联建新村项目可行性研究报告(5)

2.2.3项目建设有利于落实合村并城、加快全域城市化进程

1、合村并城是顺应城市化进程，高起点建设农村新型社区前提 按照城乡统筹发展的要求，着眼于城市现代化，对农村新型社区建设确定了“三高”要求。一是高起点规划。与城镇体系相衔接，科学规划农村新型社区的布局，目标使70%的农民实现集中居住。为达到管理、服务最优化，合理确定社区规模。对每个社区，超前规划教育、文化、卫生、体育等配套设施，确保管理服务和社会事业设施一步到位。根据动迁小区规模、人员结构状况，规划建设集文化娱乐、餐饮、美发、洗浴等功能于一体的邻里中心或商业街区。二是高标准建设。在全省率先提出了每个社区办公、服务用房不低于500平方米的标准。三是高效能管理，加强政府职能部门之间的协调，逐步理顺社区居委会与政府职能部门，街道办事处与社区党组织，社区居委会与辖区中介组织、物业管理等方面的关系，形成齐抓共管的工作合力。

2、完善公共服务体系，拓展社区服务功能

（1）着力推进便民服务体系建设。一是建立三级便民利民服务网络。按照“社区居民需要什么，就发展什么项目”的要求，重点发展家政便民、安全保卫、中介信息、文化娱乐、健身休闲，以及对弱势群体的帮扶解困服务、对老弱病残的关爱服务、方便居民办事的告知服务等。二是建立基层就业服务体系。在乡镇建立了劳动就业管理所，在社区建立再就业服务中心（站）。同时，通过政府购买公共服务，不断推出社区公益性岗位，吸纳农村富余劳动力、下岗人员就业。

（2）着力推进社会保障体系建设。多渠道筹措社会保障资金，逐步扩大社会保障的覆盖范围，建立了包括低保、基本养老、基本医疗、征地补偿、动迁补偿等在内的社会保障体系，切实保障困难群体的基本生活。在社区公共卫生和基本医疗服务体系建设方面，按照全

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市总体规划，合理布局公共卫生服务机构。同时，不断完善农村新型合作医疗制度和医疗救助制度，建立了大病风险基金和农村养老保险制度。建立了城乡一体化的三级帮扶体系，落实帮扶对象，为困难群体提供有力的帮助。

（3）着力推进社会治安防控体系建设。整合综治、社区（村）警务、治保、调解、外来人员管理力量，建立了“五位一体”乡镇治安管理模式，农村每个社区都成立了警务室，加强社会治安综合治理。建立以“巡逻、治安、内保”为主体的社会治安整体防控网，形成了专群结合、群防群治、覆盖面广、打击精确、防范有效的工作体系。同时，全市加大了科技创安力度，按照平安小区的建设标准，完善社区保安设施，在农村全面推行“家庭小技防”。实施外来人口信息一体化管理模式，提高对外来人员的动态管理和控制能力。

（4）着力推进公共文化教育服务体系建设。充分发挥文化、体育资源，发展面向村、镇的文化事业、体育事业，丰富和活跃群众生活，增强社会凝聚力。充分利用农村社区文化站（室）、村民学校、绿色网吧、图书阅览室等文化设施，通过“文化三下乡”、举办社区文化艺术节、创建学习型家庭、举办健康讲座等活动载体，满足社区居民求知、求乐、求健康的精神文化需求。在社区教育方面，优先增加公共教育投入，调整优化各类教育布局，推动优质教育资源向村、镇辐射，促进义务教育优质均衡发展。

综上所述，项目的推进实施，对于加快房地产健康、稳步发展，构建和谐社会、提升地方政府形象，拉动该地区经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用。根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有极大的必要性。

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3 市场预测

3.1宏观经济运行情况及未来走势

2012年以来，面对日趋严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院团结带领全党全国各族人民，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，经济社会发展呈现稳中有进的良好态势。经济运行总体平稳，物价涨幅稳步回落，农业基础地位进一步稳固，社会大局保持稳定。转变经济发展方式有新进展，科技创新有新成绩，改革开放有新突破，改善民生有新成效。

2013年是全面贯彻落实十八大精神的开局之年，是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，是为全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年。2013年要深入学习和全面贯彻落实党的十八大精神，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，紧紧围绕主题主线，以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，开拓创新，扎实开局，进一步深化改革开放，进一步强化创新驱动，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求，加大经济结构战略性调整力度，着力保障和改善民生，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，实现经济持续健康发展和社会和谐稳定。

2013年经济运行将有三个特点：一是短周期因素稳中回升，但内生的投资动力仍不强；二是货币政策保持稳健，资金环境趋向宽松，财政赤字将略有扩大；三是新型城镇化成为扩大内需的重要抓手。

3.2全国房地产运行现状及走势

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1、全国房地产市场运营情况 （1）2012年全国土地市场运行情况

国土资源部2012年12月18日通报数据显示，2012年全国土地市场整体仍处在低位，基本面保持平稳，地价保持基本稳定。

数据表明，2012年全国基本稳定了以住宅用地为主的房地产用地供应总量。上半年流标流拍较多，土地供应偏少，上半年房地产用地供应5.97万公顷，同比减少15％，其中住宅用地供应4.08万公顷，同比减少21.7％；下半年各地加大供应力度，供地同比降幅逐月收窄。截至11月底，房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3％，降幅较上半年收窄6.4个百分点。

从全年看，土地市场出现季节性、区域性波动，但房地产用地供应量、价格和结构变化不大，加上流标流拍多于往年，而高价地远少于往年，今年土地市场整体处在低位，基本面保持平稳。进入１１月份以后，一些城市土地供应放量明显，市场竞争强度有所增加，呈现回暖迹象；一些地方集中推出一些优质地块，部分房企由于住宅销售量情况比较好，补库存意愿强烈，开始主动拿地，一些地块面积较大；个别地方出现违规出让土地现象，个别拿地企业没有按时开发并出现拖欠地价款现象。

（2）2012年全国房地产运营情况

根据国家统计局公布的数据，2012年房地产全年开发投资71804亿元，名义同比增长16.2%，扣除价格因素后实际增长14.9%；新开工面积17.7亿平方米，同比下滑7.3%；商品房销售面积111304万平方米，同比增长1.8%，销售额64456亿元，同比增长10.0%。

全国房价环比稳定，但一线城市涨幅大：12月单月商品房售价

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为5577元/平米，同比增长12.7%，环比持平；从12月70个大中城市房价数据来看，房价环比上涨的城市数目较11月增加1个至54个，总体房价环比上涨0.3%，较为温和，但一线城市环比涨幅达到0.9%，为近两年来的高点，广州和北京在环比涨幅前五之列； 2013年房价仍将维持结构性上涨的趋势，供应量少、需求旺盛的一二线城市房价上涨压力较大。

2、2013年房地产走势预测

预计2013年行业将维持弱势复苏特征，行业仍将平稳运行，一二线城市由于需求旺盛、供应量偏少，房价上涨压力更大。预计2013年投资增速将在10%~12%，新开工增速恢复至5%左右正增长，销售增速仍将维持9%~10%水平。

3.3郑州市房地产市场运行情况

1、房地产开发情况。据市统计局初步统计，2012年，全市累计完成房地产开发投资1095亿元，同比增长18.2%；商品房新开工面积2169万平方米，同比增长16.7%；商品房竣工面积1449.8万平方米，同比下降8.2%。

2、商品房投放情况。2012年，全市商品房投放面积为1884.62万平方米，同比增长42.33%；其中，商品住房投放面积为1337.97万平方米，同比增长34.10%。全年市区商品房投放面积为1338.24万平方米，同比增长46.30%；其中，商品住房投放面积为879.59万平方米，同比增长35.16%。

3、商品房销售情况。2012年，全市商品房销售面积为1365.04万平方米，同比增长47.58%；其中，商品住房销售面积为1217.36万平方米，同比增长65.25%。全市商品房销售均价为6618元/平方米；其中，商品住房销售均价为5726元/平方米。全年市区商品房销售面

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