第五章：房地产经纪业务合同(4)

批量化商品房的销售时间较长，佣金也就有必要分期支付，这样就必须约定各期支付的时点或前提条件。商品房预（销）售过程中发生的费用（如广告、售楼处搭建费用等）较多，其投放的时间、数量与销售量有密切关系，因此也应对其支付方式、时间安排等事项在合同中予以约定。 2、二手房经纪合同

二手房交易中，绝大多数的租售当事人因为不能确定地寻找到期望或满意的交易对象，为了减少盲目的寻找，这类的合同大多数是居间合同形式。有些是指示居间合同，也有些是媒介合同，大部分则是指示与媒介相混合的合同。其特点是合同要求完成的事务应当完备。由于二手房有限，而且多为已使用过的房屋，二手房居间合同就应相应增加有关房屋已使用情况调查、告之责任以及房屋交验责任的条款。此外，由于二手房交易中，委托人常常会要求经纪机构提供一系列相关服务，这时还必须增加有关这些相关的补充条款。 3、二手房居间合同

按《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房地产居间合同是以促成二手房交易为目的的委托合同。由于房地产居间业务中，房地产经纪机构与委托人之间的法律关系相对较为复杂，因此，二手房房地产居间合同具有一定的复杂性，如对交易达成的界定，交易不成功时，一些大额费用的给付责任等，都需要经充分协商才能予以明确。

二手房居间合同一般要包括以下主要条款：

（1）委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙（承购、承租方）三者的姓名或名称、住所；

（2）居间房地产的坐落与情况； （3）委托事项；

（4）佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款； （5）合同在履行中的变更及处理； （6）违约责任；

（7）争议解决的处理办法； （8）其他补充条款。

订立二手房转让居间合同时应注意以下事项；

（1）要写明转让居间房地产的详细坐落情况。尤其应标明委托房地产的房地产权证号、他项权利情况。已设定抵押权、权属状况不明确、被法院查封、冻结

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等的房地产不得转让。

（2）在佣金标准、数额、收取方式、退赔等方面要有详细规定。对居间方未完成居间合同委托事项的，怎样退还佣金要有明确说明。

（3）明确三方违约责任的处理办法。由于房地产转让从交易双方签订转让合同到房地产可能性转移过户登记以至房地产交验，是一个较长的过程，较易因外界因素和交易双方自身情况的变化而发生变故，从而造成违约。而房地产经纪机构在居间业务中的特定地位更造成房地产机构难以掌握这种变故，因此，须相应设置详细条款，避免因违约条款不完善而发生的纠纷。 （四）、房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同

买方和卖方是房地产买卖活动中互为相对方的交易主体。买方与卖方各自委托代理人为其提供劳务服务所订立的代理合同，是属于同一类型的合同形式。合同的主要条款没有根本的差异，但是，各自因委托授权的范围、要求、条件、事务的多寡，责任的大小之间的差别，其合同的权利义务关系不同，结果也不同。 1、房地产买方代理合同

为委托人买到最低价格的房地产，或者是在预定的价格下，买到最好的房地产。然而由于对房地产质量、功能方面的评判标准不可能完全统一，因此，在买方代理合同中，如果能约定经纪人应提供的备选房源数量，则可相应减少经纪纠纷。此外，在以上第一种情况下，由于客户有特定的要求，佣金的标准不能等同于一般经纪合同标准。可在合同中特别约定。 2、房地产卖方代理合同

卖方代理业务中，经纪人的基本义务是实现标的物业的最高出售价格。但是由于价格越高，出售的难度也越大，对于批量的一手房预（销）售代理来说，销售进度也会有影响，因此，为了避免经纪纠纷，卖方代理合同中应载明有关于交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。

3、二手房代理合同

二手房代理属民事代理中的一种特殊形式——商事代理。代理人与被代理人须签订书面的二手房代理合同。

二手房代理合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但一般应当包括以下主要的合同条款：

?当事人的名称（或者姓名）和住所

当事人是合同的主体，没有主体，合同就不成立。主体不明确，其权利义务关系就无法明确。房地产权利人的主体与委托房地产经纪人提供经纪服务的经纪合同的主体是有一定区别的。房地产权利人可以是有民事行为能力的成年人，也

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可以是无民事行为能力的未成年人和成年人。当然，无民事行为能力的房地产代理合同。因此，订立经纪合同时，应当明确主体关系，使合同履行具有法律效力。

?代理房地产标的物业的基本状况

合同的标的是合同法律关系的客体。没有标的，合同的权利义务就失去目的，当事人之间就无法建立合同关系。合同的条款中应当清楚、明确标明合同的客体。在房地产经纪合同中对标的（即房地产）的描述应当清楚、明了，并明示主客体关系（即当事人与标的的关系）的各项内容。

?服务事项与服务标准

这一条款是表明房地产经纪人的服务能力和服务质量的条款，也是体现房地产经纪人能否促使合同得以履行的主要条款。服务的事项和标准应当明确，不明确是难以保证合同得到正常履行的，这是必须明示的条款。由于劳务活动的不确定性，该条款在合同在履行过程经常会受到委托人的争议，或在进行中协商、补充，使合同的内容得到调整。

?劳务报酬或酬金

酬金是完成服务的价款，也是提供劳务服务的代价。房地产经纪合同是有偿合同，本金及酬金的标准是合同的主要条款，也属于合同的明示条款。

?合同的履行期限、地点和方式

履行期限直接关系到合同义务完成的时间，同时也是确定违约与否的因素之一。一般当事人应当在房地产经纪合同予以约定，履行的地点和履行的方式也应当在合同中予以明确。

?违约责任

违约责任是当事人违反合同约定时应承担的法律责任。违约责任条款有利于督促当事人履行合同义务，保护守约方的利益。合同条款中应当明确违约责任。合同中没有约定违约责任的，并不意味违约方不承担违约责任。违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任。

?解决争议的方式

争议的解决方式是当事人解决合同纠纷的手段和途径。当事人应当在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过仲裁或诉讼。当事人没有作明确的选择，则应通过诉讼解决合同纠纷。

在二手房产买方代理业务中，经纪人应为委托人买到最低价格的既定房地产，或者是在预定的价格下，买到最好的房地产。然而由于对房地产质量、功能

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方面的评判标准不可能完全统一，因此，在买方代理合同中，如果能约定经纪人应提供的备选房源数量，则可相应减少经纪纠纷。此外，在以上买方代理业务中，由于客户有特定的要求，佣金的标准不能等同于一般卖方代理合同标准，可在合同中特别约定。在二手房卖方代理业务中，经纪人的基本义务是实现标的物业的最高出售价格。但是由于价格越高，出售的难度也越大，因此在代理合同中，对出售价格的底线以及委托代理期限进行约定是较为明智的做法。

第三节 房地产交易合同

房地产交易根据《城市房地产管理法》规定，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

一、房地产转让合同 1、房地产转让

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

房地产转让可分为有偿和无偿转让两种方式：有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为；无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承行为。

2、房地产转让合同

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

（1）双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式； （2）房地产权属证书的名称和编号； （3）房地产坐落位置、面积、四至界限；

（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； （5）房地产的用途或使用性质； （6）成交价格及支付方式； （7）房地产交付使用的时间； （8）违约责任；

（9）双方约定的其他事项。

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3、房地产转让转让权属登记

房地产管理部门办理房屋权属登记手续后，核发房地产权属证书。房地产转让必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人同政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

二、房地产抵押合同 1、房地产抵押

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 2、房地产抵押合同

《物权法》规定设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《城市房地产管理法》、《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。

《物权法》、《担保法》均规定，抵押合同一般包括下列条款：①被担保债权的种类和数额；②债务人履行债务的期限；③抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用归属；④担保的范围。

抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出售或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。 3、房地产抵押登记

《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。《物权法》也明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。 三、房屋租赁合同 1、房屋租赁

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 2、房屋租赁合同

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