，20世纪末，规模较大的机构逐渐从单一的营销策划，发展到市场调研、产权调查、价格评估，金融按揭，法律咨询以及代办产权登记、公证、保险、抵押等各种手续全过程经纪服务, 并且一些成立较早的经纪机构开始涉足二手房经纪业务。1996年，据北京107家中介机构的统计，当年完成成交额62亿元，直接或间接通过中介机构或房地产经纪人促成的交易约占全市总成交额的80%。1997年上海市通过房地产经纪完成的买卖面积9.42万平方米，租赁面积37.8万平方米，经纪服务收入5511.69万元。

　　港台房地产经纪企业进入内地。1994年开始，先后有台湾信义房屋、台湾太平洋房屋、香港中原地产等港台房地产经纪企业进驻上海、北京等地，2001年，美国21世纪不动产公司（北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司）进入北京。外资企业的涌入，推动了我国房地产市场和经纪行业的发展。

　　房地产交易所纷纷转制。1996年前后，全国各市、区(县)的房产交易所和房产交易市场开始转制。由于房地产经纪人合法化和房地产经纪机构的建立，房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。房地产交易中心的不再过多直接插手房地产经纪服务之后，有的交易中心成立专门的经纪公司，有的干脆将经纪服务工作直接交给市场。

　　3、初步发展时期的行业管理

　　国家对房地产经纪的发展进行正面引导和规范成为行业管理的主要内容。1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）实施，确定了房地产经纪机构的设立条件；1995年7月17日，原国家计委、原建设部联合下发《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号），制定了全国统一的房地产经纪服务收费标准。1996年1月8日《城市房地产中介服务管理规定》（原建设部令50号发布，2001年8月5日，原建设部令97号修改）发布，明确规定从事房地产经纪的机构，必须有规定数量的房地产经纪人，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。房地产经纪地位合法化，开始得到正面的规范和管理。

　　房地产经纪发展较早的城市陆续出台专门针对房地产经纪管理的地方规章，并对房地产经纪人员实行职业资格准入管理。1992年11月9日广州市房地产管理局和广州市国土局联合颁发了第一部专门针对房地产经纪行业的地方性法规——《广州市房地产经纪管理暂行规定》，随后《沈阳市房地产经纪人管理暂行办法》（1993年）、《上海市房地产经纪人管理暂行规定》（1994年）相继出台。到2001年全国二十多个省市都相继发布了专门针对房地产经纪的地方规定。1994年，深圳市、上海市开始实行房地产经纪人资格培训、考核制度。1996年北京市也开始实施资质证书制度。

　　房地产经纪行业组织出现。我国房地产经纪行业组织在90年中期开始出现。广州中介产业经纪人协会成立于1995年6月，是最早的中介经纪人协会之一，其房地产代理专业委员会就是广州市的房地产经纪行业组织。深圳市中介服务行业协会成立于1995年10月4日，负责房地产经纪行业的自律工作。1996年12月，上海市房地产经纪行业协会的前身上海市房地产经纪人协会成立。全国性质的房地产中介行业的自律组织——中国房地产协会中介专业委员会于1995年成立。

　　（三）快速发展（2001—2007年）

　　2001年之后，房地产需求两旺，二手房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。

　　1、快速发展的背景

　　2001年之后，我国商品房销售稳步增加，个人住房消费成为市场主体，存量房市场升温，商品房空置率居高不下。2001年，个人购买面积达到1.825亿平方米，已占到商品住宅总销售面积的91.53%；全国35个大中城市存量住房交易60.35万套，相当于当年增量商品房（885717套）的68.14%。 2003年，我国商品房空置面积已突破1亿平方米，空置一年以上商品房面积为4220万平方米，空置率已接近20％。

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