第五章：房地产经纪业务合同(5)

（1）房屋租赁合同的概念及内容

租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”房屋租赁关系的订立、变更、转让均应通过书面的房屋租赁合同加以明确约定。

《城市房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容做了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款： ① 当事人姓名或者名称及住所；

② 房屋的坐落、面积、装修及设施状况； ③ 租赁用途； ④ 租赁期限； ⑤ 租金及交付方式； ⑥ 房屋修缮责任； ⑦ 转租的约定；

⑧ 变更和解除合同的条件； ⑨ 违约责任；

⑩ 当事人约定的其他条款。

在上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。 （2）租赁期限

多年来，我国公有住房实行无租赁期限的租赁行为且公房租金由政府确定，运低于市场租金，致使公有住房出租具有长期性。低租金的特点。除公房外，一般房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。承租人有义务在租赁期限届满后返还承租的房屋。如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期限内承租人的正常使用。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用

21

房的，同时要做好承租人的住房安置。 （3）租赁用途

是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人同意，并重新签订租赁合同；承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。

租金及交付方式。租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，它也是加强租赁管理的重点之一。租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取房租外，不得收取其他费用。承租人应当按照合同约定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。

房屋的修缮责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。 （4）租赁合同的终止

租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。自然终止主要包括：

① 租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同； ② 符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的； ③ 因不可抗力致使合同不能继续履行的；

因上述原因终止租赁合同的，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。

人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使用租赁合同终止。一般包括无效合同的终止和由于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止。对于无效合同的终止，《合同法》中有明确的规定，不再赘述。由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有： ① 将承租的房屋擅自转租的；

② 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；

22

③ 将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的； ④ 无正当理由，拖欠房租6个月以上的； ⑤ 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的； ⑥ 承租人利用承租的房屋从事非法活动的； ⑦ 故意损坏房屋的；

⑧ 法律、法规规定的其他可以收回的；

发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可以索赔由此造成的损失。

3、房屋租赁登记备案

房屋租赁合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项重要内容。实行房屋租赁合同登记备案一方面可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定；另一方面也可以有效防止国家税费流失。 四、商品房买卖合同

房地产买卖是指房地产权利人将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同，2000年原建设部、国家工商行政管理局对原于1995年颁布的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。 １、商品房买卖合同应包括的主要内容 1）当事人名称或姓名和住所； 2）商品房基本情况； 3）商品房的销售方式；

4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 5）交付使用条件及日期； 6）装饰、设备标准承诺；

7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 8）公共配套建筑的产权归属； 9）面积差异的处理方式； 10）办理产权登记有关事宜； 11）解决争议的办法； 12）违约责任；

13）双方约定的其他事项。

当事人应当在商品房买卖合同中约定房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项。

23

2、计价方式

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 3、中途变更规划、设计

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 4、保修责任

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。 5、商品房预售合同登记备案

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房。开发企业应当与承购人签订书面预售合同，在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

第四节 房地产经纪合同纠纷与房地产经纪企业的风险防范

一、房地产经纪合同纠纷 （一）、合同不完善造成的纠纷

在合同签订过程中，由于房地产经纪从业人员与委托人未进行充分的协商，造成对一些合同主要条款未达成完全共识的或缺乏某一主要条款的情形下，而草率签订经纪业务合同，导致双方在执行合同过程中对出现的问题出现认识差异，而引发纠纷。就其纠纷的产生，有下面几方面原因：

24

1、房地产经纪从业人员的失职

有少数房地产经纪从业人员在承揽承办经纪业务过程中，由于业务知识及业务技能的欠缺，无法预知和掌控业务风险，失职而导致委托人受损，从而引起纠纷。

2、房地产经纪从业人员的不诚信

有的房地产经纪从业人员为了吸引客户承揽业务，在签订合同时不充分告知或夸大承诺与委托人订立合同，从而不能真实履约而造成的纠纷。 3、经纪合同当事法律意识淡薄

由于委托人与房地产经纪从业人员对法律知识的欠缺且意识淡薄对订立的经纪合同事先未作慎重考虑，且未仔细、审查合同条款，事后发现问题而引发纠纷。

（二）、合同不规范造成的纠纷 1、房地产交易行为与经纪行为混淆

房地产的交易行为与房地产经纪行为相互混淆，其具体表现为：

（1）房地产经纪从业人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同的内容与经纪合同的内容归纳在一个买卖合同或者是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。

（2）房地产经纪从业人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。 2、居间行为与代理行为混淆

我国房地产市场，新建商品房的经纪活动主要采取代理方式。而在二手房买卖中，居间行为与代理行为相互混淆的现象比较普遍。具体表现为：二手房买卖经纪普遍采用居间形式，房地产经纪从业人员承担买卖双方的委托。根据合同法，居间合同中，房地产经纪从业人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但在实际操作中，房地产经纪从业人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪从业人员甚至直接包揽买卖双方的所有交易事务。如为卖方代收房款、又为买方办理税费结算和产权过户等手续。产生这种混淆有时是由于房地产经纪人自身不能充分了解代理与居间的区别，而有时则是由于房地产经纪从业人员职业道德丧失所致。而委托人往往也由于自身法律意识的淡薄和法律知识的欠缺，在与房地产经纪从业人员签订房地产经纪合同时未能明确区分居间合同与代理合同的区别，从而达成不规范的房地产经纪合同，而导致纠纷。

25

百度搜索“70edu”或“70教育网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，70教育网，提供经典综合文库第五章：房地产经纪业务合同(5)在线全文阅读。