联建新村项目可行性研究报告(3)

南等周边地区。中原经济区特有的资源条件和交通优势奠定了其承东启西、连南贯北的战略地位，赋予了它吸引力较大、辐射力较强的特点。建设中原经济区，能够发挥河南的区域优势、基础优势、文化优势、人口优势、粮食优势、后发优势，不仅为河南经济发展增添活力，还会为国家经济增长增添力量。

中原经济区经济的发展定位于“一极、两带、两翼”。

图2-2：中原经济区“一极、两带、两翼”定位

“一极”指以郑州为中心确立经济增长极，加快郑州、开封一体化，构建大中小城市相协调的中原城市群体系。

“两带”指陇海经济带（商丘、开封、郑州、洛阳）和京广经济带（安阳、新乡、郑州、许昌）。陇海经济带定位于培育形成郑汴商洛沿亚欧大陆桥工业走廊，壮大能源原材料、现代制造业、汽车、新能源等支柱产业，实现老工业基地（郑州、洛阳）振兴和新兴工业基地（商丘、开封）崛起；京广经济带（安阳、新乡、郑州、许昌）则是大力发展原材料工业、装备、制造业、高技术产业和食品工业，形成我国重要的制造业基地。

“两翼”指京广线以西地区和以东地区，前者的定位是建成全国

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重要的能源原材料基地，以及重要的现代装备制造业及高技术产业基地；后者则是培育新兴工业基地，发展新型战略产业及高新技术产业，积极承接东部沿海发达地区产业转移，实现农业现代化。

中原经济区从规划和建设开始，就将平衡发展、协调发展、可持续发展摆在重要位置，并把它作为发展的一个指导方针。对中原经济区来讲，要做到这一点，关键在于城乡统筹，在于实现工业现代化和信息化，同时推进农业的现代化。

郑州是中原城市群及中原经济区的核心城市，郑州核心共划分为13个功能组团，荥阳市属于荥阳组团，紧邻郑州市西部组团（郑州高新技术开发区）且处在东西向城市产业复合发展轴上。

图2-3：郑州核心13个功能组团

荥阳市是离郑州最近的县市，作为郑州都市近郊区的荥阳市，处于中原城市群中部核心区域，与北部各城市联系紧密，受郑州都市区的经济拉动效益明显。荥阳市与郑州中心城区、上街之间在空间布局、产业发展、能源资源共建共享，与郑州市中心城区实现互利、服务、依托，与上街区合作，与周边显示分工协作。荥阳市衔接郑州中心城区、上街区的交通系统和基础设施，交通依托国家干线铁路与高速公

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路网络，城际轨道交通系统也有所发展。规划区位于荥阳市东城区，城市中心东北部。

2.1.2房地产政策背景

随着近几年一手抓保障、一手抓调控的实践逐渐深入，住房制度改革的大方向也逐渐清晰。2012年12月15日到16日举行的中央经济工作会议仍然从住房保障和房地产市场调控两手并重来定调住房政策，要实现“住有所居”的目标，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2012年12月25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，住建部党组书记、部长姜伟新在工作报告中指出2013年继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。他尤其强调，2013年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势，继续推进城镇个人住房信息系统的建设，而且要强化市场监管，加强房地产领域的诚信体系建设。

1、土地供应量走势

2012年对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

（1）保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

（2）政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

（3）商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。

国土资源部部长徐绍史今年元月11日在全国国土资源工作会议上说，2013年将加强和改善土地宏观调控，促进经济平稳健康发展。

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坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进土地市场平稳发展。要坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。加强对闲置土地和各类违规违约用地行为的查处，促进已供土地开发利用。各地要对房地产大企业和大地块名单加强监督并实现制度化、常态化。

2、房地产资金走势

国家统计局日前发布数据显示，2012年房企到位资金已出现增长迹象。2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比2011年增长12.7%。

2013年虽然开发贷依然偏紧，但整个房地产的资金面比去年下半年整体好一些，各家银行都会优先在年初把贷款放出去；另外房企融资渠道多样化导致房地产市场资金面出现趋松的走势。与开发贷依然趋紧不同，监管部门已悄然放开对于房地产信托的限制，信托融资重新成为房地产“找钱”的一条重要途径。据统计1月份，房地产信托募集规模和数量双降，但所有类型的信托产品中，房地产信托仍占较高比例。在收益率上，近期发行的房地产信托收益率已跌破10%，此前曾高达12%以上，目前通过地产信托融资的成本已下滑。

3、保障性住房走势

2008-2012年，全国共开工建设城镇的保障性住房和棚户区改造住房超过3千万套，基本建成1700万套以上，大批城镇中低收入家庭住房保障困难得到了解决。根据住房和城乡建设部的工作报告，2013年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成460万套，新开工600万套。而且特别强调，要加快配套设施的建设，做到配套设施

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和保障房工程同步规划、同期建设、同时交付使用，确保已竣工的保障房能及早的投入使用。另外要继续抓好公平分配和入住后的管理工作，探索创新保障性住房建设和管理机制。

4、商品房走势

2013年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。

四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

5、商品房价格走势

2013年，房地产市场调控政策不动摇，但新型城镇化有望唤醒楼市最大刚需。1月18日，国家统计局发布了去年12月份全国70个大中城市的房价统计数据。其中，54个城市新房房价环比上涨，再创去年新高。自去年6月以来，70个大中城市平均房价已连续7个月环比回升，房价企稳回升的势头已经确立。此外，中指院在21日发布的上周(2013.1.14—1.20)成交数据也显示，在其所监测的40个重点城市中，有39个城市的房地产成交量同比上涨，部分城市的涨

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