第五章：房地产经纪业务合同(6)

（三）、经纪合同的权利义务不等

房地产经纪从业人员在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不等，对委托人不利或对委托造成损害，也是房地产经纪行业发生较多的现象。具体表现为：

（1）房地产经纪从业人员因自己的履约能力不够，利用委托人对交易过程和成交方式的不熟悉，故意减少自己的义务以逃避责任。

（2）房地产经纪从业人员为了避免自己发生违约影响佣金的收取，有意加大委托人的义务，以减少自己的风险。

（3）因委托人愿意支付的佣金数额不能满足自己的期望目标，订立合同时要求减少自己的义务。

（四）、经纪合同的主要条款欠缺

房地产经纪企业在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式粗糙，内容简易，其中反映合同要件的主要条款欠缺，如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等，对于这些涉及双方权利义务关系的主要条款的约定，常常用口头的方式表示，因为口头表示的随意性很大，经常因为时间和情况的变化造成不能履约，致使引起纠纷。其具体为： （1）拟定合同格式和内容不是依照法律规定制订的，而是根据市场交易习惯和自己的成交经验来制订的。

（2）缺乏基本的常识，合同的内容不能保护委托人的利益，同样也不能保护自己的利益。

（3）逃避责任，唯恐发生违约行为被人追究。

因合同条款的欠缺所引起的纠纷，是房地产经纪行为经常发生的纠纷，对经纪行为的信誉有很大的损害。 （五）、服务标准与收取佣金存在差异

房地产经纪纠纷中经常发生的一类是房地产经纪机构与委托人对经纪机构所提供的服务内容和规格及其所对应的佣金有明显认识差异，因而发生冲突和纠纷。其具体原因为：由于目前有关管理部门对房地产经纪收费所制定的标准并无相对应的服务标准，服务标准和佣金标准没有相应对比与衡量的标准，造成有收费标准却没有服务标准的失衡现象。而房地产经济机构在与委托人签订经纪合同时，因疏忽或故意省缺服务标准的条款，便造成经纪合同中未有明确约定的服务标准，这就很容易导致纠纷。但是庆幸的是，目前一些市场意识比较强、注重信誉的房地产经纪企业通过摸索建立了能够得到委托人认可的服务标准，这类企业经纪业务中的纠纷相对较少。

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为了减少房地产经纪合同纠纷，应当加强行业管理，提高房地产经纪从业人员业务技能，普及相关法律知识，对合同的拟定及审定最好有律师参与，行业协会和经纪机构应当组织对经纪从业人员全方位的培训，提高其综合素质，在业务承揽和操作过程中做到诚信经营、阳光操作，以此来减少或杜绝不必要的纠纷。 二、房地产经纪企业的风险防范 （一）、风险类型

风险是指引起损失产生的不确定性。其定义包含了损失与不确定性两个非常重要的因素，风险是人们难以确定何时、何处、何种程度发生损失的可能性。

在企业的发展历程中，风险无时不在，也无处不在，既有源于企业外部的不可控因素所导致的风险，如社会动荡、自然灾害等，也有源自企业内部可控因素所导致的风险。 1、总体风险

总体风险是指所有房地产企业都会遇到的风险，这类风险一般由外部环境的变化引起，可控性较差，当这类风险发生时所有房地产企业和相关机构都会受到影响。总体风险包括政策风险和市场风险。

1）政策风险：由于国家或地区政府有关房地产经纪机构的各种政策发生变化而给投资都带来损失的可能性。房地产是国家宏观调控的重点产业，经常要受到产业政策、利率风险、货币购买风险、税收政策、金融政策、房地产管理政策等政策约束。

2）市场风险：由于市场环境的变化所导致的房地产行情的转变会直接影响到房地产经纪机构的经营情况，如由于市场竞争的激烈而导致的极低佣金。 2、个别风险

个别风险是指由于种种不利因素的影响，而给个别房地产经纪机构内部带来的不确定性。个别风险包括经营风险、财务风险、决策风险等。 1）经营风险：因管理经验的不足造成经营成本上升的风险；

2）财务风险：因筹措资金遇到困难或者财务经营状况不良产生的风险； 3）决策风险：因错误估计市场行情导致决策失误、行为失当带来的风险。因决策失误而签订了不合理的经纪合同，是较常见的一种决策风险。 3、意外风险

意外风险指人们无法预料到的风险，包括自然灾害（例如地震、暴雨、台风等等不可抗力灾害的发生）和意外（如人们的过失行为）所带来的风险。 （二）、风险规避步骤

风险的规避是指通过风险识别、风险估计、风险驾驭、风险监控等一系列活动来防范风险的管理工作。它一般由以下几个步骤构成：

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第一步，针对预知风险进行进一步调研； 第二步，根据调研结果，草拟消除风险的方案； 第三步，将该方案与相关人员讨论，并报上级批准； 第四步，实施该方案。

然而，当旧的风险消除后，可能又会出现新的风险，所以风险识别、风险评估、风险驾驭这几个要连续不断地进行下去，形成有效的监控机制。 （三）、风险的防范措施 1、完善企业的控制环境

控制环境是指影响企业内部各种制度、措施的制定、变化以及这些制度措施的效率的各种因素。控制环境是企业控制活动的一种氛围，主要包括经营管理的理念、方式和风格；组织结构；董事会；授权和分配责任的方法；管理控制方法；内部审计；人力资源管理政策和实务；外部环境的影响等。控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行以及企业整体战略目标和经营目标的实现，加强和完善企业内部控制，首先应当注意企业内部控制环境的建设。

还可以通过购买某些保险项目实现风险管理。其次应当建立企业对风险的反应式应变机制。反应式应变即测定薄弱环节，并制定政策和程序。要运用信息的力量，通过制定程序将法律诉讼和违法的可能性降到最低，采取一种积极主动的反应性风险管理方法。首先要与律师和会计师积极配合，不仅在起步阶段，甚至前进的每一步都需要得到他们的业务帮助。其次，影响到经营业务的法律很多，因此要保持和这些中介机构的联系。此外，还要做好培训计划，销售过程要符合法律和伦理观念，使销售过程更为专业。 2、设立良好的控制活动

控制活动是确保管理阶层的指令得以实现的政策和程序。控制活动出现在整个企业内的各个阶层与各种职能部门，涉及的控制对象包括人、财、物、产供、销等各方面。

控制活动是针对关键控制点而制定的，因此，企业在制定控制活动时关键就是要寻找关键控制点。企业一般根据其经营活动的关键绩效领域确定其关键控制活动，一般包括：人力资源管理的控制；企业运营的控制，包括计划决策管理、销售收款、采购付款、财产物资管理、融资投资管理、资金管理控制等；以及对内部信息系统的构建、内部监督机构运作等方面进行的控制。

对于房地产经纪机构而言，最重要的就是要把握项目的接洽和合同的签订。 （1）合同包括的相关内容

经纪关系、物业和环境条件等信息的批露，附录、代理协议或者授权文件、租约、物业管理合同或者其他合同。

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（2）房地产经纪人在编制合同或者起草附录时必须清楚自己的权利范围 ① 充分重视业务承揽工作，认真签订每一笔业务合同。

② 在全面了解业务合作伙伴的前提下，研究拟定商务谈判方式。对于要交保证金的项目，更要深入考察，慎重决定。

③ 充分准备，抓好合同签订前的审查，比如：签约法人资格的审查、签约方履约能力的审查等。

④ 注意对合同内容的审查，即双方权利、义务条款的审查。一般包括：当事人名称、住所；标的、数量、质量、价款、履行期限、违约责任、解决争议的方法等。

（3）相关配合工作

① 提高对于诈骗危害性的认识；加强业务人员对市场经济知识和法律法规的认识。

② 强化本企业内部的业务、财务、仓库管理、监督部门的协作配合，以便发现问题，并及时采取相应的对策措施。

③ 积极主动与银行、工商、海关、公安、检察等有关部门联系。 3、加强企业的内部监督

要确保内部控制制度被切实地执行且执行的效果良好，内部控制过程就必须被施以恰当的监督。监督是一种随着时间的推移而评估制度执行质量的过程。

在内部监督过程，内部审计发挥着越来越重要的作用，内部审计通过监督控制环境和控制程序的有效性，监督企业的内部控制是否被执行并及时反馈有关执行结果的信息，帮助企业更有效地实现预期控制目标。

复习思考题：

1、合同的概念是什么？ 2、合同的特征是什么？

3、合同法的概念和特征是什么？ 4、合同的分类有哪些？其内容是什么？

5、什么是合同的法律效力？其具备的条件有哪些？ 6、定金的罚则是什么？定金与预付款的区别是什么？ 7、什么是房地产经纪合同？及特征有哪些？ 8、房地产经纪合同的作用有哪些？

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9、房地产经纪合同包含哪几个方面的内容？ 10、房地产经纪合同的主要条款有哪些？

11、房地产经纪人在房地产代理合同签字中负有哪些义务？ 12、房地产居间合同的概念是什么？它有哪些特征？ 13、什么是房地产转让及房地产转让合同？ 14、什么是房地产抵押及房地产抵押合同？ 15、什么是房屋租赁及房屋租赁合同？

16、什么是房地产买卖？商品房预售合同如何进行登记备案？17、由于合同不完善造成纠纷的原由有哪些？ 18、房地产经纪企业的风险规避有哪些步骤？ 19、房地产经纪企业的风险防范措施有哪些？

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