住房公积金管理条例释义(6)

本条规定的住房公积金贷款专指职工个人贷款，这是从建设性贷款向消费性贷款的转变，是对住房公积金使用方向的重大调整，改变了长期以来重建设、轻消费的观念，有利于改变职工消费结构，使住房消费支出达到职工家庭收入的合理比重，保证国家、单位和职工的合理负担；调整房地产市场结构，解决有效需求不足的问题，达到住宅市场供求平衡和优化结构。

（一）个人住房公积金贷款的涵义 个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。具体包括以下四个方面的涵义：

第一，明确了住房公积金贷款的对象和条件。住房公积金贷款对象必须是按照《住房公积金管理条例》规定正常缴存住房公积金的职工。《贷款办法》具体规定为：及时足额缴存住房公积金12个月以上。不实行住房公积金制度的离退休人员、无工作的城镇居民及不正常缴交住房公积金的职工均不能申请个人住房公积金贷款。

第二，明确了住房公积金贷款的用途。住房公积金贷款均只能用于职工个人购买自用普通住宅，任何单位和个人不得挪作他用。自用普通住宅可以是商品住房、经济适用住房、房改住房和二级市场住房。

第三，明确了住房公积金贷款的担保方式。住房公积金贷款的担保可以采取抵押、质押和保证人担保三种方式。

第四，明确了住房公积金贷款的资金来源。住房公积金贷款不同于国有商业银行以其自有资金发放的商业性住房贷款，其贷款的资金来源是职工个人和所在单位为个人缴存的住房公积金。

（二）个人住房公积金贷款与商业性个人住房贷款的区别

个人住房公积金贷款与商业性个人住房贷款的不同点主要表现在以下五个方面：

(1)贷款主体不同。住房公积金贷款主体是住房公积金管理中心，商业性住房贷款主体是各

商业银行。

(2)贷款对象不同。商业性个人住房贷款对象是经资信考察合格，具有还款能力的自然人，公积金贷款对象是除具备商业性贷款所要求的条件外，还必须是正常缴存公积金12个月以上的在职职工。

(3)贷款资金来源不同。商业性个人住房贷款资金来源是各商业银行的自营资金（居民或单位存款），而住房公积金贷款资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金。

(4)贷款利率不同。住房公积金贷款实行低存低贷的原则，利率分两档，具体为：贷款期限5年以内（含5年）的，年利率为4.14%； 5年以上的，年利率为4.59%，均低于商业性贷款利率。

(5)贷款风险承担主体不同。商业性贷款风险由发放贷款的商业银行承担，公积金贷款风险由确定发放贷款的住房公积金管理机构承担。

（三）个人住房公积金贷款法律依据

个人住房公积金贷款遵循的主要法律依据有：国务院《住房公积金管理条例》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《贷款通则》、《中华人民共和国保险法》等法律、法规。个人住房公积金贷款的具体规定及操作程序依据中国人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》、《个人住房贷款管理办法》，结合住房公积金特点及地方性住房公积金贷款规定执行。

（四）个人住房公积金贷款申请条件

本条第一款规定，缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。从规定可见，申请住房公积金贷款有两个限制性条件，一个是对贷款申请人条件的限制，另一个是对贷款用途的限制。

1、贷款申请人必须是缴存住房公积金的职工

住房公积金是一种具有互助性质的储金，只有按规定履行缴存住房公积金义务的职工，才能享有使用贷款的权利。对住房公积金贷款申请人进行限制性规定，其目的在于明确缴存住房公积金职工的权利，确保缴存住房公积金职工合理使用住房公积金，增强职工督促单位按期足额缴存住房公积金，维护自身权益的积极性。

2、职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请住房公积金贷款建立住房公积金的目的是解决职工住房问题，使用住房公积金应严格遵循定向使用原则，专项用于职工住房消费，为缴存住房公积金职工解决住房问题提供融资支持。

3、申请住房公积金贷款借款人的条件

申请住房公积金贷款的借款人需同时具备下列条件：

(1)具有完全民事行为能力的自然人。只有具有相应的民事行为能力的人才能进行民事法律行为。对于自然人而言，分为无行为能力人、限制行为能力人和完全行为能力人。完全行为能力人是指十八周岁以上的成年人和十六周岁以上不满十八周岁以自己的劳动收入为主要生活来源者。

(2)具有城镇常住户口或有效居留身份。借款人应具有所购住房所在地的常住户口，因考虑到目前人才交流比较频繁，异地工作的人越来越多，若没有所购住房所在地常住户口，亦可以有效居留身份证明替代，但贷款年限不得超过其有效居留年限。

(3)有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还本付息的能力。贷款对象应是单位正式职工，而不是临时职工，在核定其贷款额度时，应以其稳定收入来测算。

(4)借款人及其所在单位已与住房公积金管理中心建立正常的住房公积金缴存关系，及时足额缴存公积金在12个月以上。

(5)具有购买住房的合同或协议，借款人必须是购房合同约定的产权人；所购住房为商品住房、经济适用住房、房改房和上市已购公有住房。住房公积金贷款的发放是以借款人发生购房行为为前提的，购房合同要真实、有效，不得以虚假的购房合同骗取贷款。借款人必须是所购住房约定的产权人，不得替代未交住房公积金的其他人申请公积金贷款。所购住房为商品房、经济适用住房、房改房和上市已购公房，购买豪华住宅不能申请住房公积金贷款。

(6)有不低于所购住房全部价款30％的资金作为首期付款。

(7)借款人应同意以所购房产或贷款人认可的其他房产作抵押并办理房产保险手续，或以有价证券作质押，或由有足够代偿能力的第三人作为保证人。

（五）个人住房公积金贷款程序 本条第2款规定，职工使用住房公积金贷款依次要经过以下程序：职工向住房公积金管理中心提出贷款申请，住房公积金管理中心审核、决定是否准予贷款并通知申请人，准予贷款的由银行办理贷款手续。

1、借款人应首先向住房公积金管理中心提出贷款申请 根据《贷款通则》第二十五条、《个人住房贷款管理办法》第七条的规定，借款人需要贷款必须提出申请，并以书面形式作出。同时，根据《贷款通则》第二十五条、《个人住房贷款管理办法》第六条的规定，借款人需提供身份证、家庭经济收入证明、购买（建造、翻建、大修）住房合同或协议、担保等有关证明材料。申请人到管理中心个贷业务部门领取《住房公积金贷款申请表》，按照填写说明的要求，如实填写申请表一式三份，并提供下列申请资料：

(1)借款人及配偶的有效身份证明原件及复印件（身份证、户口本或有效居留身份证明）。

(2)借款人及配偶工作单位出具的有关借款人的职业、住房情况及住房公积金缴存等情况证明（即《住房公积金贷款申请人及配偶单位情况证明》一式三份）。

(3)购房合同意向书、购房合同书及其他有效购房文件；大修住房合同书、工程概算及房产证明。

(4)用于贷款担保的抵押物产权证明、质物清单，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。

(5)管理中心要求提供的其他文件或资料：具备购房支付首期规定比例房价款的资金证明（存款单或已交首期房价款的证明）等。

2、住房公积金管理中心审核、决定

住房公积金管理中心受理借款人申请后，应当对借款人申请贷款的资格、资信等情况进行审核，审核的内容主要有：

(1)借款人缴存住房公积金情况。包括借款人是否建立住房公积金，是否按时足额缴存住房公积金，是否欠缴住房公积金等；

(2)借款用途。审核借款人提供的购买住房合同或协议，建造、翻建、大修自住住房的由规划行政管理部门、房地产行政管理部门出具的证明文件；

(3)借款内容。对借款人提出的贷款额度、期限等申请进行审核，是否符合有关住房公积金贷款的规定；

(4)贷款资信审查。住房公积金管理中心应对借款人信用状况及偿还贷款能力进行审查，并核实贷款担保情况，包括抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明，有关部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明等。住房公积金管理中心根据上述情况，对贷款进行审批。对借款人信用状况差、无贷款偿还能力或贷款担保不落实，贷款风险较大的，应不予批准发放贷款。对信用状况良好、贷款担保属实的借款人，准予发放贷款，并确定批准的贷款额度、期限、利率等内容。

3、通知借款申请人

对于符合贷款条件的借款人，住房公积金管理中心应及时通知借款申请人，并出具准予贷款的通知，使符合条件的借款申请人能及时办理手续，获得贷款。对于不符合贷款条件的借款人，住房公积金管理中心也应及时告知借款申请人不准贷款的原因。需要注意的是，新《条例》第26条规定对住房公积金管理中心作出准予或不准贷款决定并通知申请人规定了15日的期限。

4、银行办理贷款手续

住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立的事业单位，依据《贷款通则》第二十一条及新《条例》第十二条规定，住房公积金管理中心不是金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续必须由受委托商业银行办理。受委托商业银行在接到住房公积金管理中心出具的准予贷款通知后，应按《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》、《委托合同》办理贷款程序的规定，办理贷款手续，签订借款合同，按期发放贷款。受委托银行应与审查合格的借款人签订借款合同、抵押合同（或质押合同、保证合同），需要办理抵押或质押登记的，要依法办理登记手续，并按借款合同规定按期发放贷款。值得注意的是，贷款风险由住房公积金管理中心承担。依据《贷款通则》第七条：“委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款，贷款人（即受托人）只收取手续费，不承担贷款风险”的规定，住房公积金贷款由住房公积金管理中心委托受委托银行发放，住房公积金贷款风险由住房公积金管理中心承担。

第二十七条（个人住房公积金贷款担保）

第二十七条 申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。 【释义】本条关于个人住房公积金贷款担保的规定。 本条在修订时未作修改。 依据我国有关法律、制度的规定和出于贷款资金安全方面的考虑，申请住房公积金贷款，借款人必须提供担保。为了防范住房公积金贷款风险，本条规定要求申请住房公积金贷款必须提供担保。这既是贷款人的权利，也是申请贷款的前提条件。

（一）个人住房公积金贷款担保的必要性 贷款人发放贷款面临的主要风险是信用风险，即由于借款人不能如期偿还贷款本息，将给贷款人带来损失的可能性。贷款人发放贷款时必须考虑贷款的安全性，严格审查借款人的资信，同时要求借款人提供担保。担保是指促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现的法律措施。具体到贷款担保，是指为保证贷款债务履行，提高贷款偿还的可能性，降低贷款资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供人或物的保障的一种法律措施。当借款人违反借款合同或因财务状况恶化无法偿还贷款本息时，贷款人可以通过担保债权的实现来收回贷款本息。由于住房公积金属于职工个人所有，在职工离休、退休或有其他情况时必须返还给职工本人，为确保缴存住房公积金职工利益不受侵害，在住房公积金使用中，安全性原则成为应遵循的首要原则。在发放住房公积金贷款时，要求借款人提供担保，作为防范住房公积金贷款风险，保障贷款资金安全的一项重要措施，对于住房公积金的安全运作具有重要意义。要求贷款申请人提供贷款担保有以下两方面的积极作用：第一，贷款担保为贷款人提供了一个可以影响或控制的潜在还款来源，当借款人违约不履行还款义务时，担保就会变为现实的还款来源，增加了贷款最终偿还的可能性。第二，贷款担保的存在，使借款人在整个贷款期内一直有履行借款合同的压力，能够提示和督促借款人积极履行还款义务。但应注意，债务的担保对于债权人来说是除主债权外的一种从债权，贷款担保并不一定能够确保贷款得以偿还。因此，贷款担保不能取代对借款人的信用状况的审查。

（二）住房公积金贷款担保的形式

根据《担保法》和《个人住房贷款管理办法》，住房公积金贷款主要有抵押、质押、保证三种担保形式。

1、抵押

抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的担保。贷款人持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，贷款人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。以借款人的财产抵押的，借款人为抵押人；以第三人的财产抵押的，第三人是抵押人，对贷款人的抵押权都是一样的。抵押是住房公积金贷款的主要担保形式，实践中一般是以住房特别是所购住房为抵押物，即住房抵押贷款，这种抵押贷款有这样的优势：抵押物和贷款之间有直接的联系，发生问题对抵押物容易处理，而且抵押物价值也易于确定。《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第56号，1997年6月1日施行，2001年8月15日修证）对住房贷款抵押作了详细规定。住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押两种，这两种住房抵押都必须按照规定到房地产管理部门办理抵押登记。期房抵押又称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让的条件并取得商品房预售许可证，抵押的商品房在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人取得房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

2、质押担保

贷款质押是指借款人或者第三人将其动产或权利交贷款人占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，贷款人有权将该动产或权利折价出售来收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。如用国债、银行定期存单等有价证券进行质押。

用于质押的有价证券票面金额不得低于借款本息金额。办理质押登记的费用由借款人承担。质押包括动产质押和权利质押，贷款担保一般采用权利质押，因为权利凭证易于保管。

3、保证担保

保证是贷款担保的另一种重要形式，是指保证人与贷款人约定，当借款人违约或无力归还贷款时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。保证包括一般保证和连带责任保证，如果没有约定或约定不明确的，将作为连带责任保证承担保证责任。

第二十八条（住房公积金保值管理）

第二十八条 住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。

【释义】本条关于住房公积金保值管理的规定。

本条在修订时将“住房委员会”修改为“住房公积金管理委员会”。

本条规定了住房公积金保值的前提、程序和方式。另外，为了避免发生风险，禁止住房公积金管理中心向其他人（包括法人、自然人）提供担保。

（一）住房公积金保值的前提

首先强调住房公积金应优先用于个人账户的提取和发放住房公积金贷款，在保证新《条例》第二十四条和第二十六条规定的资金用途，留有足够的提取备付资金和委托发放住房公积金贷款基金后，可以用于购买国债。这是因为住房公积金是职工个人的住房储金，它的主要用途是解决职工的住房消费需求。因此，在住房公积金的年度计划中应当优先全额保证职工的提取和贷款的需求，留有足够的资金予以满足，在这个前提下，如果资金量还有剩余，才可以用于购买国债。

（二）住房公积金保值的程序

保值运作的主体是住房公积金管理中心。但住房公积金管理中心无权决定住房公积金保值形式，住房公积金的保值形式应由住房委员会决定。住房公积金管理中心在编制住房公积金的年度归集、使用计划时，先要考虑年度可用资金的数量，在可用资金的限度内，根据地区经济发展状况、住房市场情况、资金需求情况等因素，编制符合实际情况的住房公积金使用计划。如果在满足提取、贷款的前提下，可用资金还有剩余，可以编制购买国债的资金计划。住房公积金的归集、使用计划报经住房委员会批准后，住房公积金管理中心就可以按照批准的资金使用计划进行保值运营。

（三）住房公积金的保值方式

住房公积金是属于职工个人所有的住房储金，住房公积金管理中心作为住房公积金管理运作机构，是住房公积金负债主体，住房公积金使用的安全性是运作的基本要求。在保证运作安全性的前提下，应最大限度的提高资金运作的效益性。如果这笔资金沉淀在银行就不能充分发挥住房公积金的作用，没有做到合理使用。国债是政府通过发行有价证券筹集财政资金所形成的一种债权债务关系，是以政府信用为担保的国家债务，是风险最小的投资形式之一。在保证安排职工个人提取和发放住房公积金贷款的前提下，经住房委员会批准，住房公积金管理中心可以购买国家发行的国债或者二级市场的国债。购买国债相对于住房公积金在银行账户内沉淀，高于银行按三年零存整取存款利率支付利息，既保证了资金运作的安全性，又具有更好的效益性。股票、金融债券、企业债券等其他投资形式，与国债相比，尽管可能具有更高的投资回报率，但由于具有较高的风险，有损失本金、收益低于沉淀资金存款利息收入等投资失败的可能，不符合住房公积金运作安全性的要求。

（四）禁止住房公积金管理中心向他人提供担保 住房公积金管理中心对住房公积金没有所有机。住房公积金管理中心不是企业，不以营

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